Saksen | Moeilijke zoektocht naar huurders in de Saksische provincie

Zelfs in het leven van een verhuurder in Riesa zijn er momenten van vreugde. Onlangs renoveerde de Riesa Housing Cooperative een prefab Oost-Duits gebouw en bouwde de bovenste twee verdiepingen om tot maisonnettes: vijf kamers, 120 vierkante meter, twee badkamers en twee balkons. "Het is alsof je in een eengezinswoning woont", zegt Lutz Trept, technisch directeur van de coöperatie. De appartementen gingen als warme broodjes over de toonbank: "We konden ze verhuren terwijl ze nog in aanbouw waren."

Trept en zijn collega's daarentegen prijzen veel andere appartementen aan als zuur bier. "Nu nog goedkoper!" is de slogan op de website van de coöperatie voor een driekamerappartement met balkon. Voor iets minder dan 60 vierkante meter kost het € 353 (koude huur). Het is een van de tientallen appartementen die momenteel leeg staan. Potentiële huurders hebben volop keuze. Het probleem is: die zijn er nauwelijks. "De belangstelling is gering", zegt Trept: "Er is zeker geen wachtlijst."

Vanuit het perspectief van woningzoekenden in de Duitse grootstedelijke gebieden zijn deze omstandigheden paradijselijk. Betaalbare woningen zijn er schaars en de huren kennen al jaren maar één kant op: steil omhoog. Politici proberen hierop te reageren. Op federaal niveau heeft de huidige coalitie van CDU/CSU en SPD zich ten doel gesteld om jaarlijks 400.000 nieuwe appartementen te bouwen. Daartoe moeten de bouwvoorschriften worden vereenvoudigd en moet een zogenaamde "bouwturbo" worden ontstoken. Een van de doelstellingen in het regeerakkoord is dat "in krappe woningmarkten een groot aantal appartementen kan worden gebouwd voor minder dan 15 euro per vierkante meter."

Bij de woningbouwcoöperatie Riesa liggen zulke cijfers mijlenver van de werkelijkheid. "Onze gemiddelde huurprijzen zijn € 4,99", zegt financieel directeur Sirko Lunkwitz, "en voor nieuwbouw is dat € 6." De drang van de federale overheid naar nieuwbouw is voor het bedrijf geen probleem – integendeel. Door een gebrek aan vraag heeft de coöperatie sinds 1990 bijna 1000 van haar 4300 appartementen gesloopt, en zelfs één op de tien resterende appartementen staat leeg. Trept zegt dat hij blij zou zijn als de leegstand niet verder zou stijgen. De gemiddelde leeftijd van de huurders is 64 jaar en een flink aantal is ouder dan 80 of zelfs 90. Het zal lastig zijn om opvolgers te vinden.

Toch, zegt Trept, is Riesa eigenlijk een goede plek om te wonen. "Er zijn genoeg kinderdagverblijven en supermarkten op loopafstand, een bioscoop, sportvelden en clubs," zegt hij. Wat ontbreekt, is werkgelegenheid. De staal- en walsfabriek, voor wiens werknemers de meeste appartementen van de voormalige Arbeiderswoningcoöperatie (AWG) Riesa tijdens de DDR-jaren werden gebouwd, heeft nu iets minder dan 800 mensen in dienst, tegenover 13.000. De situatie is vergelijkbaar met die van de pasta- en bandenfabriek in Riesa . De traditionele zeepfabriek is onlangs volledig gesloten.

Waar banen schaars zijn, trekken mensen weg. Het inwonersaantal van Riesa is sinds 1990 al gedaald van 50.000 naar 29.000, en prognoses voorspellen een verdere daling tot wel 5.000. De opleving van de chipindustrie in Dresden bijvoorbeeld zal naar verwachting ook geen positief effect hebben. Hoewel te voorzien is dat de bouw en uitbreiding van de chipfabrieken aldaar, eigendom van TSMC, Infineon en Bosch, een enorme impact zullen hebben op de woningmarkt in Dresden en de voorsteden, vreest Trept echter dat dit niet merkbaar zal zijn in Riesa, ruim 50 kilometer verderop. De reistijd met de trein of auto is meer dan een uur, wat te lang is: "Mensen nemen genoegen met een half uur; als het langer duurt, betalen ze liever een hogere huur."

