Einkünfte aus Gebäuden im Modell 730, wie man sie berechnet und verwaltet

Beim Ausfüllen der Steuererklärung ist insbesondere auf die Einkünfte aus Immobilien zu achten. Diesen Punkt müssen Eigentümer von vermieteten Immobilien oder von Immobilien in der Gemeinde ihres Hauptwohnsitzes ausfüllen. Wer diese Voraussetzungen erfüllt, muss die Einkünfte aus Immobilien im Formular 730/2025 angeben.

Bei der Verwaltung von Immobilieneinnahmen machen viele Steuerzahler Fehler : Tatsächlich müssen die ihnen zur Verfügung stehenden Immobilien und die Mieteinnahmen korrekt verwaltet werden. Ein wichtiger Punkt, den es zu beachten gilt, sind die verschiedenen Besteuerungsmethoden.

Modell 730/2025, Einkünfte aus Gebäuden

Der Steuerpflichtige muss im Formular 730/2025 die Einkünfte aus dem einfachen Besitz von Immobilien oder Grundstücken angeben. Hierzu ist das entsprechende Feld für die Einkünfte aus Grundstücken zu verwenden. Dieser Eintrag muss auch dann ausgefüllt werden, wenn es im Jahr 2024 Abweichungen gegenüber 2023 gab.

Manche Gebäude müssen allerdings nicht in der Erklärung aufgeführt werden, da sie keinerlei Katastereinnahmen generieren.

Die Angabe von:

• die im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Räumlichkeiten, wenn der auf jede einzelne Wohnungseigentümergemeinschaft entfallende Einkommensanteil weniger als 25,82 Euro je Immobilieneinheit beträgt (dies gilt nicht für Geschäfte und vermietete Immobilien);
• Immobilien, für die die zuständigen Behörden Genehmigungen oder Lizenzen zur Restaurierung, zum erhaltenden Umbau und zur Gebäudesanierung erteilt haben, auch wenn die Steuererleichterung nur für den Zeitraum gilt, auf den sich die Bestimmung bezieht, und nur, wenn die Immobilie nicht genutzt wurde;
• ländliche Gebäude, auch wenn sie über Nebengebäude für Wohnzwecke verfügen;
• Gebäude, die vollständig in öffentlich zugängliche Museen, Bibliotheken, Archive, Filmbibliotheken oder Zeitungsbibliotheken umgewandelt wurden;
• Gebäude, die landwirtschaftlichen Zwecken dienen, einschließlich solcher, die dem Pflanzenschutz oder der Konservierung landwirtschaftlicher Erzeugnisse und Geräte dienen, auch wenn sie der Lagerung von für den Anbau benötigten Vorräten dienen;
• ländliche Grundstücke, wenn sie für den Agrotourismus genutzt werden;
• Instrumentalgebäude, die für geschäftliche oder berufliche Tätigkeiten genutzt werden;
• Immobilien, die ausschließlich für die Ausübung religiöser Handlungen genutzt wurden, einschließlich Klausurklöster und ihrer Nebengebäude, sofern sie nicht vermietet wurden;
• alle Gebäude, die im Rahmen der sonstigen Einkünfte deklariert werden müssen.

Wenn Sie IMU und nicht IRPEF zahlen müssen

Ab 2012 ersetzt die IMU im Wesentlichen die IRPEF und die damit verbundenen zusätzlichen Steuern, die im Zusammenhang mit Einkünften aus Gebäuden gezahlt werden müssen, bei denen es sich um nicht vermietete Immobilien handelt.

Dies ist in Artikel 8 Absatz 1 des Gesetzesdekrets Nr. 23/2011 vorgesehen: Wenn die IMU für nicht vermietete Gebäude gezahlt wird, entfällt die IRPEF und die damit verbundenen zusätzlichen Steuern. Dasselbe gilt für Immobilien, die zur unentgeltlichen Nutzung überlassen wurden.

Zusätzlich zu dieser allgemeinen Regel sieht Artikel 1 Absatz 717 des Gesetzes Nr. 147/2013 vor, dass nicht vermietete Wohnimmobilien, die sich in derselben Gemeinde befinden, in der der Steuerzahler die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt, und wenn letztere der IMU unterliegt, zu 50 % zur Bildung der Irpef-Steuerbemessungsgrundlage beitragen.

Im Jahr 2014 hat der Gesetzgeber einige Neuerungen bei den IMU-Regeln für Erstwohnsitze eingeführt.

