Viviendas de lujo: un mercado dinámico y en constante crecimiento

Es bien sabido que el mercado inmobiliario de lujo rara vez se ve afectado por las crisis. Lo vimos en la pandemia o ahora, con la guerra. Es un mercado en constante crecimiento y, independientemente del panorama, siempre tiene potencial e interés. Los compradores dan preferencia no sólo a la ubicación sino también a los servicios asociados.

Según el informe sobre tendencias para este año de Portugal Sotheby's International Realty, el mercado inmobiliario de lujo global "sigue siendo resistente, con señales alentadoras de estabilización en la oferta de propiedades en ubicaciones premium en todo el mundo".

Hoy en día, en Portugal la tendencia no es diferente. Sotheby's asegura que, en nuestro país, este mercado “continúa mostrando un desempeño sólido, reflejando tanto la demanda nacional como la internacional”.

Solo en 2024, Sotheby's International Realty registró un crecimiento del 20% en comparación con el año anterior, con un valor medio de venta de propiedades de alrededor de 1.030.269 euros. Regiones como Lisboa, incluyendo Cascais y Sintra, Oporto, Algarve, Madeira y Melides/Comporta/Tróia siguen liderando la demanda, destacando la zona de desarrollo con un impresionante crecimiento del 200% en comparación con 2023. «Además, la integración de tecnologías, soluciones sostenibles y servicios exclusivos ha redefinido el concepto de lujo, convirtiendo a Portugal en un destino cada vez más valorado para quienes buscan calidad de vida e inversiones sólidas».

Según el último análisis de idealista sobre el mercado de lujo, "todo indica que los potenciales compradores de lujo en Portugal buscan viviendas que combinen lo mejor de ambos mundos: el encanto de vivir cerca de la playa, con todas las ventajas que puede aportar vivir cerca de una gran ciudad, desde servicios sanitarios hasta múltiples actividades de ocio".

El mismo análisis añade que, en el caso de viviendas de lujo con un precio superior al millón de euros, la demanda es mayor en Oeiras y Lisboa y que el interés por adquirir apartamentos de alta gama también existe en varios municipios cercanos a la capital, como Sintra, Mafra y Loures, seguidos por el propio municipio de Lisboa.

Este análisis geográfico revela «que los municipios del interior del país tienen una oferta escasa (menos de 10 propiedades anunciadas) o incluso inexistente» y que, por tanto, la falta de casas para comprar en el interior «termina limitando las opciones de quien busca vivir en el campo, disfrutando exclusivamente de la serenidad de la naturaleza». Évora es la excepción, ya que ocupa la 6ª posición en el ranking de demanda de vivienda.

Idealista también analizó la oferta de vivienda premium —mucho más demandada que los apartamentos— y descubrió que los municipios de Cascais, Loulé, Lagos, Sintra y Albufeira fueron los que más propiedades se registraron en el mercado en el trimestre finalizado en febrero de 2025. Solo estos cinco municipios de la Gran Lisboa y el Algarve —que permiten combinar playa y ciudad— concentran casi la mitad de las aproximadamente 13.700 viviendas en venta en los 82 municipios analizados. En Oporto se contabilizaron 580 viviendas de lujo en venta, una oferta superior a la de Lisboa (408).

El número de apartamentos de lujo en venta en el país ha caído casi a la mitad (7.300), con Lisboa y Cascais representando el 60% de la oferta total registrada en apenas 29 municipios con muestras representativas. Oporto se sitúa en tercer lugar, con 760 apartamentos premium en el mercado, según los mismos datos de idealista.

Mientras que el stock de apartamentos de lujo está más concentrado en las áreas de Lisboa, Oporto y Algarve, la oferta de viviendas de alta gama disponibles para la compra «termina estando más dispersa por todo el país, pero siempre cerca de la costa y las islas, ofreciendo un abanico más amplio de posibilidades para quienes buscan vivir cerca de la playa, en la ciudad o incluso combinar ambos mundos». Por otro lado, “la oferta de ambos tipos de viviendas es escasa o casi inexistente en el interior, lo que reduce la elección para quienes buscan vivir en el campo”.

