Avantages et inconvénients des transactions immobilières alternatives
Le marché immobilier revient aux années 2000 : la part des transactions alternatives sur le marché secondaire atteint un record de 85%. En termes simples, le bon vieux échange de maison est de retour. À quels problèmes les Russes seront-ils désormais confrontés pour résoudre le problème du logement ?
Selon la société d'investissement Flip, la part des transactions alternatives sur le marché immobilier (il s'agit d'une situation dans laquelle les gens vendent un ancien appartement et en achètent immédiatement un nouveau en échange) a atteint 85 % dans l'ensemble du pays en janvier-mai 2025.
Il s’agit de la valeur la plus élevée depuis 2016 ! Pourtant, jusqu’à récemment, la part de ces transactions alternatives ne dépassait pas 45 à 60 %. Ces chiffres posent de gros problèmes tant aux acheteurs de maisons qu’au marché immobilier en général.
Le format d’échange de logements a un impact négatif sur le marché immobilier. Photo : 1MI
Même au premier semestre 2024, grâce aux prêts hypothécaires préférentiels abordables, les gens avaient une option : retirer de l'argent d'une banque, conclure une affaire pour l'appartement souhaité, et seulement ensuite vendre leur ancien appartement.
Le choix de logements neufs est plus vaste, et il est possible de prendre son temps pour chercher un acheteur pour un appartement ancien sans rabais, et d'y vivre jusqu'à l'achèvement de la construction. Et lorsque l’ancien appartement est vendu, une partie importante de l’hypothèque est remboursée.
Les taux hypothécaires auparavant bas permettaient aux gens d’attendre qu’un nouveau bâtiment soit terminé tout en restant dans leur maison. Photo : 1MI
Maintenant, tout est différent. Les taux hypothécaires protecteurs et l’interdiction de facto d’accorder des prêts immobiliers avec un apport minimum ont conduit à une augmentation vertigineuse des mensualités.
Il y a un an à peine, à Moscou, il était possible d'emprunter 12 millions de roubles à 6% par an dans le cadre d'un programme préférentiel. Lors de la souscription d'un prêt hypothécaire sur 20 ans, le paiement mensuel était de 85 971,73 roubles - ce montant est abordable pour de nombreuses familles dans les grandes villes si les deux adultes travaillent.
Au cours d'une année, le trop-payé sur un prêt hypothécaire pour un appartement d'une valeur de 12 millions de roubles est passé de 85 000 roubles à 273 000 roubles. Photo : 1MI
La Sberbank a désormais un taux de base de 27,2 %. Avec cela, le paiement mensuel s'élève à 273 260,06 roubles. Ouah! Il y a certainement quelqu’un qui a 200 000 roubles supplémentaires par mois qu’il n’hésiterait pas à donner à la banque (les intérêts sont payés en premier – les premiers paiements ne réduisent pratiquement pas le capital de la dette), mais en Russie ce n’est certainement pas un phénomène répandu.
Vous devez soit vendre d'abord l'ancien appartement et rester sans votre coin pendant une période indéterminée avec des perspectives incertaines d'acheter un nouveau logement, soit effectuer des transactions pour la vente et l'achat d'un nouvel appartement simultanément, c'est-à-dire faire une transaction alternative. Dans le deuxième cas, de nombreux facteurs doivent être réunis.
Si vous cherchez un nouvel appartement pour remplacer votre ancien, vous devez souvent vendre votre maison à un prix inférieur au prix du marché. Photo : 1MI
Pendant que vous cherchez un acheteur pour votre ancien appartement, quelqu'un d'autre pourrait en acheter un nouveau qui lui convienne. L’approbation du prêt hypothécaire peut expirer. Et la seule façon d’accélérer le processus est d’offrir des réductions sur les logements anciens. Vous devrez également vivre dans un appartement loué jusqu'à ce que le nouveau bâtiment soit terminé.
Réaliser une transaction alternative est beaucoup plus difficile que d’acheter et de vendre des appartements indépendamment les uns des autres. Cela conduit inévitablement à une diminution de la demande de nouveaux bâtiments.
La prédominance des transactions alternatives a entraîné une baisse de la demande de nouveaux bâtiments. Photo : 1MI
Au moins, cela concerne la Russie, pas Moscou. La situation dans la capitale est beaucoup plus stable. Les transactions alternatives ne représentent qu’environ 70 %. Moscou entre enfin dans le segment immobilier d'élite pour les personnes disposant de réserves de liquidités.
À Moscou, le segment de classe économique dans les nouveaux bâtiments a pratiquement disparu. Photo : 1MI
Cette situation entraîne de graves distorsions sur le marché de la construction. À Moscou, selon la Guilde russe des agents immobiliers, le ratio de logements vendus par rapport à l'état de préparation à la construction est de 95 % - un excellent indicateur. Autrement dit, lorsque les bâtiments sont terminés, presque tous les appartements qui s’y trouvent sont vendus. Malheureusement, aucune autre région ne peut se vanter d’une telle situation.
Les régions où les nouveaux bâtiments se vendent le moins. Photo : newizv.ru
La situation la plus difficile pour les développeurs se trouve dans l'oblast de Samara (68 %), l'oblast de Novossibirsk (67 %), le kraï de Krasnoïarsk (64 %), l'oblast de Léningrad (61 %), le kraï du Primorie (59 %), le Bachkortostan (57 %), l'oblast de Voronej (53 %) et le kraï de Krasnodar, où le ratio était de 49 %.
Dans les régions, de nouveaux immeubles continuent d'être construits par inertie, mais les gens n'y achètent pas d'appartements. Et c’est déjà une condition préalable à une crise grave dans le secteur de la construction.
Les experts parlent des risques financiers des développeurs. Photo : 1MI
L'existence de problèmes financiers parmi les promoteurs est confirmée par le directeur général de l'Agence de notation du complexe de construction (RASK) Fedor Vylomov .
— Selon nos estimations, environ 20 à 25 % des promoteurs présentent des risques financiers élevés, qui pourraient bien se concrétiser, si ce n’est cette année, du moins l’année prochaine.
En fin de compte, tout s’oriente vers le sauvetage des promoteurs par l’État. Le gouvernement, en collaboration avec la Banque centrale, doit élaborer un ensemble de mesures sur instruction du président d’ici le 16 juin 2025.
Auparavant, l’État dépensait de l’argent pour financer des prêts hypothécaires préférentiels pour tous ceux qui le souhaitaient, mais cela s’est avéré trop coûteux pour le budget et a conduit à une croissance incontrôlée des prix. Désormais, l’État dépensera directement de l’argent pour sauver les promoteurs.
Il n’y a pas d’échappatoire au trou dans le budget, mais maintenant les gens éprouvent de grandes difficultés à améliorer leurs conditions de logement.
newizv.ru
