Verificação de inquilinos: Governo lança ofensiva de regulamentação de habitação

• Haverá comprovação de renda obrigatória para todos os inquilinos de apartamentos municipais. O governo também pretende abolir a herança automática de contratos de locação de apartamentos municipais. Isso visa coibir o procedimento de apropriação de recursos municipais por indivíduos ricos.
• O vice-ministro do Desenvolvimento e Tecnologia, Tomasz Lewandowski, também anuncia a abolição da possibilidade de venda de apartamentos municipais com desconto.
• Outra coisa é o trabalho sobre o registro central de apartamentos e a regulamentação de aluguéis de curta temporada e o imposto sobre vagas. - Há uma chance de um acordo suprapolítico sobre tópicos relacionados à política habitacional - acredita o vice-ministro Lewandowski.

Em junho, conheceremos os pressupostos do projeto de lei que impõe aos governos locais a obrigação de verificar a renda de todos os inquilinos municipais. A nova lei introduzirá alterações na Lei de Propriedade de Imóveis, na Lei de Proteção dos Direitos dos Inquilinos e na Lei de Benefícios de Moradia. Por que essa verificação?

Tomasz Lewandowski, Vice-Ministro do Desenvolvimento e Tecnologia: Atualmente, os municípios não verificam quem ocupa apartamentos do conselho porque não têm as ferramentas para isso. Queremos dar-lhes essas ferramentas porque o problema é significativo. Recentemente, uma das emissoras divulgou uma situação chocante: um delegado-adjunto bastante rico de uma das províncias mora em um apartamento do conselho e paga muito pouco por ele.

Estamos trabalhando neste projeto há vários meses, discutindo essas soluções com cidades, municípios e a comissão de habitação da Associação de Cidades Polonesas.

Em primeiro lugar, queremos dar aos municípios a oportunidade de verificar os rendimentos de todos os contratos de arrendamento, não apenas aqueles celebrados após 21 de abril de 2019, como acontece atualmente, porque a disposição atualmente em vigor não resolve o problema.

Em segundo lugar, foi introduzida na época uma disposição que estabelecia que a verificação de renda deveria ocorrer no máximo a cada 2,5 anos, mas sem a obrigação do município de fazê-la. O município poderia incluir no programa de gestão de recursos habitacionais do município a verificação a cada 10 ou 50 anos. Ou simplesmente não realizar tais verificações de renda. Agora, há uma proposta que a verificação deveria ser obrigatória para o município e ocorrer pelo menos uma vez a cada 5 anos.

Uma questão separada em relação à verificação de renda é a questão da filosofia dessa mudança. Porque ou aumentamos o aluguel para tirar a pessoa mais rica do pool, ou consideramos rescindir o contrato. Ou não prejudicamos alguém por começar a ganhar mais, mas deixamos que pague um aluguel próximo ao valor de mercado. Essa filosofia me agrada mais. Em uma situação em que alguém entrou no pool municipal e incorreu em despesas significativas com reformas, que deveriam ser de responsabilidade do governo local, será possível liquidar as despesas com o aumento do aluguel .

Queremos também eliminar a herança automática de contratos de arrendamento no patrimônio municipal, prevista na regulamentação atualmente em vigor. Atualmente, a residência permanente com um dos pais ou cônjuge que possua um contrato de arrendamento municipal garante que, no momento da morte do pai ou da mãe, a pessoa entre automaticamente em um contrato de arrendamento. O município não tem voz ativa nisso, e os apartamentos muitas vezes são automaticamente transferidos para pessoas bastante ricas. A mudança planejada eliminará esse automatismo.

Uma pessoa que coabite com alguém com direito a apartamento municipal poderá requerer à comuna a celebração de um contrato de arrendamento após a sua morte, mas, como todos os outros cidadãos, será verificada em termos de rendimentos e bens. Este é atualmente o caso dos netos que vivem com os avós.