A Nascer do SOL, una fuente de idealista afirma: «El mercado de lujo en Portugal sigue siendo dinámico y resistente, impulsado por compradores nacionales e internacionales que buscan calidad de vida, seguridad y un clima favorable», y añade que, «como estos compradores no dependen tanto del crédito bancario, el segmento de lujo se ha visto menos afectado por las fluctuaciones del mercado y sigue creciendo, incluso en un contexto de crisis en el acceso a la vivienda para la mayoría de los portugueses».

Alda Filipe, socia y directora regional de Kronos Real Estate Group, explica a nuestro periódico que el mercado inmobiliario de lujo, especialmente en el Algarve, “sigue demostrando ser dinámico y resistente”. Tradicionalmente, añade, el lujo “se ha asociado a la grandeza de las propiedades, la calidad de los acabados, las mejores comodidades y los altos estándares de seguridad”. Pero «el contexto pospandemia, el cambio de mentalidades y la llegada de nuevas nacionalidades, como la norteamericana, trajeron una nueva forma de mirar el lujo».

Alda Filipe afirma que hoy en día, para muchos compradores, “el verdadero lujo reside en la autenticidad, la baja densidad edificatoria, la proximidad al mar, la conexión con la naturaleza y la experiencia de espacios sostenibles y bien integrados en el paisaje”.

¿Quién compra?

La adquisición de una propiedad de lujo está inevitablemente asociada al poder adquisitivo, por lo que no es de extrañar que los clientes extranjeros tengan más influencia que los nacionales. Idealista informó a nuestro periódico que, a principios de 2025, Reino Unido lideraba la demanda internacional de viviendas de lujo en Portugal, con un 15% del interés extranjero, seguido de EE.UU. con un 13,1%. Alemania, España, Francia y Países Bajos concentran entre el 10% y el 5,5% de la demanda, mientras que Brasil ocupa el séptimo lugar, con menos del 5%.

En relación al municipio de Lisboa, afirma que la mayor demanda de viviendas de lujo en venta proviene de EE.UU., España, Reino Unido y Brasil, mientras que en el municipio de Oporto destaca el interés mostrado por quienes viven en EE.UU., España y Francia. En las islas portuguesas, existe un alto nivel de interés por parte de Alemania, Reino Unido y EE.UU. en casas de lujo en venta en Funchal. Y en Ponta Delgada, la mayor demanda internacional viene de EE.UU., Canadá y Alemania.

Es cierto que los portugueses no se quedan atrás. «La demanda de viviendas de más de un millón de euros ha arrancado con fuerza a principios de este año, liderada por los ciudadanos portugueses, que representan el 73% de la demanda», señalando que, tanto en Lisboa como en Oporto, «solo alrededor de uno de cada cinco potenciales compradores de viviendas de lujo son extranjeros».

Alda Filipe, por su parte, asegura que los británicos, irlandeses y, más recientemente, los norteamericanos, siguen a la cabeza de la demanda del segmento de lujo en el Algarve, con especial énfasis en zonas como Vale do Lobo, «donde la consolidación del mercado y el histórico de revalorización han reforzado el atractivo de la inversión». Sin embargo, nuestro periódico informa de que se ha producido “un aumento muy significativo de la demanda por parte de los compradores portugueses, en concreto de familias e inversores que reconocen el valor de los activos en ubicaciones privilegiadas y consolidadas”, afirmando que para los clientes nacionales, el Algarve ya no es solo un destino vacacional “sino que también se ha convertido en una opción de inversión segura y una oportunidad de revalorización constante de los activos a medio y largo plazo”.

¿Qué se valora?

