Ik koop een huis en de verkoper wil mijn huis kopen: Kan ik het aan hem 'schenken' en zo overdrachtsbelasting vermijden?

Ik wil kleiner gaan wonen dan mijn vrijstaande huis op het platteland en iets kleiners zoeken in de nabijgelegen stad, dat geschikter is voor mij als ik ouder word.

Vorige week stuitte ik op het perfecte huis. De verkopers waren een jong gezin in een rijtjeshuis vlakbij de hoofdstraat dat iets groters nodig had.

De makelaar stelde voor om hen mijn vrijstaande huis te laten zien, en tot mijn geluk wilden ze het hebben.

Ze boden de vraagprijs en ik deed hetzelfde. Mijn huis is £500.000 waard, wat £50.000 minder is dan het huis dat ik koop. Hoewel het mijne groter is, moet er wel aan gewerkt worden en heeft het niet de beste vervoersverbindingen of voorzieningen.

Ik heb ook een klein appartement in Londen aangehouden. Mijn advocaat zegt dat ik daarom de overdrachtsbelasting voor een tweede huis moet betalen, die £ 45.000 bedraagt.

Ik begrijp dat er geen overdrachtsbelasting wordt geheven over geschonken onroerend goed. Is het mogelijk om een ruil te doen waarbij ik de verkoper in principe het verschil betaal om de overdrachtsbelasting te verlagen?

Ze zouden dus bijvoorbeeld mijn huis kopen voor £0 en geen overdrachtsbelasting betalen, en ik zou hun woning kopen voor £50.000 en £2.500 betalen in plaats van het volledige bedrag?

Ed Magnus van This is Money antwoordt: Dit is een interessante vraag en zeker de moeite waard om te stellen, gezien de hoge kosten van zegelrecht .

U hebt gehoord dat het schenken van een woning in plaats van deze te verkopen, de koper kan vrijstellen van overdrachtsbelasting. Dat klopt.

Maar jouw situatie is meer dan een simpele weggever. Zou dit kunnen werken?

Voor deskundig advies spraken we met Arjun Kumar , oprichter van de online boekhoudservice Taxd, oprichter Andy Noton , partner bij accountantskantoor Lubbock Fine en Mark Barrett , belastingspecialist bij Property Tax Advice ltd.

Arjun Kumar antwoordt: Hoewel er mogelijk geen zegelrecht hoeft te worden betaald als een onroerend goed in zijn geheel wordt geschonken, zou het markeren van deze twee afzonderlijke schenkingen waarschijnlijk worden gezien als gekoppelde transacties en vallen onder de antiontwijkingsregels van His Majesty's Revenue and Customs.

Mark Barrett voegt eraan toe: Het voorstel om eigendommen in beide richtingen te schenken om SDLT te vermijden, kan niet werken. Er gelden specifieke regels voor dit scenario.

Ed Magnus voegt daaraan toe: Het lek dat je denkt te hebben ontdekt, is helaas niet op jou van toepassing.

U vermeldt niet of er een hypotheek op een van de panden rust, maar als dat zo is, kan dat tot verdere complicaties leiden.

Een geschonken woning is onderhevig aan overdrachtsbelasting als de openstaande hypotheek £ 40.000 of meer bedraagt. De overdrachtsbelasting wordt dan betaald over de waarde van de hypotheek, niet over de waarde van het onroerend goed.

En in zo'n geval zou de hypotheek óf overgenomen moeten worden door de ontvanger van de schenking, óf afbetaald moeten worden.

Om de hypotheek te kunnen overnemen, moet de kredietverstrekker ook akkoord gaan met de overdracht. Ook moet gecontroleerd worden of de persoon aan wie de woning geschonken wordt, in aanmerking komt voor de hypotheek.

Ed Magnus antwoordt: Een ander lastig punt voor u is of u aansprakelijk bent voor de toeslag op de zegelrecht voor een tweede huis.

In oktober verhoogde minister van Financiën Rachel Reeves de toeslag op de zegelrechtkosten voor de aankoop van een tweede woning van 3 procent naar 5 procent, bovenop de bestaande tarieven.

Dit betekent dat iemand die een tweede huis wil kopen, hiervoor nog meer belasting moet betalen.

Normaal gesproken hoeft iemand die van de ene naar de andere woning verhuist geen overdrachtsbelasting te betalen, ook niet als hij of zij een tweede woning bezit, zoals een vakantiehuis of een woning die hij of zij verhuurt.

Lees meer

Het mogelijke probleem voor u is dat u uw allereerste appartement behield, waarvan wij aannemen dat u het destijds als uw hoofdverblijfplaats kocht.

Andy Noton antwoordt: De kernvraag in dit geval is of het huis dat de lezer verkoopt zijn 'hoofdverblijfplaats' is of niet.

Uiteindelijk is de extra zegelrechttoeslag niet van toepassing als iemand een nieuw huis koopt ter vervanging van zijn of haar hoofdwoning, ongeacht of er sprake is van een tweede woning.

Dit onderscheid is van belang, omdat de belasting hierdoor zou dalen van £ 45.000 naar £ 17.500.

Het probleem is dat er geen strikte juridische definitie is van wat als 'hoofdverblijfplaats' wordt beschouwd. De belastingdienst biedt echter wel richtlijnen.

De belangrijkste factor is doorgaans waar iemand de meeste tijd doorbrengt, maar andere factoren, zoals waar iemand staat ingeschreven bij een huisarts, zijn voor de Belastingdienst ook relevant bij het nemen van een beslissing.

Daarom zal de lezer, met behulp van zijn advocaat, moeten bepalen welke van zijn eigendommen als zijn hoofdverblijfplaats kunnen worden aangemerkt.

Dit moet u aangeven in de aangifte zegelrecht en is uiteindelijk bepalend voor de te betalen zegelrechtbelasting.

Als HMRC echter redenen heeft om aan te nemen dat de lezer zijn tweede woning heeft vervangen in plaats van zijn hoofdverblijf, kan er een onderzoek worden gestart. In dat geval kan de lezer boetes en zegelrechttoeslag krijgen.

Daarom is het zo belangrijk dat de lezer zich laat adviseren door een bekwame vastgoedjurist.

Mark Barrett voegt hieraan toe: Het kan zijn dat uw advocaat ongelijk heeft als hij zegt dat de belasting voor een tweede huis van toepassing is.

Aangezien de lezer zijn huis verkoopt om een vervangend huis te kopen, is het hogere tarief niet van toepassing als de lezer zijn huidige huis verkoopt op dezelfde dag dat hij een nieuw huis koopt. Dat lijkt hier het geval te zijn.

De vrijstelling geldt als zij het huis dat zij nu verkopen, als hun thuis hebben aangewezen.

Ook als de nominatie niet heeft plaatsgevonden, maar de eigenaren wel in de woning hebben gewoond die ze verkopen en dat kunnen aantonen, dan is het nog steeds in orde.

De test is 'intentie tot permanent verblijf' en om dit te bewijzen moet u aantonen dat u in dat gebied stemt, dat u uw belastingaangiftes daarheen hebt laten sturen en dat u ander bewijs levert dat u daar woont en werkt.

Zoals altijd bij belastingen zijn de kleinste details belangrijk. Daarom raden we de lezer aan om professioneel advies in te winnen.

Ik weet zeker dat de advocaat wil dat de belastingadviseur de fiscale gevolgen schriftelijk vastlegt, aangezien de advocaat geen belastingadviseur is en niet verzekerd is om belastingadvies te geven - ondanks dat hij het kantoor is dat verantwoordelijk is voor de zegelrechtaangifte.