Haverá também várias outras regulamentações relativas à verificação de propriedade . Hoje, você apresenta uma declaração de que não tem direito a um apartamento na comuna onde está solicitando um apartamento ou em uma comuna próxima, mas não se fala em moradia unifamiliar. Se alguém possui uma moradia unifamiliar, isso não é um obstáculo. Estamos resolvendo isso e fornecendo às comunas as ferramentas para verificar esse status de propriedade. Se alguém possui uma moradia unifamiliar, isso é motivo para a recusa de concessão de um apartamento e, em caso de término do prazo, para a rescisão do contrato de locação de um apartamento municipal.

Em termos de investimento, as construtoras dominam o mercado imobiliário polonês, e apenas uma fração do que está sendo construído é investimento social e municipal. Considerando os escassos recursos municipais e do Tesouro (estimados em cerca de 780.000 apartamentos, em comparação com quase 16 milhões de apartamentos na Polônia), um problema adicional é o fato de os municípios estarem vendendo ativos que já possuem, mesmo com um desconto de 95%. O governo tem alguma ideia de como impedir isso?

- Há um projeto de lei da esquerda no parlamento sobre esse assunto. Se este projeto não for aprovado, o submeteremos novamente ao governo em um dos projetos que mencionei. Trata-se de um projeto de lei que elimina o direito de venda de unidades habitacionais municipais com desconto previsto na Lei de Administração Imobiliária.

A medida entraria em vigor em 1º de janeiro de 2027, portanto, os processos já iniciados estão em andamento. Não há nenhuma vontade da nossa parte em dificultar a resolução de certas situações pelos municípios, mas estamos em um ponto do desenvolvimento econômico e civilizacional em que não há mais justificativa para a venda de ativos municipais com desconto.

Se o governo local decidir que, do ponto de vista da eficácia da gestão deste imóvel, do ponto de vista dos custos que teria de suportar, por exemplo, para a modernização de edifícios, é racional vender um determinado edifício, deixe-o fazê-lo, mas sem descontos, e deixe-o destinar os fundos obtidos a novas habitações.

E quanto a projetos tão populares como "Mieszkanie za remont"? Há filas em Cracóvia, e eles também são muito populares em Poznań.

- Seria possível. Toda a direção das mudanças na gestão dos recursos habitacionais municipais visa dotar os governos locais de diversos instrumentos, dando-lhes a oportunidade de implementar esta política habitacional de forma inteligente, recorrendo a diversas formas de apoio habitacional.

Na lei que mencionei, introduzimos, por exemplo, a possibilidade de a comuna alugar até 20 por cento dos imóveis em blocos de apartamentos novos e em casas de habitação modernizadas em condições de mercado.

Essa flexibilidade, em primeiro lugar, proporcionará à comuna fundos adicionais que ela poderá alocar para reformas e novos investimentos e, em segundo lugar, introduzirá uma mistura social. Teremos não apenas inquilinos municipais, mas também inquilinos de mercado. Além disso, os moradores da comuna verão que a política habitacional da comuna pode incluí-los, pois terão um contrato de locação permanente por tempo indeterminado em um imóvel onde poderão morar até morrer. E terão um proprietário público confiável.

Os princípios de financiamento de habitação social e municipal, nos quais estamos trabalhando atualmente, estão avançando no sentido de despertar a ação dos governos locais e utilizar diversos instrumentos legais já disponíveis. Já concluímos o projeto de lei sobre o assunto e, na primeira quinzena de julho, estaremos prontos para submetê-lo ao governo para análise.

Queremos fazer isso introduzindo a priorização de pedidos de apoio não reembolsável para novas construções e novas instalações para municípios que, por exemplo, adquirem apartamentos por meio de agências de aluguel social com seus recursos, implementam projetos como parte de planos de investimento integrados e adquirem instalações, por exemplo, na fórmula "apartamento por terreno". A ideia é que os governos locais sejam mais ativos do que antes, conduzindo uma política habitacional voltada para a aquisição de apartamentos. Não apenas apartamentos novos, mas também, no âmbito das agências de aluguel social, apartamentos privados, do mercado de aluguel.

