Gehen Sie niemals von einer Bevölkerungsveränderung aus.

Mir ist klar, dass die Leute es leid sind, dass ich ständig auf der Maxime „Schluss niemals von einem … aus“ herumreite, aber das ist ein fortwährendes Problem.

Eine aktuelle NBER-Studie zum Thema Wohnen von Schuyler Louie, John A. Mondragon und Johannes Wieland enthielt die folgende Zusammenfassung:

Die gängige Sichtweise auf Wohnungsmärkte besagt, dass die Flexibilität des lokalen Wohnungsangebots – geprägt von Faktoren wie Geografie und Regulierung – die Reaktion von Hauspreisen, Wohnungsanzahl und Bevölkerung auf eine steigende Wohnungsnachfrage stark beeinflusst. Wir stellen jedoch fest, dass für den Zeitraum von 2000 bis 2020 ein höheres Einkommenswachstum unabhängig von der geschätzten Elastizität des Wohnungsangebots einer Stadt dasselbe Wachstum von Hauspreisen, Wohnungsanzahl und Bevölkerung vorhersagt. Dasselbe Muster finden wir, wenn wir die Stichprobe auf 1980 bis 2020 ausweiten, andere Elastizitätsmaße verwenden und die lokale Wohnungsnachfrage instrumentieren. Anhand eines allgemeinen Nachfrage- und Angebotsmodells zeigen wir, dass unsere Ergebnisse implizieren, dass ein eingeschränktes Wohnungsangebot für die Erklärung der Unterschiede bei den steigenden Hauspreisen zwischen US-Städten relativ unwichtig ist. Diese Ergebnisse stellen die vorherrschende Sichtweise auf lokale Wohnungs- und Arbeitsmärkte in Frage und legen nahe, dass eine Lockerung der Wohnungsangebotsbeschränkungen möglicherweise nicht die erwarteten Verbesserungen der Erschwinglichkeit von Wohnraum bringt.

Als ich diese Zusammenfassung zum ersten Mal las, war ich skeptisch. Wie kann es sein, dass Baubeschränkungen nicht die Hauptursache für die hohen Preise in Kalifornien und im Nordosten der USA sind? Wie sich herausstellte, war meine Skepsis berechtigt. Ein neuer Artikel von Michael Weibe enthält die folgende Zusammenfassung:

Louie et al. (2025) (im Folgenden LMW) behaupten, Beweise dafür zu liefern, dass Wohnungsangebotsbeschränkungen für das Verständnis von Veränderungen der Wohnungspreise und -mengen in den Vereinigten Staaten quantitativ unwichtig sind. In diesem kurzen Kommentar zeige ich, dass das empirische Modell von LMW nicht identifiziert ist. LMW modelliert die Wohnungsnachfrage als Funktion von Bevölkerung und Durchschnittseinkommen. Angebotsbeschränkungen sind jedoch ein entscheidender Faktor für das Bevölkerungswachstum: Neuankömmlinge können weniger gut in eine Stadt ziehen, die den Neubau von Wohnungen einschränkt. Daher weist LMW keine exogene Nachfragevariation auf. Dementsprechend sind die empirischen Ergebnisse nicht aussagekräftig über die Rolle der Wohnungsangebotsbeschränkungen.

Wenn Sie das Problem der ersten Studie nicht verstehen, betrachten Sie die folgende Analogie. Angenommen, jemand behauptet: „Hohe Benzinsteuern sind nicht der wahre Grund dafür, dass Europäer (pro Kopf) weniger Benzin verbrauchen als Amerikaner. Der eigentliche Grund ist, dass sie kleinere Autos haben und öffentliche Verkehrsmittel benutzen.“ Das Problem mit dieser Behauptung liegt auf der Hand, oder? Die Tendenz der Europäer, kleinere Autos und öffentliche Verkehrsmittel zu nutzen, spiegelt teilweise die Tatsache wider, dass die Benzinsteuern in Europa extrem hoch sind. Ökonomen nennen dies das „Identifikationsproblem“. Es ist wichtig zu identifizieren, ob Marktveränderungen durch Nachfrage- oder Angebotsverschiebungen verursacht werden. Weder Preis noch Menge können diese Frage beantworten.

In den letzten Jahren sind nicht viele Menschen nach Kalifornien gezogen. Das liegt allerdings nicht daran, dass hier eine geringe Nachfrage besteht. Vielmehr liegt es daran, dass die Immobilienpreise in Kalifornien aufgrund von Angebotsengpässen deutlich höher sind als in den meisten anderen Bundesstaaten.