Según una fuente oficial de idealista, en el segmento de lujo los compradores tienden a preferir las casas a los apartamentos. «Hay dos criterios que pesan mucho en esta elección: la mayor oferta disponible y el precio más asequible por metro cuadrado. En Portugal, hay casi el doble de casas de lujo en venta que de apartamentos, y los precios de las viviendas son, de media, un 27% más bajos por metro cuadrado. Esto significa que es posible encontrar casas más grandes, con piscina, jardín y otras comodidades». Y no deja lugar a dudas: “Quien busca una vivienda de lujo quiere espacio, comodidad y exclusividad y, actualmente, las casas ofrecen precisamente eso con una mejor relación calidad/precio”. Aún así, reconoce que cada vez hay más proyectos residenciales de lujo, como complejos de apartamentos, que ofrecen todo tipo de servicios premium, “haciendo de los apartamentos una opción cada vez más atractiva para quienes valoran comodidades como seguridad, spa, gimnasio o áreas comunes de alta calidad”.

Alda Filipe también dice que el criterio más valorado en el segmento de lujo sigue siendo la ubicación y menciona que el perfil del comprador de lujo actual valora proyectos de arquitectura contemporánea integrados al territorio, que brinden experiencias auténticas y se alejen de las zonas masificadas. “La privacidad, la exclusividad y la posibilidad de personalizar las propiedades son igualmente determinantes, reforzando la demanda de ubicaciones únicas o consolidadas y conceptos diferenciadores”, destaca.

Las zonas más caras

El lujo, como sabemos, no está al alcance de todos. Según The Wealth Report, el informe insignia de Knight Frank, los precios de las propiedades residenciales de lujo seguirán su tendencia al alza en 2024, aumentando un 3,6%, ligeramente por encima del 3,3% observado en 2023.

De los 100 mercados analizados por el Índice Residencial Internacional Prime (PIRI), que aparece en The Wealth Report, 77 registraron un crecimiento anual positivo y 20 vieron caer los precios. Los mercados asiáticos y de Oriente Medio ocupan los seis primeros puestos del ranking, con Seúl (18,4%), Manila (17,9%) y Dubái (16,9) encabezando la lista. El informe muestra que los mercados de Arabia Saudita también tuvieron un buen desempeño, con Riad (16%) y Yeda (9,6%) entre los seis primeros. Aspen cierra el top 10.

En cuanto a los mercados portugueses, Oporto se sitúa en el puesto 17 con un crecimiento del 6,8%, Algarve en el puesto 25 con un 5,6% y Lisboa en el puesto 28 con un 5,3%. Las tres ciudades nacionales se sitúan por delante de mercados como Zúrich, Barcelona, ​​Oslo o incluso el Lago de Como, en Italia, y París.

Según idealista, Lisboa y Cascais son las zonas más caras para comprar casas de lujo. Pero el Algarve también destaca. De hecho, aquí son donde se encuentran las calles más caras. Esto refleja, dicen, “la intensa demanda de los inversores nacionales e internacionales”. El análisis revela que vivir en la calle más exclusiva del país cuesta, de media, 7.636.765 euros. Esta es, al menos, la cantidad que piden los propietarios de la exclusiva Urbanización Quinta do Lago, situada en Almancil, en el Algarve.

Completan el podio de este ranking de lujo la Rua Garrett, en Lisboa, donde comprar una casa tiene un precio medio de 4.062.154 euros, y la Rua Birre, en Cascais (3.931.059 euros).

La cuarta dirección con precios más altos para comprar una casa se encuentra en la Avenida Marginal, en la freguesia de Cascais y Estoril (3.622.688 euros). Le siguen en la tabla la exclusiva Urbanização Quinta do Monte Funchal, situada en Lagos (3.250.000 euros) y la Rua de Buenos Aires, en la parroquia de Estrela, en Lisboa, donde el precio medio de la vivienda de lujo ronda los 3.170.357 euros.

Le sigue la Avenida da República, situada en Cascais, que tiene viviendas con un precio medio de 2.897.308 euros. La lista de las diez calles más caras termina con la Rua Glicínias, en Cascais (2.850.000 euros), la Rua das Codornizes, también en Cascais (2.830.333 euros) y la Rua dos Gladíolos, en Charneca da Caparica (2.706.818 euros).

