Bezahlbarer Wohnraum ist nicht vorteilhaft

Der verbleibende Anteil an Sozialwohnungen , die überwiegend für die am stärksten benachteiligten Bevölkerungsgruppen bestimmt sind und daher stigmatisierende Implikationen mit sich bringen, wurde ausführlich als einer der strukturellen Faktoren für die Entstehung eines Regulierungsvakuums in unserem Wohnungssystem genannt, das daher nicht in der Lage ist, die überhöhten Preise auszugleichen, die der Markt verlangt, insbesondere in Gebieten mit starkem städtischen Druck. Die zur Lösung dieses Problems ergriffenen staatlichen Maßnahmen stießen auf deutlich erkennbare praktische Schwierigkeiten. Bis zum 30. September 2024 waren im Rahmen des 1st Right Program lediglich 1.700 Wohnungen fertiggestellt, also weniger als 3 % des für 2030 gesetzten Gesamtziels von rund 59.000 Wohnungen. Die Umsetzung des durch den Wiederaufbau- und Resilienzplan finanzierten Projekts wurde aufgrund der bürokratischen Abläufe des gesamten Prozesses, die darauf abzielen, Bauunternehmen zu vertreiben, sowie der offensichtlichen Abwesenheit der IHRU, die rechtzeitig reagierte, heftig angefochten (Gonçalves [idealista], 2025).

Vielfach wird auf das Beispiel des großen Bestands an Sozialwohnungen in den Niederlanden verwiesen, der das Ergebnis einer völlig anderen Entwicklung als in Portugal ist und seit Beginn des 20. Jahrhunderts auf einer starken assoziativen Komponente basiert und einen klaren Fokus auf den sozialen Mietmarkt legt. Dennoch ist es wichtig, die konvergente Entwicklung zwischen den beiden Kontexten hervorzuheben. Nach 2011 wurde diese assoziative Kultur schrittweise abgebaut – der Großteil der niederländischen Mittelschicht konnte sich keine bezahlbaren Mietwohnungen mehr leisten und war gezwungen, auf private Mietlösungen zurückzugreifen, die schlecht entwickelt und schlecht reguliert waren und ihren Geldbeutel ziemlich belasteten. In jüngerer Zeit hat der niederländische Staat dieses Marktversagen erkannt und die Förderkriterien für Wohnungen (basierend auf der verlangten Miete), die unter das System der bezahlbaren Mieten fallen, erweitert (Hochstenbach, 2023, S. 519).

Die Erwähnung des Ehrgeizes, schnell in die Fußstapfen des niederländischen Beispiels zu treten, ist kontraproduktiv, insbesondere weil wir in keiner Weise von ihrem Modell „abstammen“. Angesichts der begrenzten Ressourcen, die uns zur Verfügung stehen, und der Kultur des Sektors selbst müssen wir Lösungen schaffen, die den Markt dazu anregen, als sozialer Förderer zu fungieren und die Rentabilität des Baus von Wohnungen zu kontrollierten Kosten zu fördern, was in Wahrheit ziemlich stiefmütterlich behandelt wird.

Die erste bedeutende Überarbeitung des Rechtsrahmens für Instrumente der territorialen Verwaltung (RJIGT), das unglückselige Bodengesetz (Gesetzesdekret Nr. 117/2024 – Gesetzesdekret Nr. 80/2015), wurde als Mechanismus betrachtet, der durch den Bau von Wohnungen zu kontrollierten Kosten deflationäre Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben sollte. Schon vor der Veröffentlichung forderten einige Branchenführer zusätzliche Maßnahmen, nämlich eine Mehrwertsteuer von 6 % und die Eingliederung dieser in städtische Grundstücke umgewandelten ländlichen Gebiete in ein städtisches Sanierungsgebiet oder einen anderen Sonderplan, der den Zugang zu dieser Steuererleichterung ermöglichen würde, denn nur so sei es möglich, zu niedrigeren Preisen zu bauen und zu verkaufen, wie der Präsident des AICCIPN, Manuel Reis Campos (Sousa & Ferreira [idealista], 2024), warnte. Diese Initiative zur Umwandlung ländlicher Flächen hat eine offensichtliche Einschränkung – die Möglichkeit, dass ihre Kosten aufgrund ihrer erneuten Attraktivität natürlich einer Inflationsspirale unterliegen (Sousa & Ferreira [idealista], 2024).

