Alemanha Oriental | Há abundância de moradias na província da Saxônia

Mesmo na vida de um proprietário em Riesa, há momentos de alegria. Recentemente, a Cooperativa Habitacional de Riesa reformou um prédio pré-fabricado da Alemanha Oriental, convertendo os dois andares superiores em apartamentos duplex: cinco cômodos, 120 metros quadrados, dois banheiros e duas varandas. "É como morar em uma casa unifamiliar", diz Lutz Trept, diretor técnico da cooperativa. Os apartamentos venderam como água: "Conseguimos alugá-los enquanto ainda estavam em construção."

Trept e seus colegas, por outro lado, elogiam muitos outros apartamentos como cerveja azeda. "Agora ainda mais barato!" é o slogan no site da cooperativa para um apartamento de três cômodos com varanda. Por pouco menos de 60 metros quadrados, o preço é de € 353 (aluguel frio). É um entre dezenas de apartamentos vagos atualmente em oferta. Os potenciais inquilinos têm muito por onde escolher. O problema é que quase não há. "O interesse é baixo", diz Trept: "Certamente não há lista de espera."

Da perspectiva de quem busca moradia nas áreas metropolitanas da Alemanha, essas condições são paradisíacas. Moradias acessíveis são escassas e os aluguéis só têm uma direção há anos: aumento acentuado. Os políticos estão tentando reagir. Em nível federal, a atual coalizão CDU/CSU e SPD estabeleceu a meta de construir 400.000 novos apartamentos por ano. Para isso, os regulamentos de construção serão simplificados e um chamado "turbo de construção" será acionado. Um dos objetivos formulados no acordo de coalizão é que "um grande número de apartamentos possa ser construído em mercados imobiliários concorridos por menos de 15 euros por metro quadrado".

Na Cooperativa Habitacional de Riesa, esses números estão muito longe da realidade. "Nossos aluguéis médios são de € 4,99", diz o diretor financeiro Sirko Lunkwitz, "e para novos aluguéis, é de € 6". A pressão do governo federal para a construção de novas moradias não é um problema para a empresa — muito pelo contrário. Devido à falta de demanda, a cooperativa demoliu quase 1.000 de seus 4.300 apartamentos desde 1990, e até mesmo um em cada dez apartamentos restantes está vago. Trept diz que ficaria feliz se a taxa de vacância não aumentasse ainda mais. A idade média dos inquilinos é de 64 anos, e muitos têm mais de 80 ou até 90 anos. Encontrar sucessores será difícil.

No entanto, diz Trept, Riesa é, na verdade, um bom lugar para se viver. "Há muitas creches e supermercados a uma curta distância, um cinema, campos esportivos e clubes", diz ele. O que falta são empregos. A siderúrgica e laminadora, para cujos funcionários a maioria dos apartamentos da antiga Cooperativa de Moradia dos Trabalhadores (AWG) de Riesa foi construída durante os anos da RDA, agora emprega pouco menos de 800 pessoas, em comparação com 13.000. A situação é semelhante na fábrica de massas e pneus de Riesa . A tradicional fábrica de sabão foi completamente fechada recentemente.

Onde há escassez de empregos, as pessoas se mudam. A população de Riesa já caiu de 50.000 para 29.000 desde 1990, e as previsões apontam para um declínio adicional de até 5.000. A recuperação da indústria de chips em Dresden, por exemplo, também não deve ter um efeito positivo. Embora seja previsível que a construção e expansão das fábricas de chips, de propriedade da TSMC, Infineon e Bosch, tenham um impacto enorme no mercado imobiliário de Dresden e seus subúrbios, Trept teme, no entanto, que isso não seja sentido em Riesa, a uns bons 50 quilômetros de distância. O tempo de viagem de trem ou carro é superior a uma hora, o que é muito longo: "As pessoas estão dispostas a aceitar meia hora; se demorar mais, preferem pagar um aluguel mais alto."

O problema que Trept e seus colegas enfrentam: eles lidam com imóveis. Como o nome sugere, imóveis não são móveis. Embora a igreja em Kiruna, na Suécia, tenha sido recentemente realocada com grandes custos, um prédio de apartamentos não é um edifício religioso valioso. "Não posso simplesmente carregar um prédio de quatro andares em uma plataforma baixa e levá-lo até onde há demanda por apartamentos", diz ele. Portanto, mesmo os apartamentos mais acessíveis estão vazios em grande número.

A situação do mercado imobiliário em muitas cidades de pequeno e médio porte no leste da Alemanha é semelhante à de Riesa. Associações de habitação anunciaram na primavera que 95.000 apartamentos estão atualmente vagos na Saxônia, Turíngia e Saxônia-Anhalt, alertando para uma nova " onda de vagas " em vista das tendências demográficas. Isso representa um problema significativo para os proprietários, afirma Mirjam Philipp, membro do conselho da Associação das Cooperativas de Habitação da Saxônia (VSWG). Como os custos operacionais e outros continuam a aumentar, os custos de vacância giram em torno de 50 centavos por metro quadrado. No total, isso equivale a € 103 milhões por ano na Saxônia.

Outro problema, embora não para os inquilinos, são os aluguéis baixos. O aluguel médio na Saxônia, fora das grandes cidades, é de € 5,62, menor do que em qualquer outro estado federal. Descontando todos os custos operacionais, resta apenas um excedente de dois centavos por metro quadrado. "Isso nos deixa sem dinheiro para investimentos urgentes", diz Philipp.

Proprietários fora dos centros urbanos também não conseguem evitar isso. Mesmo em cidades com altas taxas de vacância, muitas vezes há falta de apartamentos adequados para idosos. Além disso, Philipp afirma que os requisitos de neutralidade climática da Alemanha devem ser cumpridos até 2045. Para isso, as cooperativas habitacionais da Saxônia teriam que gastar € 17 bilhões – o dobro do que investiram em seus estoques habitacionais desde 1990. Ao mesmo tempo, após as melhorias realizadas nos anos pós-reunificação, uma "segunda onda de reformas" está em andamento, diz Trept, membro do conselho da cooperativa em Riesa. Banheiros e portas estão sendo modernizados, soleiras removidas, bases de chuveiro rebaixadas e, em alguns casos, varandas e elevadores adicionados. Os custos chegam a € 50.000 por apartamento, diz Lunkwitz: "Não se pode ganhar esse dinheiro com € 5 de aluguel."

Portanto, há também um debate entre proprietários municipais e cooperativos sobre se e em que medida os aluguéis podem ser aumentados. Como parte do "setor de habitação social", eles não querem lucrar às custas de seus inquilinos. Há uma "relutância em abordar a questão dos níveis de aluguel", afirma Alexander Müller, diretor da Associação Saxônica do Setor de Habitação e Imóveis (VDW). No entanto, isso é inevitável para que a estabilidade econômica das empresas não seja comprometida.

Além disso, os formuladores de políticas federais devem levar mais em conta o fato de que o mercado imobiliário na Alemanha está dividido e que os problemas são diferentes dos das metrópoles. "Falar simplesmente de um mercado tenso é um mal-entendido fatal", diz Philipp, acrescentando: "O impulso à construção não nos ajudará". Medidas de apoio também são necessárias para lidar com a alta taxa de vacância nas áreas rurais. A cooperativa Riesa, por exemplo, gostaria de continuar demolindo, mas "isso não é possível nos próximos dois anos", diz Lunkwitz. O programa de financiamento federal correspondente expirou e "seria caro demais para nós sozinhos".