Federaal fiscaal hof tegen verhuurder: huiseigenarenreserves niet aftrekbaar als bedrijfskosten

Federaal fiscaal hof tegen verhuurders : huiseigenarenreserves niet aftrekbaar als bedrijfskosten 25.02.2025, 14:55

Eigenaren kunnen de kosten die verband houden met de verhuur, aftrekken van de belasting. Dit geldt ook voor reserves die worden gestort voor het onderhoud van het gemeenschappelijk vermogen. Het simpelweg storten van geld in de reserve leidt echter niet tot aftrek als bedrijfskosten.

De wijzigingen in de Condominium Act in 2020 leiden niet tot fiscale verbeteringen bij de verhuur van appartementen: in tegenstelling tot wat velen hadden gehoopt, kunnen eigenaren hun betalingen niet direct opvoeren als bedrijfskosten in de onderhoudsreserve van de Vereniging van Eigenaren. Ze kunnen dit pas doen als het geld ook daadwerkelijk wordt besteed aan het onderhoud van het gebouw. Dit blijkt uit een uitspraak die dinsdag is gepubliceerd door het Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsgericht (BFH) in München (ref.: IX R 19/24).

Eiser is een echtpaar uit Franken dat meerdere appartementencomplexen bezit en verhuurt. In het geschiljaar 2021 stortten zij 1.326 euro aan onderhoudskosten in de onderhoudsreserves van de betreffende verenigingen van huiseigenaren en gaven dit op als bedrijfskosten in hun belastingaangifte.

Belastingaftrek voor daadwerkelijk gebruik van fondsen

Onder verwijzing naar eerdere jurisprudentie van het BFH hebben de belastingdienst en de belastingrechter van Neurenberg dit niet erkend. Pas als het geld daadwerkelijk is uitgegeven, kan worden beoordeeld of het daadwerkelijk voor aftrekbare doeleinden is gebruikt.

De eisers verwezen naar de Homeowners' Modernization Act van 2020, die verenigingen van huiseigenaren hun eigen volledige rechtsbevoegdheid gaf. Sindsdien is het voor de eigenaren niet meer mogelijk om de gelden die aan de onderhoudsreserve zijn betaald, terug te vorderen.

Maar zoals het Bundesbegrotingsgericht nu heeft beslist, verandert dit niets aan het tijdstip van de belastingaftrek. "Er ontstaat pas een verband met huren als de gemeenschap het opgebouwde geld besteedt aan onderhoudsmaatregelen." Daarom konden de appartementseigenaren pas dan de zakelijke kosten aftrekken.

Het ingelegde geld is nu ‘uitsluitend eigendom van de Vereniging van Eigenaren’. De aanleiding voor de betalingen is echter niet de huur, maar de wettelijke verplichting van elke appartementseigenaar om bij te dragen aan de vorming en het behoud van een passende reserve voor het onderhoud van het gemeenschappelijk eigendom.