Niedostępne metry kwadratowe: liczba mieszkań tańszych niż 10 milionów rubli w Moskwie zmniejszyła się o połowę

Według ekspertów z firmy Metrium , obecnie na rynku pierwotnym nieruchomości w historycznych granicach stolicy wystawionych jest na sprzedaż 3983 działek w cenach sięgających nawet 10 milionów rubli. W porównaniu z rokiem ubiegłym jest to prawie połowa wartości z 2024 r. i prawie trzykrotnie mniej niż wartości z 2023 r.

„W ostatnich latach liczba ta systematycznie spada, nawet w okresach znacznych wzrostów wolumenu ekspozycji. Tak więc w tym samym okresie 2024 r. na rynku nowych budynków starej Moskwy zaprezentowano 6725 takich mieszkań i apartamentów, a w 2023 r. – 11 700 działek” – zauważają badacze.

Według ich obliczeń wiosną 2020–2022 r. łączna podaż na rynku nowego budownictwa w metropolii była znacznie mniejsza, ale liczba działek do 10 mln rubli i tak przewyższała obecne liczby i wyniosła odpowiednio 7502, 5129 i 11 812.

Jeśli w 2023 r. udział mieszkań budżetowych o wartości do 10 mln rubli na rynku pierwotnym osiągnął 23,1%, to w 2024 r. – 13,9%, to obecnie pozostało zaledwie 8,3% takich nieruchomości.

Eksperci zauważają, że w ostatnich latach na spadek dostępności mieszkań wpłynęła nie tylko inflacja, ale także polityka deweloperów. Jeśli pięć lat temu deweloperzy stawiali na domy z paneli o standardowej klasie, teraz wielu z nich przestawiło się na nowoczesne, monolityczne kompleksy o klasie komfortu.

„Oczywiście, metr kwadratowy kosztuje u nich więcej. Dlatego mieszkania do 10 milionów rubli „stają się deficytowe” – powiedział Jarosław Gutnow, założyciel SIS Development.

Deweloperzy podkreślają, że szczególnie aktywnie wykupywane są opcje płynne, kompaktowe i niedrogie. Podaż małych mieszkań nie jest uzupełniana ze względu na fakt, że władze miasta wprowadziły zakaz projektowania popularnych nieruchomości o małych metrażach.

„Ograniczenie preferencyjnych programów kredytów hipotecznych i zaporowe oprocentowanie kredytów bankowych nie pozwalają nam mieć nadziei na wzrost dostępności cenowej mieszkań. Dlatego małe mieszkania są pierwszymi, które znikają z rynku; proces ten trwa już od dawna, a na pewno nie od 1-1,5 roku. Takie mieszkania są zawsze poszukiwane przez szeroką grupę docelową; są kupowane w celach inwestycyjnych, na wynajem, a także przez młode rodziny.

Teraz do tych nabywców dołączyli ci, którzy od dawna chcieli kupić mieszkanie, ale stracili nadzieję na ustabilizowanie się cen. Rynek może jedynie liczyć na wsparcie ze strony rządu. I najprawdopodobniej będą mogły być dostarczane przemysłowi.

„Wszyscy, którzy odpowiadają za rozwój sektora budowlanego w Rosji, opowiadają się za kredytami hipotecznymi o minimalnych stopach. Pomyślmy o tym, już o tym rozmawialiśmy” – powiedział wczoraj prezydent Władimir Putin. Rynek nie stoi w miejscu, popyt częściowo przesunął się w stronę segmentu budownictwa mieszkaniowego, na rynek wynajmu” – powiedział agencji NI Anton Baksaraev , dyrektor generalny firmy architektoniczno-projektowej Vector Project.

Według Ruslana Syrtsova , dyrektora zarządzającego Metrium, w ciągu roku minimalny koszt mieszkań na rynku pierwotnym w Moskwie wzrósł z 4,6 mln do 4,8 mln rubli. Jednak wyprzedanie tanich nieruchomości jest szczególnie aktywne, ponieważ wielu obywateli postrzega je jako dobrą inwestycję, której wartość z czasem będzie tylko rosła.

„Idealnie nadają się również do wynajmu” – podkreśla ekspert.

Co jeszcze stoi za załamaniem się podaży mieszkań w przystępnej cenie i w jakim kierunku zmierza rynek?

Jak zauważa Jekaterina Szwiejewa , docent Katedry Zarządzania i Zarządzania Państwowego Wydziału Ekonomii i Zarządzania Moskiewskiego Państwowego Uniwersytetu Zarządzania i Technologii (MSUTR Razumowskiego), sytuacja na rynku nieruchomości wygląda następująco: mieszkania są, ale kupić je może niewielu.

„Ci, którzy mogą, to albo ludzie z dużymi oszczędnościami, albo ci, którzy kwalifikują się do preferencyjnych programów, takich jak kredyty hipoteczne dla rodzin. Ale dla zdecydowanej większości Rosjan kupno własnego domu stało się niezwykle kosztowną przyjemnością” – mówi ekspert.

