S&C: İspanya'da 'comunidad' bina ücretlerinizi ödeme konusunda bilmeniz gerekenler

İspanya'da bir mülkünüz varsa, büyük olasılıkla İspanyolcada comunidad veya comunidad de vecinos olarak bilinen bir ev sahipleri derneğinin parçası olacaksınız.

Bunun bir kısmı, comunidad (yani 'topluluk') inşaat ücreti ödemeniz gerekeceği anlamına geliyor.

Topluluk ücretleri nelerdir?

Topluluk ücretlerine ilişkin kurallar, ortak arazide bulunan bir bina veya eve entegre edilmiş ve farklı parsellere bölünmüş, bir 'malik topluluğu' oluşturan mülklere uygulanan İspanya'nın Yatay Mülkiyet Yasası'ndan (LPH) gelmektedir.

Madde 9’da özellikle yatay mülkiyet rejimi içindeki herhangi bir taşınmazın maliklerinin yükümlülüklerinden birinin “taşınmazın yeterli bakımı, hizmetleri, ücretleri ve bireyselleştirilemeyen sorumlulukları” için genel giderlere katkıda bulunmak olduğu belirtilmektedir.

Ne tür ücretler var?

İspanya'nın önde gelen emlak sitesi Idealista'ya göre İspanya'da genel olarak iki tür topluluk aidatı bulunuyor:

1. Genel veya olağan topluluk giderleri : Binanın temel bakımını ve işleyişini sürdürme maliyetleri. Elektrik, su, banka ücretleri, bahçe işleri ücretleri, kapıcılar, asansör bakımı, temizlik ve bakım giderleri gibi giderleri düşünün. Bunlar yıllık bütçelere dahil edilir ve toplantılarda onaylanır.
2. 'Olağanüstü' topluluk giderleri : Genel bakımın ötesine geçen 'istisnai' maliyetler de vardır. Derramalar denilen masraflar buradan gelir ve genellikle binadaki belirli iyileştirme ihtiyaçlarını karşılamak için kullanılır, örneğin asansör takmak veya cephede veya terasta değişiklik veya onarım yapmak gibi. Bu ekstra ücretler genellikle olağanüstü bir topluluk toplantısında onaylanır ve bunları yıl boyunca topluluk tarafından tasarruf edilen parayla -fazlalıkla- ödemek de mümkündür.

Topluluk aidatlarını kim ödüyor?

Topluluk aidatlarının ödenmesi ev sahiplerinin sorumluluğundadır. Ancak Idealista'nın belirttiği gibi: "Kiracı ile anlaşarak mülk kiraya verilirse, topluluk aidatlarının kiraya aktarılması mümkündür. Her durumda, topluluk aidatlarının ödenmesinden her zaman ev sahibi sorumludur."

Bir binanın zemin katındaki ticari binaların merdiven veya asansör ücretleri gibi şeyler için yapılan ödemelerden hariç tutulmasının mümkün olduğunu unutmayın. Ancak, bir veya daha fazla mal sahibinin belirli bir masrafı ödemekten hariç tutulabilmesi için şunlar gereklidir:

• Bu durum topluluk tüzüğünde veya yönetmeliklerinde açıkça belirtilir.
• Kat malikleri kurulunda oy birliği ile kabul edildi.

Ücretler nasıl hesaplanır?

İspanyol emlak uzmanı Graham Hunt, The Local için la comunidad hakkında yazdı ve nasıl çalıştığını özetledi: " Etkili bir şekilde İspanya'daki mülklerin büyük çoğunluğu serbest mülkiyetle satılır, yani bunlara tamamen sahipsinizdir ancak tabii ki bir binada bir daireniz varsa, serbest mülkiyetin yalnızca yüzde bazında kararlaştırılan bir yüzdesine sahip olursunuz. Daireniz tüm serbest mülkiyetin ne kadarını oluşturuyor? Dairenizin tüm binanın büyüklüğünün yüzde kaçını oluşturduğuna bağlıdır."

Yani temel olarak, kiraladığınız alanın büyüklüğüne bağlı olarak bir oranı.

"Her ayki tüm bina ücretleri, topluluğun ufak bir fazlaya sahip olması için tahmin ediliyor. Diyelim ki bir binanın, elektriğin, asansörün, sigortanın, temizliğin vb. maliyetleri ayda 900 avroya geliyor ve binada 30 daire var," diye ekledi Hunter.

