Os preços dos imóveis estão começando a mostrar sinais de supervalorização.
O mercado imobiliário começa a dar sinais de supervalorização, com preços de venda injustificáveis e cada vez mais desproporcionais à renda familiar. É o que indica o último Relatório do Setor Imobiliário do CaixaBank Research, que analisa a evolução dos custos, da demanda e da construção nos últimos meses.
O estudo indica que, após vários trimestres de aumentos significativos nos preços dos apartamentos, alguns indicadores começam a "refletir sinais de possível sobrevalorização no mercado imobiliário espanhol". O último Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Espanha já estimava que os preços das casas estariam entre 1,1% e 8,5% acima do seu nível de equilíbrio de longo prazo no final de 2024, em comparação com uma variação entre 0,8% e 4,8% seis meses antes. O Banco Central Europeu também estima uma sobrevalorização do mercado residencial espanhol de 10% até ao final de 2024. "Em ambos os casos, por enquanto, estes níveis ainda são contidos, mas a tendência é claramente ascendente", observa o CaixaBank.
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Essa supervalorização da moradia ocorre na maioria das comunidades autônomas, mas o fenômeno é mais pronunciado nas Ilhas Baleares e em Madri. "Em ambos os casos, essas estimativas sugerem que os preços da moradia se desvincularam da evolução da renda familiar", indica o estudo, tornando cada vez mais difícil comprar uma casa. Muitos corretores imobiliários explicam, por exemplo, que a maioria dos jovens não consegue comprar um apartamento sem a ajuda dos pais, apesar de terem bons salários, e encontrar aluguéis acessíveis se tornou uma tarefa impossível. Navarra, Aragão, La Rioja, Comunidade Valenciana e Catalunha também apresentam altos índices de estresse, de acordo com o CaixaBank.
Fonte: Pesquisa CaixaBank
Fonte: Pesquisa CaixaBank
Índice de Preços da Habitação 2007-2025
Fonte: Pesquisa CaixaBank
Essa aceleração do mercado, com vendas e preços continuando a subir e se aproximando dos níveis da crise imobiliária, ecoa a bolha de 2007. No entanto, o relatório enfatiza que a situação atual está longe daquela época, quando os preços despencaram entre 2008 e 2013. "A situação financeira das famílias, do setor de construção e desenvolvimento e do sistema financeiro é muito mais sólida, e os riscos de uma correção brusca nos preços dos imóveis estão contidos", insistem.
As compras de estrangeiros não residentes aumentaram 40% desde 2019 e estão em um nível recorde.Mesmo assim, eles encontram desequilíbrios significativos que estão dificultando o acesso à moradia. Um dos principais é o déficit habitacional acumulado na última década, com um déficit de 765.000 casas, o equivalente a 4% do estoque total de moradias, devido ao ritmo lento da construção e do crescimento populacional. Essa escassez tem um efeito direto no aumento dos preços das moradias, afirma a análise. Assim, explicaria 39% do recente aumento de preços. De fato, a entidade estima que, sem as pressões do déficit habitacional, os preços das moradias teriam subido 3,7% ao ano entre 2021 e 2024, em vez de 6%.
Mas o ritmo lento da construção não explica todo o problema. A entidade também aponta para as compras por estrangeiros não residentes, que atingiram um recorde histórico, com 7,9% das transações. Trata-se de indivíduos com alto patrimônio líquido que normalmente procuram imóveis de preço médio a alto, seja para morar ou investir. Sua participação no mercado imobiliário espanhol cresceu 40% desde 2019. Tudo isso, acreditam, continuará a pressionar os preços. Um aumento de 10,8% é esperado para 2025, que deve cair para 6% no próximo ano.
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