Bouw stagneert in gebieden met grootste woningtekort

In de belangrijkste stedelijke centra in Spanje, waar ook de grootste spanningen op de vastgoedmarkt heersen, stagneert of daalt de nieuwbouwproductie . Dat komt doordat er een kloof is tussen het aanbod van nieuwe panden en de gebieden met de grootste vraag, zo blijkt uit een rapport dat taxatiebureau UVE Valoraciones dinsdag publiceerde. De studie is gebaseerd op officiële gegevens over nieuwbouwstarts (vergunningen om woningen te bouwen) van november vorig jaar, de laatste beschikbare, en vergelijkt deze met de situatie begin 2024. De cijfers bevestigen dat hoewel de bouw tussen maart en november landelijk met 9% is gestegen, het percentage ongelijk is tussen de provincies en zelfs ongunstig is voor provincies met een meer uitgesproken woningcrisis . Dat geldt bijvoorbeeld voor Madrid, waar het aantal nieuw opgeleverde woningen met 1,47% daalde, of voor Barcelona, ​​waar de bouw nauwelijks met 1,95% groeide. De taxateur vergelijkt dit met het geschatte tekort van respectievelijk 107.000 en 85.000 huishoudens in beide provincies.

Op basis van een analyse van de trends van de afgelopen jaren wijzen onderzoekers erop dat Madrid in 2022 is begonnen met de bouw van ruim 20.000 woningen per jaar, maar dat dit aantal in 2023 en 2024 is gedaald. Dit betekent dat de productie is afgekoeld. Ook Barcelona bereikte in 2022 zijn hoogtepunt en bereikte “boven het niveau van vóór de pandemie”, maar “zonder voldoende heropleving”, zo verduidelijkt het rapport.

Het probleem reikt verder dan de twee dichtstbevolkte kiesdistricten. Op de Balearen, een van de provincies met de grootste vraag vanuit het toerisme en de hoogste prijzen, bedroeg de recente daling in de bouwsector 11,4%. Uit het rapport blijkt dat het de provincie is met het grootste woningtekort in verhouding tot de totale woningvoorraad. In een gebied waar jaarlijks bijna 4.000 huizen aan niet-ingezetenen worden verkocht, voegen de auteurs van de analyse toe, “ligt de productie gevaarlijk laag.” Op de Canarische Eilanden, zowel in Las Palmas als in Santa Cruz de Tenerife, was de daling zelfs nog groter, namelijk meer dan 20%.

Sevilla, de enige die gered is

Van de belangrijkste provinciale markten is Sevilla de enige waar de baksteensector in zeer goede gezondheid lijkt te verkeren. Tussen maart en november 2024 steeg het aantal bouwvergunningen met 30%. Een gedrag dat volgens UVE Valoraciones niet uitsluitend in deze periode voorkomt. Uit het rapport blijkt dat de bouw in de provincie sinds 2019 gestaag is toegenomen en drie keer zo hoog is als vóór de crisis die door Covid werd veroorzaakt. "Deze reactie zou ook in provincies als Madrid en Barcelona moeten plaatsvinden om het opgebouwde tekort van de afgelopen jaren te beperken", waarschuwen de auteurs.

In Alicante, de provincie met het hoogste percentage aankopen door niet-ingezetenen, steeg het aantal in aanbouw genomen woningen tussen maart en november met 9%. De taxateur acht deze groei onvoldoende. En in Malaga - waar een tekort van 15.000 woningen wordt geschat en jaarlijks meer dan 10.500 woningen aan niet-ingezetenen worden verkocht - was de variatie 6% en blijven de bouwniveaus onder die van 2019. In Valencia was het herstel nog korter (4%), waar ongeveer 64.000 woningen nodig zouden zijn.

61% geconcentreerd in tien provincies

Ondanks een marginale toename in een aantal van de zwaarst belaste gebieden, zijn dit nog steeds de gebieden waar de meeste bouwactiviteiten plaatsvinden. Als we de provincies ordenen op basis van het aantal nieuwe bouwprojecten dat ze tussen november 2023 en dezelfde maand in 2024 hebben gerealiseerd, dan zijn zes van de tien vergunningen afkomstig uit de top tien. Het zijn Madrid, Barcelona, ​​Sevilla, Malaga, Alicante, Valencia, Murcia, de Balearen, Valladolid en Almeria.

Het rapport concludeert echter dat ondanks deze concentratie de gebieden waar er een gebrek is aan nieuwe bouwactiviteiten om te voldoen aan de groeiende vraag "als gevolg van de geboorte van nieuwe gezinnen, de noodzaak om een ​​tekort van de afgelopen jaren te compenseren of om te voldoen aan de vraag naar aankopen van niet-ingezetenen" niet aan de taak voldoen. In dit verband wijst Germán Pérez Barrio, voorzitter van UVE Valoraciones, erop dat “de gegevens aantonen dat de bouwsector nog steeds meer afhankelijk is van de beschikbaarheid van land en financiering dan van de effectieve vraag.” En dit ‘verergert het tekort aan onroerend goed op de belangrijkste Spaanse markten’, zegt hij.