È diventato chiaro il motivo per cui le banche si rifiutano sempre più di concedere prestiti immobiliari ai russi.

Il settore dei mutui ipotecari continua a contrarsi: a fine settembre, la percentuale di domande di nuovi prestiti respinte ha superato il 60%, rispetto al 56,2% di febbraio e al 49,9% di dicembre 2024, secondo i dati del National Bureau of Credit Histories (NBCH). Questa tendenza, unita ai tassi ipotecari di mercato proibitivi, rende impossibile anche solo considerare l'accessibilità economica dell'alloggio per la massa dei consumatori russi.

La situazione è principalmente legata all'inasprimento delle politiche di rischio delle banche, anche a causa della regolamentazione della Banca Centrale. In particolare, dal 1° luglio 2025 sono in vigore i limiti macroprudenziali (MPL) sui mutui erogati a mutuatari con un rapporto debito/valore (DTR) superiore all'80%. Nel contesto dell'attuale instabilità macroeconomica e di un tasso chiave ancora elevato, pari al 16,5%, gli istituti finanziari stanno agendo con molta più cautela e prudenza nei confronti dei clienti rispetto a soli due o tre anni fa.

"I prestiti vengono erogati a mutuatari veramente solvibili, con un acconto e tenendo conto del DTI", afferma Ekaterina Stashkova, Product Manager Mutui presso Sravni. "Molti russi che necessitano di migliori condizioni abitative sono costretti a rimandare la decisione di acquistare un appartamento a 'tempi migliori'. Le persone finanziariamente esperte capiscono che i fondi presi in prestito sono estremamente costosi e, nel frattempo, aspettano, risparmiando per un acconto e acquistando un immobile con un mutuo."

Quindi, nonostante tutte le difficoltà, il rapporto tra domanda e offerta sul mercato sta diventando più equilibrato, ritiene Stashkova.

"Le misure normative della Banca Centrale sono solo una parte del quadro", spiega Valery Tumin, Direttore dei Mercati Russia e CSI di fam Properties. "Ci sono anche altri fattori importanti. Le banche stanno registrando un aumento delle insolvenze sui mutui erogati durante il periodo di boom del 2023 e l'inizio del 2024. A settembre di quest'anno, la quota di prestiti problematici ha raggiunto l'1,6% e il volume ha superato i 170 miliardi di rubli. All'epoca, i requisiti dei mutuatari erano minimi: acconti bassi, elevato onere del debito. Ora questi prestiti stanno giungendo a scadenza e le banche sono diventate molto più caute. A ciò si aggiungono l'inflazione e l'aumento delle spese familiari obbligatorie: le persone semplicemente non hanno abbastanza soldi per pagare i mutui con il reddito attuale. Gli istituti finanziari sono consapevoli di questi rischi e preferiscono rifiutare ora piuttosto che ricevere un asset problematico domani".

I mutui sono diventati "a due punte": quasi l'80% di tutti i prestiti avviene tramite programmi agevolati al 6%, mentre i mutui di mercato al 20-24% sono disponibili solo per i mutuatari più facoltosi. In queste condizioni, si sta rapidamente sviluppando un'alternativa: i piani di rateizzazione da parte degli sviluppatori immobiliari. Secondo il Ministero delle Costruzioni, la loro quota è salita al 14,8% di tutti gli accordi di partecipazione al capitale, il livello più alto degli ultimi tre anni. Inoltre, come osserva l'esperto, gli acquirenti utilizzano i piani di rateizzazione come soluzione temporanea: estinguendo parte del debito in due o tre anni di costruzione e prevedendo di coprire la parte rimanente con un mutuo quando i tassi scenderanno.

Secondo Tumin, una svolta nel mercato potrebbe verificarsi nella seconda metà del 2026. L'emissione di mutui crescerà fino a circa 6 trilioni di rubli, una volta e mezzo in più rispetto a quest'anno. Entro quella data, il tasso di riferimento potrebbe scendere all'11-13% e i mutui di mercato diventeranno più convenienti, arrivando al 12-15% annuo. In queste condizioni, i mutui per la casa torneranno ad essere ampiamente disponibili e molti di coloro che attualmente acquistano case a rate potranno passare a un mutuo standard. Il mercato si sta sostanzialmente contraendo prima di una nuova crescita: un processo doloroso ma temporaneo.

"Il mercato dei mutui si sta contraendo sotto i nostri occhi, e con esso anche il mercato delle costruzioni. Perché sta succedendo questo?", si chiede Igor Nikolaev, capo ricercatore presso l'Istituto di Economia dell'Accademia Russa delle Scienze. "Da un lato, le banche stanno valutando con sempre maggiore attenzione e sobrietà le dinamiche dei redditi reali, nonché la solvibilità dei loro clienti, sia privati ​​che aziende. Il loro principio fondamentale è quello di evitare di farsi del male."

D'altro canto, le banche considerano anche i propri indicatori, come il rapporto prestiti/depositi, il rapporto costi operativi, il rendimento del capitale proprio e così via. Questi indicatori hanno subito un leggero peggioramento, sebbene non drastico. Nel complesso, conclude Nikolaev, il crescente numero di dinieghi di mutui è coerente con la tendenza generale a un graduale rallentamento economico.

"Il Paese sta attivamente attuando una politica di raffreddamento del mercato del credito, e non riguarda solo i mutui", afferma l'economista e responsabile senior della comunicazione finanziaria Andrey Loboda. "Il tasso di rifiuto di una vasta gamma di prestiti, principalmente prestiti al consumo, è in aumento. A quanto pare, i prestiti ai privati ​​e al settore reale dell'economia sono attualmente ridotti al minimo, poiché i tassi di interesse sono esorbitanti. C'è una sola soluzione: avere pazienza e aspettare che la Banca Centrale abbassi il tasso di interesse di riferimento a livelli accettabili".