Wie ist die Lage auf dem spanischen Immobilienmarkt in diesem Herbst?

Immobilien sind in Spanien seit der Pandemie zu einem kontroversen Thema geworden. Ob explodierende Mieten oder die Suche der Regierung nach Möglichkeiten, den Immobilienerwerb für Ausländer ohne Wohnsitz zu verbieten oder zu besteuern – der spanische Immobilienmarkt hat sicherlich für Schlagzeilen gesorgt.

Im weiteren Sinne waren spanische Immobilien auch in der ersten Jahreshälfte ein großes Geschäft. Der Markt verzeichnete ein Gesamtinvestitionsvolumen von 7,3 Milliarden Euro , was einem Anstieg von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr und 15 Prozent über dem Durchschnitt des Jahrzehnts entspricht, wie aus Zahlen des Gewerbeimmobilienunternehmens CBRE hervorgeht .

Der spanische Immobilienmarkt – ob Kauf- oder Mietimmobilien – scheint sich grundsätzlich in eine Richtung zu entwickeln: nach oben, zumindest was die Preise betrifft. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot gering, was den Markt für viele schwierig macht.

Das heißt allerdings nicht, dass es nicht einige (zugegebenermaßen kleine) ermutigende Zeichen für Menschen gibt, die in Spanien in den Immobilienmarkt einsteigen möchten.

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Anhaltende Preissteigerungen und Nachfrage

Prognosen lassen darauf schließen, dass sich die Richtung in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 wahrscheinlich nicht ändern wird.

Laut INE-Daten sind die Immobilienpreise in Spanien nun schon seit elf Jahren in Folge gestiegen, allein im letzten Jahrzehnt um sage und schreibe 70 Prozent. Nicht ohne Grund gingen im Sommer 2024 Tausende Spanier auf die Straße, um bezahlbaren Wohnraum zu fordern.

Marktexperte Mark Stücklin von Spanish Property Insight prognostiziert eine Kombination aus anhaltenden Preissteigerungen und erhöhter Nachfrage, die die Durchschnittspreise in den kommenden Monaten wieder auf das Vorkrisenniveau treiben wird.

„Der spanische Immobilienmarkt bleibt auch im Herbst bemerkenswert stark. Im ersten Halbjahr wurden fast 380.000 Eigenheime verkauft – 8 Prozent mehr als im Vorjahr und mehr als ein Drittel über dem 10-Jahres-Durchschnitt, einer der höchsten Werte für ein erstes Halbjahr, der jemals verzeichnet wurde“, sagte Stücklin gegenüber The Local Spain.

„Die Preise sind in den letzten 12 Monaten um 8 Prozent gestiegen und liegen nun nominal über dem Höchststand von 2007.“ (Angaben der Notarkammer).

Günstigere Hypotheken?

Mit Beginn des Septembers zeichnet sich in Spanien erstmals seit mehreren Jahren eine zunehmende Zugänglichkeit des Hypothekenmarktes für traditionell vom Markt ausgeschlossene Haushalte ab, vor allem für junge Menschen und Alleinstehende. Dies ist vor allem auf die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank zurückzuführen.

Allerdings sind diese positiven Entwicklungen in vielen Fällen marginal und werden durch Preissteigerungen, je nachdem, wo im Land man sucht, wieder zunichte gemacht.

Ein kürzlich veröffentlichter Bericht der spanischen Zentralbank zeigt, dass geldpolitische Lockerungen, niedrigere Zinsen und ein – wenn auch moderates – Einkommenswachstum in Spanien ein kleines Zeitfenster für den Erwerb von Wohneigentum eröffnet haben. Durch die geldpolitische Wende sind Kredite im Vergleich zu 2023 günstiger geworden, und der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypotheken lag im Mai 2025 bei 2,91 Prozent.

Ebenso begann sich ab Sommer 2024 das durchschnittliche Profil der neuen Hypothekennehmer in Spanien zu verändern. Das Durchschnittsalter ist auf über 40 Jahre gesunken, das Durchschnittseinkommen in den Gebieten, in denen Kredite vergeben werden, ist um bescheidene 84 Euro (auf 20.790 Euro pro Jahr) gesunken, was zeigt, dass mehr Profile mit niedrigerem Einkommen am Markt teilnehmen.

Die Zahl der Hypotheken, die von Einzelpersonen abgeschlossen wurden, ist gestiegen und beträgt nun 47,4 Prozent. Angesichts der stark steigenden Preise sind diese ermutigenden Signale für die meisten Menschen im Herbst jedoch weitgehend irrelevant.

„Entscheidend ist, dass sich die Rahmenbedingungen für Käufer verbessert haben“, sagte Stücklin gegenüber The Local.

„Der Euribor ist von über 4 Prozent im Jahr 2023 auf knapp über 2 Prozent gefallen, wodurch Hypotheken erschwinglicher werden.

Wie sieht es auf dem Mietmarkt aus?

Natürlich versteht es sich fast von selbst, dass leichte Rückgänge der Hypothekenzinsen, so willkommen sie auch sein mögen, für die meisten Käufer keinen großen Unterschied machen und für Mieter schon gar nicht.

Der spanische Mietmarkt war in den letzten Jahren von rasanten Preissteigerungen und regionaler Ungleichheit geprägt. In Regionen wie Madrid, den Balearen und Katalonien verzeichnete Spanien Rekordmieten pro Quadratmeter, während weniger beliebte Gebiete wie Extremadura und Kastilien-La Mancha weiterhin günstiger sind.

„Auf der Mietseite ist die Lage eher einseitig – die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, was den Druck auf die Mieten aufrechterhält und für die Mieter kaum Anzeichen einer Entspannung bietet“, sagte Stücklin.

In den teureren Regionen Spaniens sind die Mieten oft doppelt so hoch wie in den günstigsten Regionen, in den Provinzhauptstädten sind die Durchschnittsmieten jedoch fast überall höher.

Ohne sich mit den Angebotsproblemen zu befassen, sieht Stücklin für den Rest des Jahres nur ein wahrscheinliches Ergebnis für die Mieten: „Sofern nicht ernsthafte Anstrengungen unternommen werden, um neues Wohnraumangebot freizugeben, könnte sich die Erschwinglichkeit im Jahr 2025 weiter verschlechtern – sowohl für Käufer als auch für Mieter.“