Według ekonomistki Szwejewej rynek nieruchomości w 2025 roku znajdzie się na rozdrożu.

„Z jednej strony brak przystępnych cenowo kredytów hipotecznych wywiera presję na ceny od ponad roku. Z drugiej strony są one wspierane przez wysoką inflację i brak płynnej podaży” – komentuje sytuację specjalista.

Według jej prognoz popyt na nieruchomości klasy ekonomicznej zmniejszy się o 30% w porównaniu do ubiegłego roku. Deweloperzy stopniowo odchodzą od budowy mieszkań budżetowych, stawiając na nowe budynki klasy biznes.

Rozmówca z Irlandii Północnej rozważa trzy scenariusze rozwoju rynku nieruchomości.

Optymistyczne: jeśli bank centralny obniży stopy procentowe, kredyty hipoteczne ożyją, a deweloperzy staną się bardziej aktywni.

Podsumowanie: obecne warunki się utrzymają, popyt ulegnie stagnacji, a rynek dostosuje się do tego za pomocą rabatów i rat.

Negatywne: rosnąca liczba niewypłacalnych kredytów hipotecznych i spadający popyt zwiększą presję na ceny i zmuszą do zamrożenia projektów.

Uczestnicy rynku radzą obywatelom potrzebującym lepszych warunków mieszkaniowych, aby zwrócili uwagę na programy wsparcia oferowane przez państwo i poszczególne gminy.

„Należą do nich preferencyjne programy kredytów hipotecznych, dotacje do zakupu mieszkań, zniżki od deweloperów i specjalne projekty regionalne” – wyjaśniła Jekaterina Szwiejewa.

Jak wcześniej informowała NI, preferencyjne programy poprawy warunków mieszkaniowych obejmują kredyty hipoteczne dla rodzin i gospodarstw domowych ze stopą 6% w skali roku, kredyty hipoteczne dla regionów Dalekiego Wschodu i Arktyki , a także kredyty dla ludności nowych regionów Federacji Rosyjskiej i mieszkańców obwodu biełgorodzkiego ze stopą oprocentowania do 2% w skali roku, kredyty hipoteczne dla obszarów wiejskich ze stopą oprocentowania do 3% w skali roku oraz kredyty hipoteczne dla wojska ze stopą oprocentowania od 6% w skali roku.

Ale każdy z tych programów ma swoje ograniczenia. Nie wszyscy obywatele kraju mogą skorzystać z tych ofert. Jednocześnie kredyty hipoteczne oferowane na rynku pierwotnym, oprocentowane na poziomie 25-40% w skali roku, nie są dostępne dla każdego klienta.

Aby zwiększyć sprzedaż w kontekście niemożności spłacenia kredytu hipotecznego, wielu deweloperów aktywnie oferuje kupującym plany ratalne . W przypadku niektórych deweloperów takie modele sprzedaży sięgają już nawet 50% całkowitego wolumenu, co wiąże się z dużym ryzykiem braku płatności. Trudno jednak liczyć na szybkie rozwiązanie tego problemu.

Jak twierdzi współwłaścicielka agencji nieruchomości „Usadba” Nadieżda Tichomirowa , w regionach, w przeciwieństwie do stolicy Rosji, nadal można znaleźć tanie mieszkania. Są to jednak w większości budynki i mieszkania z czasów Chruszczowa, nieremontowane.

„Ale nie należy się spodziewać nowych mieszkań w przystępnej cenie. Jesienią 2024 r. banki wprowadziły dopłaty dla deweloperów – dodatkową prowizję za możliwość zakupu nieruchomości w ramach preferencyjnego kredytu hipotecznego dla rodziny. Deweloperzy nie byli gotowi płacić dość dużych kwot i zaczęli oferować kupującym doliczenie tej prowizji do kosztu nieruchomości. Z tego powodu liczba transakcji sprzedaży nowych budynków gwałtownie spadła.

Teraz banki anulowały dotacje. W efekcie popyt na preferencyjne kredyty hipoteczne na rynku nieruchomości natychmiast wzrósł i najprawdopodobniej będzie nadal rósł. Ponadto buduje się coraz mniej nowych osiedli mieszkaniowych, a same budowy stają się coraz droższe. Dlatego nie należy oczekiwać, że deweloperzy obniżą ceny” – uważa ekspert.

Jak wcześniej informował NI, w Moskwie, aby otrzymać kredyt hipoteczny na typowe dwupokojowe mieszkanie, trzeba mieć pensję wynoszącą co najmniej 530 tysięcy rubli miesięcznie. Zdecydowana większość naszych współobywateli nie może pochwalić się takimi dochodami.

„Przystępność cenowa mieszkań zacznie dopiero rosnąć w miarę normalizacji polityki pieniężnej” – przewiduje ekonomistka Jekaterina Szwejewa.