Quando você fala sobre a mistura social, provavelmente também está falando sobre desvendar o mistério do que é habitação municipal e para quem ela se destina.

Em 2016, quando me tornei vice-prefeito, iniciamos mudanças em Poznań com uma grande campanha publicitária para saber quem tem moradias municipais e sociais disponíveis. Muitos comerciais, outdoors, luzes da cidade, mostrando quem está no parque habitacional municipal. Infelizmente, a pesquisa mostrou que se trata de unidades habitacionais para os pobres, frequentemente descritas pelos entrevistados como "patologias, alcoólatras e espertinhos". Mostramos como a situação realmente é, para quem é, quais são as vantagens e os benefícios de morar no parque habitacional municipal. Queríamos construir programas habitacionais para todas as faixas de renda e idade.

Construir um programa, gastando grandes quantias de dinheiro do orçamento municipal ou estadual sem uma narrativa forte de que esses apartamentos não são, ao contrário da opinião popular, para sabichões e pessoas marginalizadas, mas sim para absolutamente todos que não sonham com um empréstimo de 30 anos, não funcionará. Guiados por essa experiência do governo local, acredito que também devemos defender com veemência, no governo, que a habitação social é para os economicamente mais fracos, bem como para outros inquilinos que sonham com um aluguel acessível e um contrato de locação estável.

Que porcentagem de apartamentos para aluguel deveria existir na Polônia e em que perspectiva você vê isso?

- Seria um enorme sucesso se conseguíssemos entregar cerca de 20 mil novos apartamentos por ano . Estou falando dos recursos gerados por governos locais, empresas públicas locais, SBTs, SIMs e, note-se, também cooperativas habitacionais. Talvez esse conjunto pudesse ser alguns milhares maior se adicionássemos prédios e apartamentos vagos reformados do mercado, no âmbito das agências de aluguel social.

Cerca de 200 mil novos apartamentos são colocados em uso na Polônia todos os anos . Grande parte deles são apartamentos em casas unifamiliares, casas geminadas e casas geminadas. Cerca de 130 mil são construídos em edifícios multifamiliares. Portanto, se colocássemos em uso cerca de 20 mil apartamentos com esse recurso social e público, entendido como aquele subsidiado pelo Estado, isso seria realmente um salto — 10% do total.

Também vale a pena abordar um certo mito ou afirmação imprecisa neste ponto: há escassez de apartamentos na Polônia. Será que isso é verdade? Sim e não.

Hoje não temos um déficit estatístico de apartamentos, porque há vários anos temos mais apartamentos do que domicílios , e isso se deve, entre outras coisas, ao fato de haver famílias que possuem vários apartamentos.

No entanto, temos cidades onde a escassez é visível, porque o mercado de aluguel e a oferta de apartamentos ainda estão saturados. Geralmente, são grandes aglomerações. No entanto, é impossível não observar as mudanças demográficas que ocorrem ano após ano. É claro que tentaremos conter essas tendências, mas não as reverteremos, pois elas são semelhantes em toda a Europa Ocidental.

Numa situação em que enfrentaremos um declínio demográfico, o governo deveria cofinanciar a construção de novos apartamentos onde eles são escassos – em aglomerações, regiões do país onde gostaríamos de nos concentrar no desenvolvimento, por exemplo, em cidades do interior, antigas capitais de província. Deveríamos nos concentrar nisso, mas, além disso, deveríamos dar a mesma ênfase, se não mais, ao uso dos recursos que já temos. Deveríamos buscar imóveis vagos.

Mesmo através das agências de aluguel social mencionadas: adquirir esses apartamentos, se necessário, pagando um valor extra pelo aluguel, porque hoje isso já é possível. A reforma desses apartamentos também é possível com dinheiro público. As agências de aluguel social em governos locais e cooperativas habitacionais, por um lado, ajudam pessoas que não podem pagar um apartamento com um aluguel acessível no mercado e, por outro, ajudam os proprietários, pois os livram dos problemas associados ao aluguel.