Dies hat zu einigen Änderungen des oben genannten Prinzips geführt. Wir erinnern uns:

• Für den Hauptwohnsitz und dessen Zubehör muss keine IMU gezahlt werden, die daraus erzielten Einkünfte fließen jedoch in die Bildung der gesamten IRPEF ein (auch wenn der Gesetzgeber einen Abzug von den Gesamteinkünften in Höhe des Katastereinkommens der Immobilie vorgesehen hat).
• Für Erstwohnsitze, die als Luxus eingestuft werden, d. h. wenn sie in die Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9 fallen, muss IMU gezahlt werden (auch in diesem Fall müssen Steuerzahler keine IRPEF und die damit verbundenen zusätzlichen Steuern zahlen, da die Einkünfte aus dem Erstwohnsitz nicht zur Bildung des Gesamteinkommens beitragen).

Wer ist zur Angabe von Grundeinkommen verpflichtet?

Einkünfte aus Grundstücken müssen grundsätzlich von Steuerzahlern, die Eigentümer der Immobilie durch Eigentumstitel oder andere dingliche Rechte sind, im Formular 730/2025 angegeben werden. Feld B muss vom Eigentümer von Immobilien ausgefüllt werden, die im Grundbuch als einkommensbringend eingetragen sind.

Darüber hinaus sind folgende Fächer Voraussetzung hierfür:

• der Eigentümer des Oberflächenrechts, d. h. die Person, die das Recht hat, ein Gebäude auf dem Grundstück einer anderen Person zu errichten und zu unterhalten, wobei sie weiterhin Eigentümerin der Immobilie bleibt, nicht jedoch des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wurde;
• der Inhaber des Nießbrauchrechts, d. h. die Person, die das Eigentum einer anderen Person nutzen und daraus die daraus resultierenden Vorteile ziehen kann, auch wenn sie verpflichtet ist, den wirtschaftlichen Zweck des Eigentums selbst zu respektieren (in diesem Fall wird dem Eigentümer die Möglichkeit genommen, das Eigentum zu nutzen, und er ist nur Eigentümer des sogenannten bloßen Eigentums);
• der Inhaber des Nutzungsrechts, d. h. das Recht, das Eigentum einer anderen Person zu nutzen und daraus die daraus resultierenden Vorteile zu ziehen;
• der Inhaber des Wohnrechts.

Zu den Personen, die das Formular ausfüllen müssen, gehören auch Gesellschafter einfacher und gleichgestellter Gesellschaften, die Einkünfte aus Immobilien erzielen. In diesem Fall ist das Bruttoeinkommen anzugeben, wie es in der von der Gesellschaft ausgestellten Ausschüttungserklärung ausgewiesen ist.

Wie werden die Einkünfte aus Gebäuden ermittelt?

Liegt kein Mietverhältnis vor, werden die Einkünfte aus Gebäuden pauschal auf Basis der Bewertungssätze ermittelt. Diese Einkünfte fließen unabhängig von der tatsächlichen Wahrnehmung in die Ermittlung des Gesamteinkommens des Steuerpflichtigen ein.

Für deren Besteuerung ist das Katastereinkommen heranzuziehen, das wie folgt ermittelt wird:

• bei Immobilien mit gewöhnlicher Nutzung ist der im Grundbuchgesetz festgelegte Schätzwert anzuwenden, der mit der Größe der Immobilieneinheit multipliziert werden muss;
• Bei Immobilien mit besonderer oder besonderer Nutzung muss eine direkte Schätzung des Wertes durch die Steuerbehörde durchgeführt werden.
• Sind die Gebäude noch nicht im Grundbuch eingetragen oder liegen zwar im Grundbuch, weisen aber keine ausreichende Rendite auf, muss eine vorläufige Rendite angesetzt werden.

Um die Höhe der Grundbucheinkünfte zu ermitteln, muss ganz pragmatisch aus der Grundbuchbescheinigung extrapoliert werden:

• das Volkszählungsgebiet;
• die Kategorie;
• die Klasse;
• die Konsistenz in Bezug auf die Immobilieneinheit.

Falls die Immobilie vermietet wurde, muss neben dem Katastereinkommen auch die tatsächliche Miete berücksichtigt werden. Die Besteuerung dieses Betrags richtet sich nach der Art des zwischen den Parteien vereinbarten Vertrags.