Cuando la oferta turística puede dar paso a la vivienda residencial

Transformar hoteles en apartamentos podría ser una de las soluciones para responder a la crisis de vivienda que afecta a Portugal y más allá. Aunque pueda parecer una idea tentadora, no siempre es fácil de ejecutar. Varios gestores del sector entrevistados por Nascer do SOL admiten algunos obstáculos. «Si bien por un lado quienes ponen a la venta una unidad hotelera pretenden atraer inversores para que sigan invirtiendo en la misma zona, por otro lado, aunque estén pensando en esta idea, no pueden olvidar que transformar ese espacio en vivienda requiere una serie de requisitos, desde cambiar de proyecto, hasta obtener licencias e incluso obras de recalificación y adecuación. Es decir, se enfrentan a un proceso burocrático y requieren de una inversión que podría hacer poco atractiva esta idea”, destacan.

Y los números hablan por sí solos. Según una fuente oficial de idealista, “el elevado atractivo de los inmuebles turísticos para la inversión se ha reflejado en una importante absorción de la oferta disponible en el mercado”. Afirma que, aun así, a finales de marzo de 2025 había 131 establecimientos turísticos en venta en Portugal, lo que supone una reducción del 28% respecto al mismo periodo de 2024, es decir, 51 unidades hoteleras menos.

Y recuerda que la mitad de la oferta nacional se concentra en sólo tres distritos: Faro (con 34 unidades), Oporto (16) y Lisboa (15). «Aun así, el sector hotelero sigue presentando oportunidades de negocio en casi todo el territorio nacional, incluidas las islas, con al menos un establecimiento disponible para la venta en prácticamente cada distrito. La única excepción es Bragança, donde no se registró ningún anuncio de venta de hoteles en este periodo”, destaca.

Entre marzo de 2024 y marzo de 2025, se observó una reducción de la oferta de inmuebles turísticos en venta en la mayoría de los distritos e islas del país, con caídas en 13 de los 20 distritos e islas analizados. «Destacan los descensos en los distritos de Oporto (-12 unidades), Setúbal (-7) y Lisboa (-6), así como en las regiones de Madeira y Portalegre (ambas con -5). En Évora, Coimbra y Vila Real la oferta se mantuvo estable. Por otro lado, sólo cuatro distritos registraron un aumento de propiedades turísticas en el mercado: Guarda (4 unidades más), Aveiro (3 más), Beja (2 más) y Castelo Branco (1 más)», dice.

Invertir en alquileres a largo plazo

Otra posibilidad para aumentar la oferta de viviendas, sobre todo en términos de alquileres, consiste en convertir inmuebles que antes estaban destinados al alojamiento local en alquileres a largo plazo. Un cambio que ha cautivado a algunos propietarios contactados por Nascer do SOL y hay quienes incluso optan por vender sus propiedades a familias que buscan un hogar.

Disponer de un ingreso mensual fijo ha vuelto a atraer a los propietarios de viviendas que durante algunos años estuvieron entregados al turismo. “Cuando invertí en alojamiento local, dependía de las fluctuaciones de la demanda y los precios en determinadas épocas del año y, aunque los ingresos eran mayores, no siempre rendía lo que esperaba porque acababa teniendo la casa completamente cerrada durante semanas, lo que significaba que no recibía ningún ingreso durante esos días”, confiesa un propietario.

Además de la fluctuación del mercado turístico, también existen gastos asociados a quienes destinan sus propiedades a este sector. Siempre me preocupaban los gastos asociados con el uso de la propiedad, desde la limpieza hasta la reparación de cualquier material o electrodoméstico, sin mencionar el dolor de cabeza cada vez que había una reunión de condominios porque siempre había quejas por el ruido o simplemente porque alguien tocaba el timbre equivocado. Esas preocupaciones quedaron atrás. Ahora gano menos, pero tengo más tranquilidad y un ingreso fijo, revela.

Es cierto que esta actividad sigue teniendo peso en el mercado nacional. Según los últimos datos publicados por la Asociación Local de Alojamiento en Portugal (ALEP), hay alrededor de 120 mil registros, pero no todos están activos. «La mayoría de ellos son pequeños operadores y gestionan todo el negocio ellos mismos. Son personas cualificadas, el 91% tiene estudios superiores y son ellos quienes contactan con los huéspedes, es decir, valoran la propia oferta turística. El alojamiento local fue esencial no sólo al servir como pilar para el crecimiento del turismo, sino que también aportó diversidad y fortaleció el destino».