Desvalorizações aumentam: O que acontece se você e seu credor hipotecário não concordarem sobre o valor de um imóvel?

Os avaliadores de hipotecas estão cada vez mais colocando preços em casas muito abaixo do que elas provavelmente valem, de acordo com corretores - uma prática que eles chamam de "atroz".

Corretores do setor disseram que os avaliadores estão se tornando excessivamente cautelosos com suas estimativas, em um momento em que os preços dos imóveis estão estagnados.

A avaliação da hipoteca tem como objetivo verificar se o imóvel atende aos critérios do credor e se vale o que o comprador concordou em pagar por ele.

Muitas vezes, o avaliador nem entra na casa e, em vez disso, simplesmente passa de carro ou procura o imóvel online.

O avaliador baseará sua avaliação em casas semelhantes na área local que já foram vendidas.

As chamadas "valorizações negativas" são um problema porque podem fazer com que um credor recuse uma oferta de hipoteca ou que um comprador ou vendedor de imóvel tenha que renegociar o preço ou tomar mais dinheiro emprestado.

Adam Stiles, diretor administrativo da corretora de hipotecas Helix Financial Partners, sediada em Londres, diz que três de seus clientes tiveram seus imóveis desvalorizados em mais de £ 1 milhão nas últimas semanas.

"Tivemos algumas avaliações atrozes ultimamente", disse Stiles. "Um avaliador foi avaliar duas construções novas e concluiu que o valor era de £ 1,7 milhão."

"Levamos então o negócio a outro credor, que contratou um avaliador diferente que, duas semanas depois, avaliou os imóveis em £ 2,8 milhões. É uma diferença de £ 1,1 milhão no valor, o que é simplesmente insano."

Em outro exemplo, uma casa de propriedade plena na nobre Londres, estimada em £ 3 milhões, passou a valer £ 1,4 milhão. Isso depois que avaliadores anteriores concordaram com as estimativas do mutuário.

'É preciso haver mais responsabilização e meios para apelação imparcial.'

Jack Tutton, diretor da corretora SJ Mortgage, sediada em Fareham, também disse que as quedas de valor estão se tornando mais comuns.

"Temos visto um número maior de desvalorizações do que há muito tempo. Recentemente, um avaliador avaliou um imóvel em £ 250.000 em março, mas reduziu para £ 225.000 em junho.

"Não conheço nenhum lugar no Reino Unido onde o mercado imobiliário tenha caído 10% em tão pouco tempo. Se tivesse caído, muita gente estaria em sérios apuros."

Ele aceita que agentes e vendedores podem, às vezes, inflacionar o valor de uma propriedade, mas, em geral, ele acha que são os avaliadores que estão sendo "excessivamente cautelosos".

Isso, ele diz, se deve ao mercado imobiliário "estagnado".

O incorporador imobiliário Kundan Bhaduri, do The Kushman Group, que constrói casas em Kent, estima que metade das vendas em que ele está envolvido apresentam imóveis subvalorizados.

"No meu canto de Kent, onde desenvolvo propriedades normalmente abaixo de £ 500.000 cada, o processo de avaliação de hipotecas deixou de ser um serviço profissional e se tornou um jogo de roleta russa", disse ele.

'Quase metade de todas as transações imobiliárias estão sendo impactadas por esse fenômeno, com a desvalorização média no Sudeste reduzindo brutalmente £ 11.000 do preço de venda acordado.

'No mês passado, um apartamento de dois quartos em Ashford, acordado em £ 325.000, foi avaliado pelo avaliador do credor em £ 290.000, citando "incerteza de mercado", apesar de três propriedades vizinhas idênticas terem sido vendidas por mais nos três meses anteriores.

'Os avaliadores estão rindo às nossas custas para mascarar uma futura reclamação contra seu seguro de responsabilidade civil profissional.

'Os incentivos perversos em jogo criaram um sistema em que não há responsabilidade para o agrimensor, mas há risco catastrófico para todos os outros na cadeia.'

As avaliações de hipotecas podem causar sérias dores de cabeça para compradores, vendedores ou até mesmo para quem está refinanciando sua hipoteca .

Quando um comprador é informado de que o imóvel vale menos do que o valor que ele concordou em pagar, ele geralmente terá que persuadir o vendedor a reduzir o preço para permitir que a transação prossiga.

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Se o vendedor não estiver disposto a fazer isso, significa que o comprador pode ficar com um déficit entre o que o credor hipotecário permite que ele tome emprestado e o que o vendedor quer que ele pague.

Considere alguém comprando um imóvel por £ 400.000 com uma hipoteca de 90% de £ 360.000 e um depósito de 10% de £ 40.000.

Se a propriedade foi avaliada em £ 360.000, isso significa que o credor só estará disposto a emprestar 90 por cento de £ 360.000, o que equivale a £ 324.000.

Além do depósito de £ 40.000, o comprador precisará decidir se deseja desembolsar as £ 36.000 restantes para compensar a diferença.

Ken James, diretor da Contractor Mortgage Services, sediada em Londres, diz que a desvalorização dos imóveis está causando problemas para todos, especialmente para os corretores imobiliários.

"Estamos vendo cada vez mais avaliações negativas agora, o que está criando uma verdadeira dor de cabeça para todos os envolvidos", disse James.

'Os corretores imobiliários lutam com unhas e dentes contra qualquer renegociação e, se um imóvel for desvalorizado, muitas vezes querem que você tente um credor alternativo para ver se eles podem dar um valor maior a ele.

'É claro que isso nem sempre vai lhe dar o resultado desejado e, quando um credor afirma que o valor é menor, os possíveis compradores muitas vezes suspeitam que o valor real do imóvel não é o que eles estavam dispostos a pagar.

'Em alguns casos, eles questionarão se devem ou não prosseguir com a compra.'