Het probleem waar Trept en zijn collega's mee te maken hebben: ze houden zich bezig met onroerend goed. Zoals de naam al doet vermoeden, is onroerend goed niet mobiel. Hoewel de kerk in Kiruna, Zweden, onlangs tegen hoge kosten is verplaatst, is een appartementencomplex geen waardevol religieus gebouw. ​​"Ik kan niet zomaar een gebouw van vier verdiepingen op een dieplader laden en ermee naar een plek rijden waar veel vraag is naar appartementen," zegt hij. Dus staan ​​zelfs de meest betaalbare appartementen massaal leeg.

De woningmarktsituatie in veel kleine en middelgrote steden in Oost-Duitsland is vergelijkbaar met die in Riesa. Woningcorporaties maakten in het voorjaar bekend dat er momenteel 95.000 appartementen leegstaan ​​in Saksen, Thüringen en Saksen-Anhalt, en waarschuwden daarmee voor een nieuwe " golf van leegstand " gezien de demografische ontwikkelingen. Dit vormt een groot probleem voor verhuurders, aldus Mirjam Philipp, bestuurslid van de Vereniging van Saksische Woningcorporaties (VSWG). Doordat de exploitatie- en overige kosten blijven oplopen, kost leegstand ongeveer 50 cent per vierkante meter. In totaal komt dit neer op € 103 miljoen per jaar in Saksen.

"De bouwimpuls helpt ons niet echt."

Mirjam Philipp, bestuurslid VSWG

Een ander probleem, hoewel niet voor huurders, zijn de lage huren. De gemiddelde huurprijs in Saksen buiten de grote steden bedraagt ​​€ 5,62, lager dan in welke andere deelstaat dan ook. Na aftrek van alle exploitatiekosten blijft er slechts een overschot van twee cent per vierkante meter over. "Hierdoor hebben we geen geld meer voor dringend noodzakelijke investeringen", aldus Philipp.

Ook verhuurders buiten de stadscentra ontkomen hier niet aan. Zelfs in steden met een hoge leegstand is er vaak een gebrek aan voldoende seniorenvriendelijke appartementen. Bovendien stelt Philipp dat de Duitse eisen voor klimaatneutraliteit in 2045 moeten zijn gehaald. Om dit te bereiken, zouden de woningcorporaties in Saksen € 17 miljard moeten uitgeven – twee keer zoveel als ze sinds 1990 in hun woningbestand hebben geïnvesteerd. Tegelijkertijd is er, na hun renovaties in de jaren na de hereniging, nu een "tweede golf van renovaties" gaande, zegt Trept, bestuurslid van de coöperatie in Riesa. Badkamers en deuren worden gemoderniseerd, drempels worden verwijderd, douchebakken worden verlaagd en in sommige gevallen worden er balkons en liften toegevoegd. De kosten lopen op tot € 50.000 per appartement, zegt Lunkwitz: "Met € 5 aan huur kun je dat geld niet verdienen."

Er is dus ook discussie onder gemeentelijke en coöperatieve verhuurders over de vraag of en in hoeverre de huren verhoogd kunnen worden. Als onderdeel van de "sociale huursector" willen ze geen winst maken ten koste van hun huurders. Er is "weinig bereidheid om de kwestie van de huurprijzen aan te pakken", zegt Alexander Müller, directeur van de Saksische Vereniging van de Woning- en Vastgoedbranche (VDW). Dit is echter onvermijdelijk als de economische stabiliteit van de bedrijven niet in gevaar wil komen.

Bovendien moeten federale beleidsmakers meer rekening houden met het feit dat de woningmarkt in Duitsland verdeeld is en dat er andere problemen zijn dan in de metropolen. "Alleen maar praten over een gespannen markt is een fatale misvatting van de feiten", zegt Philipp, en voegt eraan toe: "De bouwimpuls zal ons niet helpen." Ook zijn er ondersteunende maatregelen nodig om de hoge leegstand op het platteland aan te pakken. De coöperatie Riesa wil bijvoorbeeld graag doorgaan met slopen, maar "dat is de komende twee jaar niet mogelijk", zegt Lunkwitz. Het bijbehorende federale financieringsprogramma is verlopen en "het zou veel te duur zijn voor ons alleen."