I venditori del mercato secondario sono attratti dai piani di rateizzazione

Sulla base dei risultati del mese scorso, la dinamica del costo medio di un appartamento nella maggior parte delle città del Paese è diventata negativa per la prima volta negli ultimi 12 mesi. Secondo gli analisti, l'importo medio degli sconti ha raggiunto un livello record. Inoltre, è aumentata la quota di piani di pagamento rateale da parte di proprietari che non hanno sottoscritto un mutuo. Dove andranno a finire i prezzi delle case tra la tarda primavera e l'inizio dell'estate?

Secondo i risultati di aprile, l'aumento medio del prezzo al metro quadro in Russia è riuscito a mantenersi in zona positiva, ha osservato Pavel Lutsenko, direttore generale del portale federale "Il mondo degli appartamenti". Secondo le sue stime, su 70 città della Federazione Russa con una popolazione di oltre 300 mila persone, in 45 città il costo di un metro quadro di un'abitazione è aumentato, in 21 è diminuito e in 4 è rimasto invariato. Particolarmente sostenuti sono stati gli aumenti di prezzo degli appartamenti da 1 mq sul mercato secondario nella regione di Mosca (+1,9%), Izhevsk (+1,4%), Kursk (+1,2%), regione di Leningrado (+1,2%) e Kirov (+0,9%). Il calo maggiore si è verificato a Grozny (-1,6%), Murmansk (-0,7%), Novokuznetsk (-0,7%), Orel (-0,6%) e Volgograd (-0,5%). A Mosca il prezzo al metro è aumentato dello 0,7%, arrivando a 365.618 rubli, mentre a San Pietroburgo è aumentato dello 0,4%, arrivando a 212.598 rubli. (vedi tabella).

Secondo la valutazione del direttore esecutivo della società "Etazhi" Yulia Bocharnikova, tra le megalopoli russe, il maggiore aumento del costo medio al metro quadro rispetto ai risultati del mese scorso è stato registrato a Novosibirsk (+1,6%), Volgograd (+0,9%) e Perm (+0,7%), mentre un calo è stato registrato a Chelyabinsk (-1%), Omsk e Krasnodar (-0,7% ciascuna), Voronezh (-0,6%), Krasnoyarsk e Nizhny Novgorod (-0,4% ciascuna).

Tuttavia, il prezzo medio di un appartamento durante il secondo mese di primavera è aumentato in 27 città, è diminuito in 35 ed è rimasto invariato in 8. Secondo Lutsenko, l'aumento maggiore si è verificato nella regione di Mosca (+2,3%), Kemerovo (+1,1%), Belgorod (+0,7%), Krasnoyarsk (+0,6%) e Kirov (+0,6%). Il calo più profondo del prezzo medio del lotto si è verificato a Magnitogorsk (-2,5%), Saransk (-1,9%), Cheboksary (-1,7%), Togliatti (-1,6%) e Ulyanovsk (-1,6%). Il prezzo degli appartamenti nella capitale sul mercato secondario è aumentato dello 0,3%, arrivando a 22,2 milioni di rubli, mentre quelli a San Pietroburgo non hanno subito alcuna variazione e costano ancora 12,0 milioni di rubli. Nel complesso, in tutte le città russe, il prezzo medio di un lotto è diminuito ad aprile dello 0,2%, attestandosi a 6,4 milioni di rubli. Per fare un paragone: l'ultima volta che la dinamica del prezzo totale di un appartamento è stata negativa è stata un anno fa, nell'aprile 2024.

"L'offerta sul mercato secondario è aumentata del 19% nell'ultimo mese, poiché coloro che avevano precedentemente ritirato i propri immobili dal mercato, sperando di guadagnare affittandoli, sono tornati qui. Si è scoperto che affittare un appartamento non è un compito così facile. E non è nemmeno così redditizio, dato che i canoni di locazione sono in calo da diversi mesi", ha spiegato Lutsenko. Secondo lui, poiché i prezzi dei nuovi edifici si rifiutano ostinatamente di scendere, sempre più acquirenti non esitano a valutare attentamente gli immobili secondari, più accessibili.

Come ha raccontato a MK Yulia Bocharnikova, lo scorso aprile è aumentata la quota di piani di pagamento rateale da parte di proprietari che non hanno sottoscritto un mutuo. I venditori del mercato secondario sono diventati sempre più fedeli a questo strumento per vendere i loro immobili. Inoltre, per brevi periodi sono disposti a concederli senza addebitare interessi per l'utilizzo del piano di rateizzazione e senza aumentare il costo dell'immobile. Inoltre, la maggior parte delle vendite riguarda ormai immobili venduti a prezzo scontato. "L'entità media dello sconto rimane a un livello record: il 6-6,1% del prezzo iniziale dell'offerta", ha sottolineato lo specialista.

Un'altra tendenza interessante è la crescente domanda di appartamenti più grandi. Secondo Bocharnikova, questo è particolarmente evidente nelle città in cui si applica il mutuo familiare per le abitazioni finite. In altre località, invece, monolocali e monolocali sono meno richiesti a causa della crescente quota di transazioni in contanti. Acquistare una prima casa è diventato problematico a causa degli alti tassi dei mutui ipotecari sul mercato secondario. "La quota di transazioni che coinvolgono fondi presi in prestito sul mercato secondario attualmente non supera il 20%, ma anche tra queste predominano i mini-mutui, con cui gli acquirenti prendono piccole somme mancanti, pari a un importo non superiore al 40-50% del costo dell'appartamento", ha osservato l'esperto.

Secondo le previsioni di Bocharnikova, a maggio e giugno il volume dell'offerta nella Federazione Russa continuerà a crescere a causa della domanda limitata e, di conseguenza, si intensificherà la concorrenza per un vero acquirente. Per questo motivo, si aspetta che lo sconto medio rimanga elevato e che aumenti l'utilizzo del pagamento rateale nella vendita di appartamenti finiti, che sta diventando uno strumento di vendita sempre più diffuso. I prezzi medi, secondo lei, oscilleranno nella zona prossima allo zero, mostrando piccole fluttuazioni.

Secondo Oleg Repchenko, direttore del Centro analitico "Indicatori del mercato immobiliare IRN.RU", il disgelo nel mercato immobiliare finito potrebbe non durare a lungo. Molto probabilmente, secondo lui, dopo le lunghe vacanze di maggio, sul mercato immobiliare di Mosca inizierà ad affacciarsi la stagione delle feste. "Attualmente non ci sono forti fattori trainanti per la crescita della domanda e dei prezzi: i prezzi delle case rimangono surriscaldati, i mutui sono insostenibili e i tassi sui depositi sono molto interessanti. In tali condizioni, è molto più redditizio risparmiare per un appartamento o un acconto, piuttosto che precipitarsi all'acquisto", ha concluso l'analista.