La ley de Vivienda cumple dos años con el mercado inmobiliario en máxima tensión

La ley de Vivienda, norma estrella del Gobierno de coalición, cumple ahora dos años desde su aprobación con el mercado inmobiliario en máxima tensión. El acceso a un hogar se ha situado como la principal preocupación de los ciudadanos a la par que las dificultades para encontrar casa a precios asequibles aumentan y las ciudades viven una crisis del alquiler sin precedentes.

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Esta última emergencia es la que pretendía atajar principalmente la ley, pero aquí se ha quedado claramente a medias. La regulación de rentas sólo se aplica en estos momentos en Catalunya de forma generalizada y en siete municipios del País Vasco. Las comunidades del PP rechazan la intervención y siguen haciendo caso omiso, e incluso allí donde se están topando los alquileres el balance presenta claroscuros, con gran oposición del sector empresarial, inmobiliario y de los propietarios, tanto de grandes tenedores como de pequeños particulares. Los colectivos en defensa del acceso a la vivienda reclaman por su parte una mayor intervención y más oferta social.

En su papel de laboratorio en legislación sobre vivienda, Catalunya ofrece los únicos datos disponibles para medir la efectividad de la aplicación completa de la ley. Y lo que dicen las cifras es que sí, los precios del alquiler se contienen y bajan ligeramente, pero el mercado también arroja signos de freno.

Sólo Catalunya y el País Vasco han regulado ya los alquileres; el PP mantiene el boicot

En los 140 primeros municipios declarados zona tensionada, con la ciudad de Barcelona y su gran conurbación urbana, las rentas bajaron de media un 4% entre el segundo y cuarto trimestre del 2024 –últimos datos disponibles en el Institut Català del Sòl (Incasòl), de 911 euros al mes de media a 878 euros. En la capital catalana, epicentro de la emergencia habitacional, los alquileres se redujeron un 6,4%, hasta los 1.117 euros, después de años de continuas subidas por encima del IPC.

Ahora bien, el saldo de contratos –diferencia entre altas y bajas– se ha derrumbado un 60% entre el primer y último trimestre del 2024, y el alquiler de temporada, que busca esquivar la regulación, ha crecido un 45%. Mientras, la oferta disponible sigue sin cubrir la demanda. Sólo en Barcelona, cada anuncio de alquiler habitual que se publica recibe 61 contactos, según Idealista. El portal, de cuyos datos se nutre el Banco de España para elaborar sus informes sobre vivienda, señala que las cuatro capitales catalanas se encuentran entre los cinco mercados en los que más se ha reducido la oferta de alquileres en el último año. Encabeza la lista Girona (-42%), seguida de Ciudad Real (-39%), Barcelona (-37%), Lleida (-37%) y Tarragona (-36%).

“No observamos una mejora a corto plazo en ningún aspecto; los precios han frenado, pero necesitamos un periodo de aplicación más largo para una evaluación certera, y lo más preocupante es que la oferta no crece”, considera Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. Según esta entidad, la ley de Vivienda y el resto de normativa de la Generalitat de Catalunya ha generado incertidumbre entre los dueños de vivienda. “Muchos de ellos, sobre todo pequeños propietarios, están retirando los pisos del alquiler para venderlos; por eso suben tanto las compraventas”, sostiene.

Los precios de las rentas bajan en Catalunya

Para Jaime Palomera, investigador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona IDRA, la normativa estatal va por el buen camino ya que ha logrado frenar el incremento disparado del alquiler en Catalunya. No obstante, subraya que presenta “algunos agujeros”, como el alquiler de temporada, que algunos propietarios usan para esquivar el tope de precios. En el Congreso hay una norma en negociación sobre alquileres temporales que depende de Junts y el Govern de Salvador Illa prepara ya la regulación de estos contratos para que sus rentas también estén topadas, además de una mayor fiscalidad para grandes tenedores o la extensión de la compra preferente por la administración. Palomera, que valora positivamente el plan de la Generalitat para intentar construir 50.000 pisos sociales, apunta a la necesidad de aplicar una “fiscalidad quirúrgica” que grave más la actividad especulativa y reduzca impuestos a quien construya pisos sociales y a las familias que adquieran su primera vivienda.

El Gobierno señala ante las críticas que llegan desde los propietarios que la oferta del alquiler residencial no se ha reducido en Catalunya por el control de precios. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, afirma en una entrevista publicada hoy en este diario que la oferta de arrendamientos también ha caído en ciudades donde no se aplica la regulación, como en Madrid, y apunta a un desvío de dichos alquileres tradicionales hacia otras modalidades más rentables, como los turísticos. En el último año, recoge el último informe del Banco de España,, se han incorporado 50.000 viviendas turísticas al mercado.

El agujero del alquiler de temporada

En cualquier caso, los datos recopilados por el supervisor cifran los incrementos interanuales de los nuevos contratos de alquiler por encima del 10% de media en el 2022, 2023, 2024 y primer trimestre del 2025. Estos incrementos son mayores en las grandes áreas urbanas y zonas turísticas.

Las consecuencias de este coste del alquiler que crece y que la ley de Vivienda no consigue frenar son visibles en las familias dentro de los percentiles más bajos de renta, que ven como el sobreesfuerzo que tienen que hacer es cada vez mayor, pese al aumentos de los salarios medios reales en los últimos años. “Hay una bolsa de personas con bajos ingresos que no deberían estar en el alquiler de mercado; necesitamos más oferta de alquiler social”, insistía José García Montalvo, catedrático de la UPF, esta semana en la feria Construmat. Para lograrlo, aparte de leyes, coincidieron García Montalvo y Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia, en la misma feria, se requiere una financiación adecuada en políticas de vivienda.