Pięć powodów, dla których hiszpańskie prawo mieszkaniowe zawiodło

Prawo mieszkaniowe było reformą prawa dotyczącego najmu miejskiego i miało na celu regulację cen wynajmu poprzez stworzenie wskaźnika kontroli czynszu, zwiększenie podatków dla właścicieli pustych nieruchomości i stworzenie zachęt dla tych, którzy wynajmują swoje domy poniżej ceny rynkowej.

Jednak po dwóch latach sytuacja tylko się pogorszyła. Według danych portalu nieruchomości Idealista średnie ceny wynajmu w Hiszpanii wzrosły o 24 procent między majem 2023 r. a kwietniem 2025 r.

W tym czasie podaż mieszkań na stałym rynku wynajmu spadła w Hiszpanii o 17 procent. Znacznie wzrosła także liczba osób zainteresowanych wynajmem – o 79 procent w ciągu ostatnich dwóch lat.

Wzrost popytu i malejąca podaż również doprowadziły do ​​historycznych cen.

Wszystko to wskazuje na całkowitą porażkę hiszpańskiego prawa mieszkaniowego. Dlaczego?

Wynajem w Hiszpanii: Jaka jest maksymalna kwota depozytu, jaką może zażądać właściciel?

Właściciele nieruchomości zwracają się w stronę wynajmu sezonowego

Według Idealisty, podczas gdy podaż regularnego wynajmu maleje, wynajem sezonowy gwałtownie wzrósł, odnotowując 25-procentowy wzrost podaży w ujęciu rok do roku w pierwszym kwartale i stanowiąc obecnie 14 procent całego rynku wynajmu w Hiszpanii.

W W Barcelonie 47 procent wystawionych na sprzedaż domów to domy wynajmowane sezonowo, podczas gdy w San Sebastián stanowią one 37 procent całości.

Wielu właścicieli nieruchomości ma już dość niepewności prawnej związanej ze standardowymi umowami najmu i w związku z tym wielu z nich przeszło na wynajem tymczasowy lub sezonowy, szczególnie biorąc pod uwagę fakt, że znajdują się w prawnym zawieszeniu między najmem krótkoterminowym i długoterminowym, które obecnie nie muszą przestrzegać tak rygorystycznych przepisów.

CZYTAJ TAKŻE:

Spadek podaży i gwałtowny wzrost popytu

Statystyki największego hiszpańskiego portalu zajmującego się nieruchomościami pokazują, że krajowa podaż mieszkań na wynajem spadła o 3 procent w pierwszym kwartale 2025 r., co jest zgodne z sytuacją obserwowaną w ciągu ostatnich dwóch lat.

Tymczasem popyt jest nieustępliwy, a liczba osób, które chcą wynająć mieszkanie, tylko rośnie. Na przykład, w przypadku każdej nieruchomości od stycznia do marca tego roku średnio 35 najemców złożyło wniosek o wynajem.

Największa konkurencja w segmencie wynajmu mieszkań występuje w Barcelonie, gdzie na jedną ofertę przypada 61 rodzin. Następnie plasują się Palma de Mallorca (57), Madryt (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) i Sewilla (35).

Poniżej średniej krajowej plasują się Walencja (31), Malaga (28) i Alicante (25).

W ciągu dwóch lat od wprowadzenia ustawy mieszkaniowej popyt wzrósł o 79 procent.

Ceny wynajmu nadal rosną

Rynek wynajmu jest pod dużą presją, ponieważ 25 stolic prowincji odnotowało rekordowe wzrosty. Ceny w rzeczywistości nie przestały rosnąć w ciągu tych dwóch lat i obecnie wzrosły średnio o 24 procent. Niektóre z najwyższych wzrostów odnotowano w Segowii (39 procent), Walencji (35 procent), Madrycie (31 procent) i Santa Cruz de Tenerife (30 procent).

