Большой пересмотр арендной платы: более 300 000 домохозяйств столкнулись с необходимостью обновления своих контрактов

За последние месяцы более 300 000 домохозяйств в Испании столкнулись с необходимостью пересмотра своих договоров аренды . Эта цифра включает арендаторов, которые зарегистрировались на ранних этапах восстановления после пандемии, когда рынок жилья активно восстанавливался после кризиса в области здравоохранения. Спустя пять лет закон устанавливает, что соглашения могут быть обновлены в случае домов, принадлежащих отдельным лицам, которые составляют большинство. Однако с тех пор ситуация сильно изменилась. Спрос на жилье резко возрос, а следовательно, выросли и цены, в результате чего многие арендаторы столкнулись с возросшей проблемой жилья. Такова ситуация с Алехандрой Рамос, 32-летним дизайнером. Срок аренды ее квартиры в районе недалеко от центра Мадрида истекает в июле, и ее арендодатель уже сообщил ей, что арендная плата увеличится с первоначальных 850 евро до 1100 евро. Он признает, что ему придется покинуть квартиру: «Очень трудно справиться с ростом».

Молодая женщина принадлежит к большому поколению арендаторов, которые, по самым скромным данным, столкнутся с ростом цен на 20–30 % в период с 2020 по 2025 год . Однако эта цифра существенно различается в зависимости от источника. В то время как порталы недвижимости, основанные на ценах в листинге, а не на фактических контрактах, сообщают о росте примерно на 40%, другие эксперты, такие как Хосе Гарсия Монтальво, профессор Университета Помпеу Фабра, оценивают фактический рост не более чем в 30%, основываясь на налоговых отчетах Налогового агентства. В любом случае, даже самые консервативные оценки подтверждают, что рост цен существенный и представляет собой беспрецедентное бремя для домохозяйств со средним и низким доходом, таких как доход Алехандры, чей доход увеличивается более чем на 250 евро в месяц. Повышение, законное в соответствии с действующим законодательством, заставит ее и 300 000 других домохозяйств искать другое жилье или корректировать свои расходы из-за невозможности найти более дешевые варианты, учитывая напряженность, которую испытывает рынок .

Предполагаемое число пострадавших получено на основе данных о домохозяйствах, составленных Налоговым агентством совместно с Национальным институтом статистики и переписи населения (INE) и Институтом фискальных исследований. Представляет Дмитрий Петров, профессор экономики Университета Алькала. По его словам, в декабре 2022 года (последний год, по которому имеются данные) было зарегистрировано 338 000 домов по контрактам, заключенным в 2020 году. С тех пор исследователь прогнозирует постепенное снижение, повторяя то, что произошло с контрактами, заключенными в предыдущие годы. Если предположить, что та же тенденция сохранится и для контрактов, подписанных в 2020 году, а данные за 2024 год пока отсутствуют, то оценка предполагает, что в силе останутся от 220 000 до 300 000 контрактов, которые будут подлежать пересмотру в течение этого года. Пострадавших может быть даже больше, поскольку в некоторых случаях в доме может проживать более одной семьи.

Прогноз согласуется с другим исследованием Хосепа Оливера, почетного профессора Автономного университета Барселоны, который подсчитал, что в 2020 году было подписано более 500 000 договоров аренды , включая продления. В отсутствие официальной статистики аренды — структурного недостатка испанского рынка — эти оценки дают разумное представление о масштабах явления, которое грозит еще больше обострить одну из основных проблем, с которыми сталкивается Испания. Отвечая на вопрос об этой проблеме, Министерство жилищного строительства признает, что «осведомлено о ситуации, с которой могут столкнуться многие арендаторы», и призывает местные сообщества обеспечить соблюдение жилищного законодательства. Параллельно с этим на этой неделе PSOE (Испанская социалистическая рабочая партия) представила Конгрессу пакет мер, направленных, среди прочего, на содействие сокращению доходов.

Эксперты поясняют, что это первый случай после пандемии, когда масштабный пересмотр контрактов будет происходить в условиях высоких цен и низкого предложения. Отныне подобные корректировки станут повторяющимися. «У многих арендаторов не будет механизмов амортизации, чтобы покрыть новые расходы», — объясняет Петров. «Мы исходим из ситуации, когда наиболее уязвимые домохозяйства тратят более 50% своего дохода на аренду. Если мы добавим обновления, то останется мало места для маневра», — добавляет он. Он отмечает, что непосредственными последствиями станут вынужденное выселение в более дешевые места и рост уровня перенаселенности . Союз арендаторов жилья Мадрида выступает за третий вариант: «Прожив пять лет в собственном доме, вы внезапно сталкиваетесь с неподъемным ростом цен», — осуждает Валерия Раку, представитель профсоюза. «Это не соглашение, потому что это не договор между двумя сторонами на равных условиях. Вот почему мы говорим, что никто не должен выходить из дома и никто не должен принимать повышение ».