"Topluluk her ay yaklaşık 1.200 € ücret alacak ve bunu binadaki kapılar arasında bölüştürecek ve küçük bir fazlalık oluşturacaktır (Bu daha sonra önemli hale gelecektir). Yani her dairenin aynı büyüklükte olduğunu ve tüm binanın aynı yüzdesine sahip olduğunu varsayarsak, her kapı ayda 40 € ödeyecektir. Genellikle bu para her üç ayda bir doğrudan banka hesabınızdan tahsil edilecektir, bu da 120 €'luk üç aylık bir ödeme anlamına gelir."

Topluluk aidatları genellikle aylık ne kadardır?

Hunter'ın The Local'a söylediği gibi: "Bir ip parçası ne kadar uzundur? Topluluk maliyetlerinin birçok değişkeni vardır. Topluluk maliyetlerinin ayda 6 avrodan, hatta birkaç durumda sıfırdan, uç bir durumda ayda 600 avroya kadar çıktığını gördük."

Yani, İspanya'da sıklıkla olduğu gibi, cevap şudur: Duruma bağlı. Hizmetler ve tesisler her binada aynı değildir, komşu sayısı veya her birinin mülküne göre sahip olduğu kota da aynı değildir. Tüm bu faktörler, topluluk ücretlerinde ödenecek tutarı etkileyecektir.

Genel olarak konuşursak, çoğu topluluk kota sistemini kullanacaktır , ancak bazılarında tüm komşular hepsi için aynı olan sabit bir kota öder. Fotocasa'ya göre bu genellikle ortalama olarak ayda 100-110 € arasındadır .

Ölçeğin alt ucundaki bir topluluk ücreti -aylık yaklaşık 10-20 avro- asansörü olmayan, komşuların sırayla temizlik yaptığı ve/veya ilgili evrak işlerini veya bankacılık işlemlerini yaptığı bir daireyi karşılayabilir.

Topluluk maliyetleri artırılabilir mi?

Çoğu yerleşim yerinde yılın ilk çeyreğinde yapılan kat maliklerinin yıllık genel toplantısında, yıl için öngörülen giderler ve gelirler göz önünde bulundurularak mali yıl bütçesi hazırlanır.

Belirtildiği gibi masraflar komşulara kotalarına göre dağıtılır.

Topluluk ücretini artırmak için oy birliğiyle kabul edilmesi gerekir. Artışın nedeninin de gerekçelendirilmesi gerekir, örneğin enflasyon, yeni bakım maliyetleri veya enerji faturalarının maliyetindeki artıştan kaynaklanıp kaynaklanmadığı.

Topluluk ücretleri nereye gidiyor?

Topluluk ücretleri genellikle topluluk başkanına veya haznedara otomatik ödeme yoluyla ödenir. Birçok bina bu amaçla ayrı banka hesapları kurar veya parayı idare etmek için harici bir mülk yönetim şirketine sahiptir.

Bazı küçük inşaatçılar bunu peşin parayla da yapabilir.

Ücretler artarsa ​​şikayette bulunabilir miyim?

Evet, toplumun bir üyesi olarak ücretlerdeki artışa karşı şikayette bulunma hakkınız var. Ancak bunun herhangi bir etkisi olacağına dair bir söz yok.

İspanyol emlak yönetimi sitesi SuperVecinas'a göre, "yeni sakinler derneği bütçesine katılmadığınızda, topluluk tüzüğünde yapılan reforma katılmadığınızda [veya] sakinler derneğiyle bir anlaşmazlık yaşadığınızda" şikayette bulunabilirsiniz.

Ancak Idealista, topluluk aidatındaki artışın geri talep edilebileceğini, ancak bunun yalnızca topluluk sözleşmelerine veya tüzüklere aykırı olması durumunda mümkün olduğunu belirtiyor.

"Genel olarak, hesaplama doğru yapıldığı sürece ücret artışı yasaldır," diye belirtiyor. "Artan ücreti ödemekten kaçınmanın tek yolu, artışın yasadışı olduğunu veya uygun prosedürün takip edilmediğini kanıtlamaktır.

AYRICA OKUYUN: 'La comunidad' - İspanya'daki mülk sahiplerinin ev sahibi dernekleri hakkında bilmesi gerekenler