«Высокий»: как непропорциональные налоги на недвижимость заставляют некоторых людей покидать свои дома

Бонита Андерсон больше всего в Балтиморе ценит семью. Будучи главой семьи с пятью детьми и восемью внуками, Андерсон в 2009 году приложила немало усилий, чтобы купить дом в городе для своей семьи.

«Для меня это было настоящим достижением», — сказала она. «Именно там мы собирались всей семьёй».

На прошлой неделе дом, который когда-то был любимой Андерсон, был выставлен на продажу почти за 540 000 долларов — более чем в пять раз больше, чем она за него заплатила. Но Андерсон так и не увидит вырученных средств.

В 2020 году, после более чем десяти лет выплат по ипотеке в размере 100 000 долларов, у Андерсон диагностировали рак. На фоне растущих медицинских счетов и налогов на недвижимость, коренная жительница Балтимора говорит, что ей пришлось выбирать между борьбой за свою жизнь и борьбой за свой дом.

Во время лечения Андерсон задолжала по налогам на недвижимость около 5000 долларов. В 2022 году она потеряла свой дом на налоговой распродаже в Балтиморе.

«Я сел и подумал: «Боже мой, мне 70 лет, и я бездомный»», — рассказал Андерсон старшему политическому корреспонденту ABC News Рэйчел Скотт.

Город Балтимор наложил арест на налоговую задолженность Андерсона и продал ее на аукционе всего за 69 500 долларов США компании, которая специализируется на покупке налоговых залогов.

«Если вы не можете позволить себе платить налоги на недвижимость и продолжаете пропускать платежи, правительство продаст вашу недвижимость с аукциона в счет погашения задолженности по налогам», — сказал Лоуренс Леви, исполнительный декан Национального центра исследований пригородов при Университете Хофстра.

Судебные документы свидетельствуют о том, что Андерсон пыталась вернуть свой дом, выплатив городу 18 900 долларов к концу 2022 года — более чем в три раза больше её налоговой задолженности. Но вместо того, чтобы направить эти средства на погашение её налоговой задолженности, город направил эти деньги на погашение налогов, накопленных при новом владельце.

Андерсон неосознанно платила налоговые счета инвестора вместо своих собственных, что позволило компании конфисковать ее дом в 2023 году.

«Я была просто сбита с толку», — сказала она.

«Наполнен искажениями»

Дом Андерсона был лишь одним из почти 44 000 объектов недвижимости в Балтиморе, выставленных на муниципальные налоговые торги в период с 2019 по 2023 год. Он также входил в 92% объектов недвижимости, расположенных в районах с преимущественно небелым населением, на долю которых приходится 70% участков по всему городу.

Анализ данных ATTOM и Бюро переписи населения США, проведенный телеканалами ABC, выявил одну вероятную причину такого неравенства: непропорциональные налоги на имущество.

Налог на недвижимость рассчитывается на основе государственной оценки стоимости каждого дома. Однако исследователи отмечают, что стоимость недвижимости крайне субъективна, и эти оценки не всегда соответствуют рыночным ценам.

Данные показывают, что расхождения в оценках и, следовательно, в налоговых счетах затрагивают некоторые сообщества больше, чем другие.

Анализ ABC показал, что по всей стране владельцы домов в районах с преобладанием черного и коричневого населения, как правило, платят более высокие налоги, чем владельцы в районах с преобладанием белого населения, за дом той же стоимости на открытом рынке.

«Когда системы налогообложения недвижимости полны искажений, страдать, как правило, приходится беднейшим домовладельцам», — сказал Леви. «В пригородах, где высок уровень сегрегации, налогоплательщики, несправедливо облагаемые налогом из-за неточного отражения стоимости жилья, — это цветные».

Для некоторых домовладельцев, которые «завышают» оценку стоимости недвижимости, пропущенные платежи приводят к продаже недвижимости с уплатой налогов, оставляя их ни с чем. С момента покупки дома Андерсон и до его потери оценка стоимости недвижимости выросла более чем в три раза, но в конечном итоге стремительно растущая стоимость дома досталась новому владельцу.

«Не знаю, что хуже: потерять дом или получить диагноз рака», — сказал Андерсон. «Мне до сих пор больно».

До недавнего времени, как отметил Леви, продажа налогов чаще всего происходила в городах. По мере облагораживания городских районов и быстрого роста цен на недвижимость старожилы не всегда могли справиться с растущими счетами.

«Сейчас мы начинаем видеть больше подобных явлений в пригородных районах, особенно в бедных пригородных районах, поскольку наблюдаем демографические изменения», — сказал Леви.

По данным о недвижимости, в Гарден-Сити, преимущественно белом пригороде Лонг-Айленда в Нью-Йорке, где средняя стоимость жилья составляет около 1 миллиона долларов, типичный размер налога на жильё составляет от 10 000 до 15 000 долларов.

В Хемпстеде, где 88% жителей — афроамериканцы или латиноамериканцы, дома, как правило, стоят меньше половины этой суммы. Но типичный налоговый отчёт аналогичен, то есть владельцы домов в Хемпстеде платят пропорционально больше налогов относительно стоимости своего жилья.

