Stało się jasne, dlaczego banki coraz częściej odmawiają udzielania kredytów mieszkaniowych Rosjanom.

Sektor kredytów hipotecznych nadal się kurczy: pod koniec września odsetek odrzuconych wniosków o nowe kredyty przekroczył 60%, w porównaniu z 56,2% w lutym i 49,9% w grudniu 2024 r., według danych Narodowego Biura Historii Kredytowej (NBCH). Ten trend, w połączeniu z zaporowymi oprocentowaniem kredytów hipotecznych na rynku, uniemożliwia nawet rozważenie dostępności mieszkań dla masowego konsumenta rosyjskiego.

Sytuacja ta jest przede wszystkim związana z zaostrzeniem polityki ryzyka banków, w tym z regulacjami Banku Centralnego. W szczególności, od 1 lipca 2025 r. obowiązują limity makroostrożnościowe (MPL) na kredyty hipoteczne udzielane kredytobiorcom ze wskaźnikiem zadłużenia do wartości nieruchomości (DTR) powyżej 80%. W obliczu obecnej niestabilności makroekonomicznej i wciąż wysokiej stopy procentowej na poziomie 16,5%, instytucje finansowe postępują wobec klientów znacznie ostrożniej i rozważniej niż jeszcze dwa lub trzy lata temu.

„Kredyty są udzielane prawdziwie wypłacalnym kredytobiorcom z wkładem własnym i uwzględnieniem wskaźnika DTI” – mówi Jekaterina Staszkowa, menedżer ds. produktów hipotecznych w firmie Sravni. „Wielu Rosjan poszukujących lepszych warunków mieszkaniowych jest zmuszonych odłożyć decyzję o zakupie mieszkania na „lepsze czasy”. Osoby zorientowane finansowo rozumieją, że pożyczone środki są niezwykle drogie i w międzyczasie czekają, oszczędzając na wkład własny, aby kupić nieruchomość z kredytem hipotecznym”.

Stashkova uważa, że ​​mimo wszystkich trudności relacja między podażą a popytem na rynku staje się coraz bardziej zrównoważona.

„Środki regulacyjne Banku Centralnego to tylko część obrazu” – wyjaśnia Waleryj Tumin, dyrektor ds. rynków Rosji i WNP w firmie fam Properties. „Istnieją również inne ważne czynniki. Banki obserwują wzrost zaległości w spłacie kredytów hipotecznych udzielonych w okresie boomu w 2023 i na początku 2024 roku. Do września tego roku udział kredytów problemowych osiągnął 1,6%, a ich wolumen przekroczył 170 miliardów rubli. Wówczas wymagania kredytobiorców były minimalne – niskie wpłaty własne, wysokie obciążenia długami. Teraz te kredyty są w trakcie zapadalności, a banki stały się znacznie ostrożniejsze. Do tego dochodzi inflacja i rosnące obowiązkowe wydatki rodzinne – ludzie po prostu nie mają wystarczająco dużo pieniędzy na obsługę kredytów hipotecznych przy obecnych dochodach. Instytucje finansowe rozumieją te ryzyka i wolą odmówić teraz, niż otrzymać problematyczne aktywa jutro”.

Kredyty hipoteczne stały się „dwutorowe”: prawie 80% wszystkich kredytów udzielanych jest w ramach programów preferencyjnych z oprocentowaniem 6%, podczas gdy kredyty hipoteczne na rynku regulowanym z oprocentowaniem 20-24% są dostępne tylko dla najzamożniejszych kredytobiorców. W tych warunkach dynamicznie rozwija się alternatywa – plany ratalne oferowane przez deweloperów. Według Ministerstwa Budownictwa, ich udział wzrósł do 14,8% wszystkich umów z udziałem kapitałowym, co stanowi najwyższy poziom w ciągu ostatnich trzech lat. Co więcej, jak zauważa ekspert, nabywcy wykorzystują plany ratalne jako rozwiązanie tymczasowe: spłacają część zadłużenia w ciągu dwóch do trzech lat budowy, a pozostałą część planują pokryć kredytem hipotecznym, gdy stopy procentowe spadną.

Według Tumina, punkt zwrotny na rynku może nastąpić w drugiej połowie 2026 roku. Emisja kredytów hipotecznych wzrośnie do około 6 bilionów rubli – półtora raza więcej niż w tym roku. Do tego czasu stopa bazowa może spaść do 11-13%, a kredyty hipoteczne na rynku staną się tańsze do 12-15% w skali roku. W tych warunkach kredyty mieszkaniowe staną się ponownie powszechnie dostępne, a wiele osób kupujących obecnie mieszkania na raty będzie mogło przejść na standardowy kredyt hipoteczny. Rynek zasadniczo kurczy się przed nowym wzrostem – to bolesny, ale tymczasowy proces.

„Rynek kredytów hipotecznych kurczy się na naszych oczach, a wraz z nim rynek budowlany. Dlaczego tak się dzieje?” – pyta Igor Nikołajew, główny badacz w Instytucie Ekonomii Rosyjskiej Akademii Nauk. „Z jednej strony banki coraz bardziej trzeźwo i ostrożnie oceniają dynamikę realnych dochodów, a także wypłacalność swoich klientów – zarówno osób fizycznych, jak i przedsiębiorstw. Ich główną zasadą jest unikanie wyrządzenia sobie krzywdy”.

Z drugiej strony, banki biorą również pod uwagę własne wskaźniki, takie jak wskaźnik kredytów do depozytów, wskaźnik kosztów operacyjnych, zwrot z kapitału własnego itd. Wskaźniki te uległy pewnemu pogorszeniu, choć nie drastycznemu. Ogólnie rzecz biorąc, Nikolaev konkluduje, że rosnąca liczba odmów udzielenia kredytu hipotecznego jest zgodna z ogólną tendencją stopniowego spowolnienia gospodarczego.

„Kraj aktywnie realizuje politykę chłodzenia rynku kredytowego i nie chodzi tu tylko o kredyty hipoteczne” – mówi ekonomista i starszy menedżer ds. komunikacji finansowej Andriej Łoboda. „Rośnie liczba odmów w przypadku szerokiego spektrum kredytów, głównie konsumpcyjnych. Okazuje się, że udzielanie pożyczek osobom fizycznym i realnemu sektorowi gospodarki jest obecnie ograniczane do minimum, ponieważ stopy procentowe są wygórowane. Jest tylko jedno rozwiązanie: uzbroić się w cierpliwość i poczekać, aż Bank Centralny obniży podstawową stopę procentową do akceptowalnego poziomu”.