La compra de pisos se dispara pero los precios alejan a jóvenes y rentas bajas

El mercado inmobiliario vuelve a vivir un momento dulce. El 2024 fue año de máximos. Se vendieron 715.429 viviendas, un 12,4% más que en el 2023. Las viviendas de segunda mano que se ponen en el mercado duran pocos días anunciadas y lo mismo ocurre con las nuevas que se construyen, que se venden incluso sobre plano. La vivienda vive una situación excepcional y se va a acercando a los niveles de operación de la burbuja, cuando en el 2005 se rozó el millón de operaciones.

Esta buena salud inmobiliaria lleva aparejada a un incremento también excepcional de los precios. El metro cuadrado de la vivienda libre ya se aproxima de media a los 2.000 euros, según el observario oficial del Ministerio de Vivienda. Los Registradores de la Propiedad señalaban esta semana que en el primer trimestre del 2025 la curva de precios sigue ascendiendo. En 47 de 52 provincias hay incrementos. El ranking de ciudades más caras lo encabezan Donostia (5.824 euros/m² de media), Madrid (4.716 euros/m²), Barcelona (4.538 euros/m²), Palma (3.735 euros/m²) y Bilbao (3.129 euros/m²).

Crecen las compraventas de vivienda y lo hacen, además, sin señales de alerta en el mercado hipotecario. El Banco de España destacaba esta semana en su informe anual que el 86,5% de los créditos tienen la finalidad de adquirir una vivienda habitual. Además, el 38% de las compras se hacen al contado, según el INE,

España es, además, un país atractivo para la inversión y los extranjeros participan de forma significativa en el mercado. Según los Registradores, el peso foráneo es del 14% a marzo del 2025. Sin embargo, en algunas zonas la alarma es más clara. Durante el primer trimestre, los extranjeros compraron el 30% de las viviendas vendidas en Baleares, en la Comunidad Valenciana fueron el 28% y en Canarias, el 25%. Los extranjeros distorsionan el mercado en zonas turísticas, advierte el Banco de España.

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Intentando desincentivar estas compras, el PSOE ha planteado un nuevo impuesto a inversores extracomunitarios por hasta el 100% de la operación. Es decir, el tributo doblaría el valor de la adquisición. El impuesto afectaría especialmente a británicos, marroquíes, chinos y ucranianos.

El sector espera que las transacciones y los precios sigan creciendo este año

El principal problema de la compraventa de viviendas pasa por el reducido parque público capaz de ofrecer un techo digno a las familias que son expulsadas del régimen libre. En este momento, las viviendas protegidas llegan al 3,4%, lejos del 8% de la media comunitaria. Durante el 2024 se calificaron como protegidas 9.567 inmuebles, la mayoría (5.884) para la compraventa. Son cifras aún reducidas.

Ignasi Martí Lazuna, investigador del departamento de Sociedad, Política y Sostenibilidad de Esade y catedrático de la URL, advirtió esta semana en el salón Construmat que el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes factores de desigualdad. “Hay más tensión en la sociedad”, lamentó. El catedrático explicó que la vivienda es el eje principal para los vulnerables, con el fenómeno al alza del alquiler de habitaciones, conocido como “chabolismo vertical”.

El presidente de Gad3, Narciso Michavila, subrayó en la feria el shock de demanda que está sufriendo el mercado. “La demografía es la principal factor que explica este incremento de demanda de vivienda, con una gran entrada de población migrante en edad de trabajar en grandes ciudades que necesita un hogar”, señaló. El ritmo de construcción –continúo– no cubre el incremento acelerado de habitantes. “En Madrid se está construyendo gran cantidad de vivienda, y ni así van a dar abasto para cubrir toda la población que llega”, concluyó. La competencia por lograr un piso cada vez es mayor y esto deja fuera a los menos pudientes. El Barómetro de la Vivienda del Consejo General de la Arquitectura Técnica y Gad3 pone cifras a esta problemática: conseguir un piso es cada vez más difícil para los jóvenes y el 30% de los menores de 30 años necesita ayuda de los padres para comprar.

Para este 2025, sector inmobiliario y economistas prevén que la compraventa siga creciendo. El año arrancó con el mayor número de transacciones desde el 2007, 183.140, que representan un 20,7% más que en el 2024. Los precios también siguen al alza y acumulan ya una subida media del 40% en la última década, según datos oficiales de Vivienda.