Квадратные метры без спроса : России грозит кризис перепроизводства новостроек

Из-за низкого уровня нераспроданности новых жилых многоэтажных домов, ряду регионов России может грозить кризис перепроизводства жилья. Об этом заявил руководитель аналитического центра государственного ипотечного агентства Михаил Гольдберг. Ранее аналитики в исследовании Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) предупредили, что кризис перепроизводства новостроек угрожает более 30 регионам нашей страны.

В 33 регионах России предложение на рынке возведенного жилья превышает уровень платежеспособного спроса. На это обратили внимание аналитики ЕРЗ.РФ. По их мнению, такая ситуация опасна, потому что может спровоцировать кризис перепроизводства. Причем даже снижение объемов возведения новых проектов не поможет избежать избыточного объема предложения. «Там (в этих регионах) ситуация хуже, чем в среднем по стране, — отметил Михаил Гольдберг. — Я понимаю тех, кто опасается кризисов на локальных рынках жилья. Вполне возможно, что такое мы увидим в каких-то регионах». Он добавил, что в среднем по стране к настоящему моменту распродано около 55% введенного жилья за 2025 год. Однако в ряде крупных субъектов федерации этот показатель меньше 20%.

Участники рынка разошлись в оценках причин происходящего. Одни утверждают, что всё дело в политике Центробанка, который хоть и начал снижать ключевую ставку, но пока ещё держит её на слишком высоком уровне, а кроме того ранее принял целый ряд мер по ужесточению требований к заемщикам. «Очевидно, что причиной кризисной ситуации является высокая ключевая ставка, которая привела к росту стоимости кредитов, в том числе, на жилье, — говорит руководитель ГК «Удача» Владимир Прохоров. — При этом стоит отметить, что спрос на жилье остается высоким. Проблема связана со слабой платежеспособностью населения, в частности по причине жестких банковских условий при предоставлении ипотеки».

Другие эксперты призывают не делать скоропалительных выводов и напоминают, что в предыдущие годы рынок недвижимости действительно был «перегрет» льготными программами, а сейчас просто адаптируется к более здоровым условиям. «По данным государственного ипотечного агентства, спрос на квартиры в новостройках за январь-май 2025 году снизился на 16% относительно аналогичного периода прошлого года, но важно понимать, что спрос в первой половине 2024 года был простимулирован наличием льготной массовой ипотеки, — подчеркнул руководитель комитета по аналитике Российской гильдии риелторов (РГР) Алексей Скоробогач. — За январь-май 2025 года примерно две трети сделок с новостройками проходят при использовании льготной семейной ипотеки, что поддерживает спрос. Дополнительно существуют программы рассрочки и индивидуальное субсидирование, что также стимулирует спрос».

Рынок новостроек живет всего лишь неполный год после отмены массовой льготной ипотеки. За это время, естественно, он пережил процесс адаптации к новым условиям. Несмотря на сокращение сделок, говорить о кризисе затоваривания на рынке новостроек пока рано. Строительный рынок развивается циклично и инертно. Скорее всего, спрос по итогам 2025 при таких условиях вернется на уровень 2020-го или 2022 года, ожидает Скоробагач.

Любопытно, что несмотря на угрожающий ряду регионов кризис, цены на жилье участники рынка недвижимости снижать не спешат и ждут помощи от государства. «Ожидать существенного падения цен на жилье не стоит, так как застройщики уже понесли затраты на возведение объектов недвижимости, — отмечает Владимир Прохоров. — В текущей ситуации выходом могут стать расширение госпрограмм льготной ипотеки, которые разрабатывает правительство, а также программ поддержки застройщиков в части субсидирования проектного финансирования». Отчасти их поведение действительно связано с особенности существующей системы использования эскроу-счетов, ведь средства покупателей остаются там «замороженным» до тех пор, пока объект недвижимости не будет введет в эксплуатацию. То есть, снижение стоимости квадратного метра для его продавцов, то есть для участников рынка недвижимости, нецелесообразно.

Однако только особенностями существующей системы нельзя объяснить продолжающийся рост цены квадратного метра в новостройках, несмотря на нераспроданность возведенного жилья. Эксперты компании «Этажи» сообщили накануне, что рост средней стоимости квадратного метра квартир в новостройках России за прошедший год оказался в три раза выше, чем на вторичном рынке. Властям явно стоит обратить внимание на выявленные на рынке недвижимости дисбалансы, пока они не обернулись масштабным кризисом, как это ранее случилось в Китае в 2020 году, где рост предложения на рынке жилья не был уравновешен спросом.