W największych stolicach czynsze również szły w górę – w Barcelonie (28 proc.), Alicante (27 proc.) oraz Maladze i Palmie (24 proc.).

Według najnowszego raportu cenowego opublikowanego przez Idealista, w kwietniu 2025 r. czynsze w około 25 stolicach prowincji osiągnęły rekordowo wysoki poziom, sięgając średnio 14,3 euro za metr kwadratowy.

CZYTAJ TAKŻE: Ludzie w Hiszpanii płacą połowę swoich pensji za czynsz

Bardziej rygorystyczne kontrole krótkoterminowego wynajmu nie przyniosły oczekiwanych efektów

Rząd Hiszpanii wprowadził większą kontrolę nad wynajmem w stylu Airbnb, taką jak rejestr krótkoterminowego wynajmu, co oznacza, że ​​wszystkie apartamenty turystyczne, wynajmy sezonowe i wynajmy pokoi muszą zostać zarejestrowane na platformie, zanim będą mogły być reklamowane. Nie wejdzie to w życie przed 1 lipca.

Ponadto właściciele i najemcy są zmuszani do podawania powodów wynajmów krótkoterminowych, takich jak tymczasowe umowy o pracę, kursy czy krótkoterminowe wizy, co również stwarza problemy.

Od kwietnia właścicielom mieszkań i apartamentów w budynkach mieszkalnych w Hiszpanii trudniej jest przekształcić je w krótkoterminowe obiekty wynajmu wakacyjnego dla turystów.

Pomimo tych wszystkich środków właściciele nieruchomości nie wystawiają ich na wynajem długoterminowy. Wielu z nich woli pozostawić je puste lub wynająć je na krótki okres.

Wynajem sezonowy lub tymczasowy nadal podlega regulacjom Kodeksu cywilnego, ponieważ partie polityczne nie mogą dojść do porozumienia, jak najlepiej postąpić dalej.

CZYTAJ WIĘCEJ: Dlaczego właściciele mieszkań w Hiszpanii pozostawiają je puste, zamiast wynajmować je na dłuższy okres

Plan „obszarów zestresowanych” nie zadziałał

Jedną z ważnych części ustawy o mieszkalnictwie było wprowadzenie „stresowych rynków mieszkaniowych”. Ogranicza to wzrost cen nowych umów najmu w niektórych obszarach. Obszary uznawano za „stresowe”, jeśli ceny przekraczały wskaźnik cen konsumpcyjnych (CPI) ich prowincji o pięć punktów lub jeśli rodziny przeznaczały ponad 30 procent swojej pensji na płacenie czynszu.

Każdy region kraju decydował, czy chce wdrożyć tę strategię, czy nie. Katalonia była pierwszym regionem, który w marcu 2024 r. ogłosił 140 gmin objętych stresem. W październiku rozszerzono tę strategię o 131 kolejnych miejscowości.

Problem polega na tym, że wdrożenie tych rozwiązań zajęło trochę czasu. Dopiero na początku tego roku do 271 katalońskich miast dołączyło kilka gmin baskijskich. San Sebastián jest najnowszą gminą, która dołączyła do obszarów dotkniętych stresem w Kraju Basków.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Limity czynszów w Hiszpanii przekonują fundusze sępów do odejścia (ale jest pewien haczyk)

Inne miasta, takie jak Bilbao, Vitoria i Gasteiz, A Coruña, Santiago de Compostela i Las Palmas de Gran Canaria, analizują obecnie, czy spełniają wymagania pozwalające ubiegać się o takie wsparcie.

Nadal pojawiają się pytania, czy to działa, czy nie. Idealista przeanalizowała dane z 15 największych katalońskich miast i zauważyła, że ​​liczba długoterminowych umów najmu spadła o 21,5 procent od czasu wejścia w życie ustawy mieszkaniowej i limitu czynszu.

PRZECZYTAJ TAKŻE: Czy istnieje rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego w Hiszpanii? Oto, co mówią eksperci