E quanto aos apartamentos recém-entregues, comprados exclusivamente para aluguel de curta temporada? Em muitas cidades, prédios inteiros, escadas inteiras, são assim.

- Os aluguéis de curta temporada devem ser regulamentados. Não tenho dúvidas sobre isso. Estou menos preocupado com novos prédios de apartamentos com aluguel de curta temporada, e o que mais me incomoda é a situação em que as funções residenciais em prédios residenciais nos centros das cidades são transformadas em funções utilitárias na forma de aluguéis de curta temporada. Dessa forma, estamos esvaziando o tecido urbano de um elemento muito importante, que são os inquilinos. Não há lojas, nem lojas de artesanato, só temos restaurantes. Além disso, geramos enormes tensões entre vizinhos em prédios onde esses estabelecimentos operam.

No entanto, esta é uma iniciativa legislativa que estou deixando para o momento em que já aprovamos os principais atos relativos ao financiamento, às mudanças na gestão dos recursos habitacionais municipais, às cooperativas habitacionais (um grande ato relativo às cooperativas habitacionais será submetido ao governo na terceira semana de junho).

Acredito que, durante as férias, nos reuniremos para redigir uma lei sobre o registro central de imóveis . Ela introduzirá a obrigação de registrar todos os imóveis residenciais do país , o que nos mostrará os recursos públicos e privados que temos à nossa disposição. Ela nos mostrará se os apartamentos são usados ​​para atender às próprias necessidades ou para aluguel – e, em caso afirmativo, se por um período curto ou longo. Esse registro introduzirá a atribuição de um número individual a cada imóvel, com as características atribuídas aos recursos públicos ou privados, ou a forma de uso do imóvel.

Graças a isso, teremos uma excelente base de conhecimento sobre quantos apartamentos estão alugados, a curto e longo prazo, e saberemos se o aluguel de curto prazo é um problema e, em caso afirmativo, onde. Também teremos conhecimento sobre as vagas no estoque público e privado, o que permitirá a construção racional de programas de habitação social. O conhecimento sobre o estoque será útil para o governo, mas também para os governos locais.

Queremos dar aos municípios as ferramentas, inclusive fiscais, para limitar os aluguéis de curta duração – para que possam fazê-lo em locais específicos, por exemplo, quando há escassez de imóveis para aluguel de longa duração em um determinado distrito. Em Berlim, por exemplo, os aluguéis de curta duração podem ser realizados por, no máximo, três meses por ano. Em seguida, o proprietário calcula quanto poderia ganhar em três meses e considera se não seria melhor alugar o apartamento por um período mais longo – por 12 meses.

Há algum tempo, também falamos sobre um imposto sobre imóveis vagos . Os municípios poderiam introduzi-lo quando percebessem que novos investimentos estão sendo feitos nos centros das cidades, mas por razões especulativas eles estão sendo retidos, e os apartamentos estão vazios. Ou se eles percebem que casas de temporada estão sendo compradas e nada acontece lá há anos, elas estão sendo retidas para vendê-las em alguns anos com uma grande margem de lucro. Queremos dar a possibilidade de impor um imposto sobre imóveis vagos aos proprietários de tais instalações e propriedades. Este seria um imposto local, e o município decidiria se deseja introduzi-lo. Soluções semelhantes são usadas em cidades nos EUA e Canadá, entre outros.

Para isso, porém, é preciso saber qual é a estrutura habitacional. E tal registro será introduzido pela lei a que me refiro.

Como você vê a oportunidade de mudanças na política habitacional na atual situação política — ou seja, após a eleição de Karol Nawrocki e, portanto, na perspectiva dos próximos dois anos de coabitação do governo e do presidente?

- Não creio que o presidente vetaria esse tipo de projeto de lei. Acho difícil imaginar isso. Também discuto várias soluções em comissões parlamentares com parlamentares do PiS. E acredito que há forte apoio a muitas dessas soluções. Há realmente uma chance de tirar as questões habitacionais da política e dos debates atuais.