Хуан Антонио Моденес, доктор географических наук из Автономного университета Барселоны и научный сотрудник Центра демографических исследований, считает, что эта неопределенность и давление на жилищные условия в первую очередь затрагивают мигрантов и молодежь, которые представляют собой слои населения с наибольшей долей арендаторов. И последствия очевидны: «Изменение типологии домохозяйства, когда несколько семей живут в одном доме, и повышение среднего возраста эмансипации, который и так высок в Испании». Однако он настаивает, что необходимо также обратить внимание на все более сегментированный рынок , на котором домохозяйства, владеющие жильем, получают все больше дохода от тех, кто из-за своего социально-экономического положения вынужден быть арендаторами, не имея другой альтернативы.

По данным Банка Испании, средняя стоимость аренды за квадратный метр выросла на 12,5% в период с 2015 по 2023 год, причем в крупных городах и туристических зонах рост был гораздо выше. Однако именно цены выхода на рынок — цены новых контрактов — предвосхищают истинный масштаб проблемы: в 2022 и 2023 годах годовой прирост превысил 10%, а показатели на 2024 год и начало 2025 года указывают на аналогичную динамику.

Хотя фонд арендного жилья значительно вырос (более миллиона дополнительных единиц за последнее десятилетие, согласно годовому отчету Банка Испании), этот рост был обусловлен почти исключительно частными инвестициями, в то время как влияние государственных администраций и крупных институциональных инвесторов уменьшилось. Доминирование мелких арендодателей приводит к росту цен в условиях отсутствия эффективного регулирования, ограничивающего рост цен за пределами неблагополучных зон. Это объясняет Джемма Кабалье, заместитель директора кафедры ЮНЕСКО по жилищному строительству в Университете Ровира и Вирхили, которая настаивает на том, что «свобода устанавливать цены является практическим принципом системы, но эта свобода также противоречит общественному порядку и праву на достойное жилье».

В этом контексте каждый пересмотр договора оборачивается для арендаторов все большей нагрузкой. К 2022 году финансовое бремя аренды превысило средний показатель по Европе и было особенно высоким в туристических зонах и крупных городах , что привело к перегрузке жилищного фонда и социальной уязвимости.

Если взглянуть на карту Испании, то можно увидеть, что наибольший прирост за эти пять лет произошел в самых туристических районах . Возглавляет список Валенсийское сообщество, где рост цен за период с апреля 2020 года по апрель 2025 года составил 60%, согласно средним ценам, полученным от Idealista. В список также вошли Балеарские и Канарские острова, где рост составил 48% и 46% соответственно. Средний показатель по стране составляет 33%. То есть, если в 2020 году средняя стоимость квартиры площадью 80 квадратных метров составляла 856 евро, то сейчас она стоит 1144 евро в месяц. В Мадриде и Каталонии эти цены еще выше. Фактически, в Барселоне запрашиваемая цена в апреле этого года превысила 1900 евро, а в Мадриде достигла 1700 евро.

Ожидается, что большинство пересмотров будут следовать этой тенденции и приведут арендную плату к рыночным ценам. Некоторые из опрошенных экспертов также не исключают перевода части объектов на рынок туристических апартаментов или на рынок продаж. «Подобные эпизоды всегда способствуют спекуляциям со стороны арендодателей», — говорит Хавьер Хиль, исследователь из CSIC и Группы критических городских исследований (GECU). Аналогичным образом, ожидается, что арендаторы в целом примут такое повышение цен: «Когда давление настолько велико, такие практики воспринимаются как меньшее зло. И поскольку это широко распространенное поведение, это приводит к субъективной и динамичной динамике рынка », — добавляет он.

Монтальво не верит, что все мелкие арендодатели, которых в Испании большинство, скорректируют арендную плату до рыночного уровня , поскольку многие из них предпочтут сохранить арендаторов, которые платят вовремя или содержат свое жилье в порядке. Однако Раку ожидает, что в целом «логика рантье возобладает». «Неважно, являются ли они идеальными арендаторами, так сказать, потому что важна возможность получения большей прибыльности». По его словам, профсоюз уже сталкивается с делами, в которых пересмотры превышают 50%.

По мнению Марии Матос, директора по исследованиям Fotocasa, эти цифры отражают дисбаланс, который сохраняется уже более десятилетия: «С 2014 года у нас растет спрос, усугубляемый социальными, экономическими и законодательными факторами, в то время как предложение только сокращается». Он настаивает на том, что самые большие проблемы сосредоточены в районах с меньшим общественным резонансом и большей конверсией жилого фонда в сезонную аренду.