Idealista explicó a nuestro periódico que pudo observar que los distritos de Lisboa y Setúbal lideran tanto en demanda como en oferta de viviendas de lujo en Portugal. «Estos dos distritos concentran casi la mitad de la oferta nacional, lo que se justifica por su proximidad a la capital, donde hay mayor disponibilidad de empleo, servicios culturales y de ocio y fácil acceso a través del aeropuerto internacional de Lisboa». Este conjunto de factores, en su opinión, “hace que estas regiones sean especialmente atractivas para portugueses y extranjeros que buscan viviendas con un precio superior al millón de euros”.

Pero además de estas regiones, también destacan, con una “demanda importante”, las zonas de la isla de São Miguel (Azores), Leiria y Santarém, “que ofrecen un estilo de vida más tranquilo, combinando ciudades más pequeñas con un estrecho contacto con la naturaleza”. Sin embargo, en estos distritos, “la oferta de propiedades de lujo es bastante limitada, con menos de 500 propiedades disponibles para la venta en cada uno”.

Incluso hay estudios que sitúan a Chiado como una de las zonas más caras del mundo. Ocupa el puesto 30 de una lista de 49. Respecto a datos de este tipo, José Cardoso Botelho advierte que «lo que ocurre es que, a menudo, comparan una calle de Nueva York o una calle de tres o cuatro ciudades de Estados Unidos, y no están considerando las calles de todas las ciudades más caras del país». El responsable explica que “están haciendo uno por cada país y por eso hay 100 y Portugal aparece con Avenida da Liberdade o Rua Garrett”. En estos países, añade, hay cientos de calles mucho más caras que Lisboa, «pero la clasificación es más o menos una por país. Son realidades que no son comparables; basta con ver los valores de transacción».

Y pone un ejemplo: «Hace poco, si no me equivoco, Christian Dior compró una tienda en París, en los Campos Elíseos, y la operación costó 600 o 700 millones de euros, y estamos hablando de una tienda que no es muy grande».

Mercado segmentado

Pero mientras este segmento del mercado continúa mostrando una buena dinámica, el resto del sector está luchando con una crisis inmobiliaria. Una situación que, según una fuente oficial de idealista, “muestra cómo el mercado está muy segmentado”. Y añade: “Mientras que muchas familias portuguesas siguen teniendo dificultades para acceder a la vivienda, principalmente por la falta de oferta y los altos precios, el segmento de lujo sigue siendo dinámico, impulsado principalmente por compradores e inversores nacionales e internacionales con gran capacidad financiera, menos dependientes de la financiación bancaria”.

Y es que, en su opinión, pese al alivio en los tipos de interés, la crisis de acceso a la vivienda persiste y solo podrá resolverse con un aumento significativo de la oferta. “Es fundamental construir más viviendas en Portugal, con especial atención a soluciones asequibles para las familias con menos recursos económicos, garantizando un mercado más equilibrado e inclusivo”, concluye.

Alda Filipe también apunta a esta segmentación, considerando que cada vez es más clara, «donde el segmento de lujo opera con una dinámica propia y es menos sensible a las fluctuaciones que afectan a otros sectores. La fuerte demanda internacional, la valorización del territorio y la oferta exclusiva y de baja densidad aseguran una demanda estable y, en muchos casos, creciente. «Menos es más: la escasez se ha convertido, aquí, en un auténtico sinónimo de lujo» y pone el Algarve como ejemplo: «El segmento de lujo en el Algarve, especialmente en zonas consolidadas como Vale do Lobo, sigue registrando una demanda consistente y superior a la media. Este rendimiento es el resultado de la escasez de producto en ubicaciones privilegiadas, la solidez de la continua revalorización de las propiedades y la excepcional calidad de vida que ofrece la región, factores que mantienen al Algarve como uno de los principales destinos de inversión y residencia.