Votação de proprietários inadimplentes e participação de inquilinos no conselho de administração: o que diz a lei?
Nora Pabón Gómez, advogada especializada em questões de propriedade horizontal, responde às diversas preocupações e perguntas expressas por leitores, proprietários, inquilinos e administradores de imóveis que fazem parte do chamado regime de propriedade horizontal na Colômbia.
O que acontece se as normas de propriedade horizontal determinam que proprietários inadimplentes têm voz e voto, mas o manual de coabitação determina que, para votar, os proprietários não podem estar em atraso? O que deve ter prioridade? As regulamentações de propriedade horizontal podem incluir uma proibição de votação para proprietários inadimplentes? Esta decisão viola alguma regra? As normas de propriedade horizontal prevalecem sobre o manual de convivência. Adicionalmente, de acordo com o disposto na Lei 675 de 2001, as sanções e as infrações que as geram devem estar previstas nesta lei. Algumas normas incluem como infração a impossibilidade de participar da assembleia com direito à voz e ao voto, sendo necessário aplicá-la, sem prejuízo de que a pessoa que discordar possa impugnar a decisão da diretoria sobre a sanção.
Embora alguns inicialmente tenham alegado que o direito de participar das decisões da assembleia seria ilegalmente desconsiderado, o Tribunal Constitucional afirmou que nenhum direito fundamental é violado pela imposição desta sanção.
Por outro lado, durante o período de elaboração da Lei 675 de 2001, analisou-se e deduziu-se que não era válido prever que fosse vedada a participação do devedor nos casos em que se exigisse o quórum qualificado de 70 por cento, pois estes se referiam ao direito de propriedade, o que não ocorria com os casos de administração simples.
Cada pessoa vinculada à gestão da propriedade horizontal deverá ter seu contrato de trabalho. Foto: EL TIEMPO
O conselho é composto por proprietários. Por outro lado, embora seja aconselhável que os diretores residam no edifício ou complexo, a menos que os regulamentos determinem o contrário, não há obrigação de morar no imóvel.
Temos um espaço comercial em um antigo prédio de propriedade horizontal que paga uma taxa de administração mensal de mais de 3.000.000 de pesos. Essas taxas incluem serviços que nunca utilizamos, como elevador, segurança privada, recepção e limpeza, já que o espaço fica na área externa. Como podemos proceder para garantir que este espaço não seja classificado como propriedade horizontal, ou qual a solução para evitar a cobrança dessa taxa alta, já que não utilizamos os serviços mencionados? É evidente que todo o problema pode estar na inobservância da regulamentação à Lei 675 de 2001, que estabelece a necessidade de regulamentação de cláusulas relativas a edificações de uso misto e determina a determinação de setores e módulos de contribuição para cada setor. Se necessário, você pode solicitar que a administração revise e altere os regulamentos. Caso contrário, você pode processá-lo.
É prudente pagar retroativamente ao Administrador, Administrador Assistente, Contador, Auditor Estatutário e advogado? Independentemente de ser prudente ou não, cada pessoa deve ter seu próprio contrato com a entidade legal da propriedade horizontal, e cada condomínio deve aderir ao que foi acordado. Além disso, o orçamento é aprovado anualmente e a remuneração por este também está incluída.
Nora Pabón, advogada especializada em propriedade horizontal
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