Джон Рао, старший юрист Национального центра потребительского права, говорит, что домовладельцы в США, проживающие в цветных районах, сталкиваются с «двойным ударом». Рао объяснил, что при покупке или рефинансировании жилья они часто получают «заниженную» оценку стоимости , «но когда дело доходит до уплаты налогов, после того как они становятся собственниками жилья... их оценка часто оказывается пропорционально выше, чем должна быть».

«Лишение наследственного богатства»

В пригороде округа Делавэр, штат Пенсильвания, 91-летняя Глория Гейнор, страдающая деменцией, потеряла свой дом, в котором она прожила 25 лет, из-за налогов на сумму 3500 долларов, которые она не заплатила во время пандемии COVID-19.

Дочь Гейнор, Джеки Дэвис, рассказала телеканалу ABC WPVI-TV , что её мать оставалась дома во время пандемии. Она пропустила свой ежегодный визит в налоговую инспекцию, узнав, что сборщики налогов приостановили сбор налогов в связи с распространением COVID-19 в пригородах Филадельфии.

По словам ее адвоката Александра Барта, когда правительство возобновило сбор налогов и окружная налоговая инспекция вновь открылась, Гейнор пошла туда и сделала платеж, намереваясь покрыть налоги за предыдущий год.

Вместо этого деньги были направлены на уплату налогов Гейнор за 2021 и 2022 годы, а не на погашение ее непогашенного остатка за 2020 год, «оставив, по сути, пустую трату в ее налоговой истории», — пояснил Барт.

Инвестор в недвижимость купил дом Гейнор у округа Делавэр за 14 000 долларов — стоимость ее просроченных налогов плюс проценты и сборы.

Гейнор выплатила большую часть ипотеки за дом, который сейчас стоит около 247 000 долларов. Но она не получила никакой прибыли от его продажи.

«Это лишает неимущих наследственного богатства и позволяет имущим его получить», — сказал Барт.

Семья Гейнор обратилась в суд, пытаясь вернуть ей дом, но два суда подтвердили законность продажи.

Бюро по рассмотрению налоговых претензий округа Делавэр сообщило филадельфийской станции ABC, что, хотя оно «сочувствует эмоциональному бремени» Гейнора, правительство округа действовало в рамках законодательства Пенсильвании и перед продажей выпустило несколько уведомлений.

Если бы Гейнор жила всего в нескольких милях от Филадельфии, местные власти предприняли бы дополнительные меры, чтобы попытаться удержать ее дома.

Поскольку налоги на недвижимость в разных сообществах обрабатываются по-разному, некоторые местные органы власти, например, в Филадельфии, ввели ряд мер защиты для уязвимых владельцев жилья, например, требуя личного уведомления перед налоговой продажей или предлагая планы выплат для последующего выкупа дома.

«Хотя местные органы власти должны делать все возможное, чтобы люди оставались в своих домах, будь то владельцы или арендаторы, в какой-то момент у них возникает обязательство перед всеми остальными налогоплательщиками, предприятиями и семьями, которые платят свою справедливую долю, обеспечить сбор этих налогов», — сказал Леви.

Из гостиной в зал суда

Всего в 90 милях от Гейнора Андерсон проводит дни, вспоминая воспоминания, которые она создала в доме, который когда-то был центром ее семьи.

Теперь Андерсон живет со своей дочерью в пригороде Балтимора и обратилась в суд, присоединившись к иску, в котором утверждается, что город Балтимор нарушил федеральный закон, продав ее бывший дом частной компании за гроши.

Город Балтимор, не ответивший на просьбы ABC News прокомментировать ситуацию, защищал свои действия в суде, заявив, что уведомил Андерсона в установленном порядке и не получил прибыли от продажи.

В 2023 году Верховный суд США постановил, что местные органы власти не могут получать прибыль от продажи налогов, установив, что домовладельцы имеют конституционное право на любые выплаты, помимо налогов и штрафов, которые они должны уплатить.

За последние два года многие штаты страны изменили свои законы в свете решения суда. Однако некоторые эксперты считают, что федеральное правительство также должно сыграть свою роль.

«Федеральный ответ на снижение местных налогов на недвижимость — это увеличение финансирования местных служб», — сказал Леви. «Им нужна дополнительная помощь от Конгресса и Белого дома».

Поскольку администрация Трампа урезала федеральный бюджет , местным органам власти придется компенсировать разницу, чтобы предоставлять те же услуги.

По мнению экспертов, муниципалитеты, скорее всего, будут больше полагаться на налоги на недвижимость, что, в свою очередь, может привести к увеличению числа ситуаций, подобных ситуации в Андерсоне, когда владельцы жилья в районах с преимущественно небелым населением слишком часто платят больше, чем им положено.

На вопрос ABC News о том, что случилось с ее мечтой передать свой дом следующему поколению семьи, Андерсон ответила: «Она умерла».

«Меня это до сих пор расстраивает», — сказал Андерсон. «Это просто тяжело. Очень тяжело».

В подготовке репортажа приняли участие Меган Мистри, Джон Сантуччи и Люсьен Брюггеман из ABC News, а также Райан Джонс, Мэгги Грин, Джейсон Ноулз, Шерил Меттендорф, Чад Праделли, Дэн Краут, Дэвид Паредес, Росс Вайднер и Сара Рафик из ABC Owned Television Stations.