Im Wortlaut der Präambel des Gesetzesdekrets Nr. 117/2024 heißt es, dass dieses „spezielle Umklassifizierungssystem auch sicherstellt, dass mindestens 700/1000 der gesamten oberirdischen Baufläche für Sozialwohnungen oder Wohnraum mit mittlerem Wert vorgesehen sind“ , nicht zu verwechseln mit „anderen Konzepten wie „kontrollierte Kosten“, da es darauf abzielt, den Zugang der Mittelschicht abzudecken, indem Medianwerte der lokalen und nationalen Märkte berücksichtigt und Höchstwerte definiert werden, um eine größere Gerechtigkeit zu gewährleisten“ . Das RJIGT wurde bereits einer neuen Überprüfung unterzogen, die mit dem Gesetz Nr. 53-A/2025 durchgeführt wurde. Dieses legt die Kategorisierung von „öffentlichem Wohnraum“, „erschwinglichem Mietwohnungsbau“ und „Wohnen mit kontrollierten Kosten“ fest, wobei die beiden letztgenannten Konzepte zum Nachteil von „Wohnen mit mittlerem Wert“ verwendet werden. Diese neue Realität schränkt die Wirksamkeit des Diploms ein, wie die derzeitige Staatssekretärin für Wohnungswesen, Patrícia Gonçalves Costa, anmerkte. Andere Branchenvertreter, wie etwa der Präsident des portugiesischen Verbands der Immobilienentwickler und -investoren, haben bereits ihren Unmut über diesen Rückschlag zum Ausdruck gebracht (Sousa [idealista], 2025).

Der unberechenbare Verlauf dieser Gesetzesvorhaben könnte das Modell des Wohnungsbaus zu kontrollierten Kosten undurchführbar machen (Sousa [idealista], 2025). Die Verordnung Nr. 69-B/2024, die die zweite Änderung der Verordnung Nr. 65/2019 vornimmt, legt fest, dass eine Wohnsiedlung mit kontrollierten Kosten mindestens 70 % ihrer gesamten Bruttofläche entspricht. Die Regierung ist dennoch der Ansicht, dass es möglich ist, diese „Geschäftsstruktur“ rentabel zu machen, indem die verbleibenden 30 % der „verwandten Nutzungen“ Dienstleistungen oder Handel zugewiesen werden (Sousa [Idealist], 2025).

Dennoch möchte ich noch einmal auf die offensichtlichen, aber völlig übersehenen Einschränkungen hinweisen, die sich aus der Tatsache ergeben, dass die Preise für umgewandeltes Land im ländlichen Raum keinerlei Beschränkungen unterliegen und daher die gleichen Inflationseffekte verstärken, die normalerweise bereits zu beobachten sind. Darüber hinaus weist der Präsident der APPII darauf hin, dass für Controlled Cost Housing zwar bereits ein Mindestmehrwertsteuersatz von 6 % gilt, es jedoch weiterhin komplizierte bürokratische Prozesse gibt, die den Zugang zu dieser Vergünstigung unmöglich machen und somit von Investitionen in diese Option mit geringeren Gewinnspannen abhalten (Sousa [idealista], 2025).

Die beschriebenen widersprüchlichen Umstände, die typisch für unsere eigenständige Gesetzgebungsarbeit sind, insbesondere auf der Bauebene, könnten sicherlich das einzige Mittel schwächen, das uns zur schnellen Förderung von qualitativ hochwertigem Wohnraum zur Verfügung steht, der für die portugiesische Mittelschicht erschwinglich ist.