Cuda kredytu hipotecznego: kupując jedno mieszkanie, kredytobiorca zapłaci za osiem

Z powodu wygórowanej stopy procentowej banku centralnego, która od sześciu miesięcy utrzymuje się na nienormalnie wysokim poziomie 21%, kredyty hipoteczne na rynku stały się dla obywateli w zasadzie dożywotnim niewolnictwem zadłużeniowym. Oceńcie sami: nadpłata za kredyty hipoteczne na rynku, które dziś są udzielane ze średnią oprocentowaniem 28%, w okresie 30 lat przy wpłacie własnej w wysokości 20% wynosi aż 640%! Oznacza to, że kupując jedno mieszkanie, kredytobiorca będzie de facto płacił za osiem. Czy istnieją jakieś alternatywy dla tego rozboju w biały dzień dla tych, którzy są zmęczeni życiem na walizkach?

Według Olgi Gusewej, prezes Key Capital, która dostarczyła MK powyższe wyliczenia, średni koszt mieszkania w nowym budynku klasy komfort w starej Moskwie wynosi 15,4 mln rubli. na 45,2 m2. Miesięczna rata kredytu hipotecznego na rynku wtórnym pod taki typowy dom rodzinny wynosi 287,5 tys. rubli. Aby spełnić standard (spłacać pożyczkę nie więcej niż 50% oficjalnych dochodów), potencjalny pożyczkobiorca musi zarabiać co najmniej 575 tysięcy rubli. na miesiąc. Takich klientów jest w stolicy wielu. Nie jest to jednak wystarczające, aby miały one zasadniczy wpływ na sytuację rynkową.

„W obecnych warunkach praktycznie nikt nie zaciąga kredytu hipotecznego na rynku w czystej postaci” – przyznał Jarosław Gutnow, założyciel SIS Development. Według niego, dziś nabywcy mieszkań zaciągają kredyt tylko na pozostałą kwotę. Na przykład w transakcjach alternatywnych lub w ramach pożyczek łączonych. Te ostatnie stanowią okazję do dopłaty brakującej kwoty na warunkach rynkowych przy ubieganiu się o kredyt preferencyjny (rodzinny) w przypadku osiągnięcia limitu dofinansowania państwowego (w Moskwie – 12 mln rubli). „Nie można powiedzieć, że kredyty hipoteczne na rynku jako niezależny instrument umarły, ale najwyraźniej weszły w stan zawieszenia, dopóki bank centralny nie złagodzi znacząco swojej polityki pieniężnej” – dodał deweloper.

Główną alternatywą dla kredytów rynkowych jest dziś kredyt hipoteczny dla rodziny ze stopą oprocentowania 6% w skali roku. To prawda, nie jest on dostępny dla każdego. Biorąc pod uwagę tę kombinację, nadpłata za mieszkanie wynosi 15,4 mln rubli. wyniesie 172,7%, miesięczna rata – 121,1 tys. rubli. Jest to również duża suma, która powstała głównie z powodu dopłaty rynkowej w wysokości 3,4 mln rubli. poza dotacjami. Jednak wiele moskiewskich gospodarstw domowych z dziećmi poniżej 6 lat może sobie pozwolić na taką opcję. Stanowi to siłę napędową popytu. Jednakże de facto nadpłata i składka są wyższe. Ponieważ banki ustalają dziś dodatkowe opłaty za kredyty hipoteczne dla rodzin w wysokości 5-7%. Wynika to z faktu, że władze nie rekompensują instytucjom finansowym w całości różnicy między stawkami podstawowymi a rynkowymi. Niedawno dwa największe państwowe banki kraju podjęły decyzję o zniesieniu takich opłat. Jednocześnie jednak zamierzają zaostrzyć wymagania stawiane pożyczkobiorcom. W związku z tym dostępność mieszkań pozostaje niska.

„Hipoteka jest tradycyjnie drogim instrumentem” – mówi Gusiewa. – Nawet przy preferencyjnej stawce nadpłata wynosi co najmniej 40% ze względu na długi okres kredytowania i wysokie koszty mieszkań. Jednakże kredyty hipoteczne pozwalają na zakup domu bez konieczności długiego okresu oszczędzania. Jednak obecnie, ze względu na rekordowo wysoką stopę procentową, nadpłaty osiągnęły poziom krytyczny.

W ciągu ostatniego półtora roku plany ratalne stały się niezwykle popularne. Narzędzie to jest dostępne dla każdego i nie ma wpływu na Twoją historię kredytową. Analitycy branżowi szacują, że ich udział w rynku nowych budynków w starej Moskwie wzrósł od początku 2024 r. z 10% do 35%.

„Myślę, że plany ratalne staną się jednym z najpopularniejszych narzędzi marketingowych, nawet po obniżeniu stopy bazowej” – powiedział MK David Khudoyan, dyrektor generalny Optima Development. Według niego, rząd rosyjski rozważa opracowanie ram prawnych, które uproszczą wypłacanie rat w przypadku już ukończonych budynków. Jednak obecnie wielu deweloperów sprzeciwia się takim praktykom ze względu na ryzyko długotrwałych procesów sądowych z bankrutami, którzy posiadają tytuły własności, ale nie zabezpieczenia.

„W ciągu ostatniego półtora roku udział planów ratalnych na rynku pierwotnym w Moskwie wzrósł czterokrotnie – z 10% do 40%. Prawdopodobnie po złagodzeniu polityki pieniężnej Bank Centralny demonstracyjnie trochę zmniejszy, ale mało prawdopodobne jest, aby spadł poniżej 20-25%. To narzędzie sprzedaży jest szczególnie popularne w segmentach premium i elitarnym” – powiedział Khudoyan. Według jego prognoz, handel zagraniczny zachowa znaczącą rolę na rynku, gdyż wielu Rosjan chce wymienić mieszkania ze „starego zasobu” na nowoczesne, łatwo dostępne mieszkania.

Zdaniem Olgi Gusewej płatności ratalne wiążą się obecnie ze znacznym ryzykiem dla deweloperów, dlatego kwestie prawne należy rozwiązać na poziomie ustawodawczym. W przeciwnym razie w niedalekiej przyszłości możesz się spotkać z falą wypowiedzeń umów, trudnościami w otrzymaniu pieniędzy od udziałowca i innymi problemami. „Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych powinna zmusić władze do zastanowienia się nad dywersyfikacją polityki mieszkaniowej” – podkreślił ekspert. Jej zdaniem w chwili obecnej wskazane jest szersze upowszechnienie mechanizmów leasingu, wynajmu mieszkań, mieszkań usługowych, kas oszczędnościowo-kredytowych i specjalnych lokat hipotecznych. „Warto też zastanowić się nad odrodzeniem ruchu spółdzielczego, który nie byłby konkurencją dla biznesu deweloperskiego, ale alternatywą dla Rosjan o niskich dochodach i oszczędnościach” – podsumowała Gusiewa.