Model 730'daki binalardan elde edilen gelir, bunların nasıl hesaplanacağı ve yönetileceği

Vergi beyannamesi doldurulurken, dikkatlice yönetilmesi gereken kalemlerden biri de binalardan elde edilen gelirle ilgili olanıdır. Kalem, kiralanmış mülklere veya ana ikametgahın bulunduğu belediye sınırları içinde bulunan mülklere sahip olanlar tarafından doldurulmalıdır. Bu gereklilikleri karşılayanlar, Model 730/2025'te arazi gelirini belirtmelidir.

Binalardan elde edilen gelirin yönetimi birçok vergi mükellefini hatalara sürükler: aslında, tasarruflarındaki mülkler ve kira geliri doğru bir şekilde yönetilmelidir. Kontrol altında tutulması gereken önemli bir madde farklı vergilendirme yöntemleridir.

Model 730/2025, binalardan elde edilen gelir

Mükellef, Model 730/2025'te gayrimenkul veya arazinin basit mülkiyetinden elde edilen geliri belirtmelidir: bunu yapmak için arazi geliri için ayrılmış kutuyu kullanmak gerekir. Giriş, 2024 yılında 2023'e kıyasla değişiklikler olduğunda da doldurulmalıdır.

Ancak bazı yapıların beyannamede gösterilmesine gerek yoktur, çünkü bunlar herhangi bir kadastro geliri sağlamaz.

Şunu belirtmeye gerek yok:

• Her bir kat mülkiyetine düşen gelir payının gayrimenkul başına 25,82 avrodan az olması halinde kat mülkiyetine ait taşınmazlar (bu hüküm kiraya verilmiş dükkan ve gayrimenkuller için geçerli değildir);
• Yetkili makamlarca restorasyon, muhafazakâr yeniden geliştirme ve bina yenileme için izin veya lisans verilmiş olan taşınmazlar, vergi indirimi yalnızca hükmün atıfta bulunduğu dönem için ve yalnızca taşınmaz kullanılmamış olsa bile;
• kırsal yapılar, konut amaçlı herhangi bir eklenti bulunsa bile;
• tamamı müze, kütüphane, arşiv, film kütüphanesi veya gazete kütüphanesi olarak kullanılan ve kamuya açık binalar;
• Tarımsal amaçlı binalar, bitkilerin korunması veya tarımsal ürün ve ekipmanların muhafazası için kullanılanlar dahil, hatta tarım için gerekli malzemelerin depolanması için kullanılanlar bile;
• kırsal mülkler tarımsal turizm amacıyla kullanıldığında;
• ticari veya mesleki faaliyetlerde kullanılan araçsal yapılar;
• ibadet amacıyla münhasıran kullanılan mülkler, kiralanmamış olmaları kaydıyla manastırlar ve bunların eklentileri dahil;
• Çeşitli gelirler çerçevesinde beyan edilmesi gereken binalar.

IRPEF yerine IMU ödemeniz gerektiğinde

2012 yılından itibaren IMU , kiralanmamış gayrimenkullerden elde edilen gelirlerle ilgili olarak ödenmesi gereken IRPEF'i ve ilgili ek vergileri önemli ölçüde değiştirmiştir.

Bu , 23/2011 sayılı Yasama Kararnamesinin 8. maddesinin 1. fıkrasında öngörülmüştür: bu, kiralanmamış binalar için IMU ödendiğinde, artık IRPEF ve ilgili ek vergileri ödemenin gerekli olmadığı anlamına gelir. Aynı durum, kullanım için ücretsiz ödünç verilen mülkler için de geçerlidir.

Bu genel kurala ek olarak, 147/2013 sayılı Kanunun 1. maddesinin 717. fıkrası, mükellefin asıl ikametgahı olarak kullandığı taşınmazın bulunduğu belediye sınırları içerisinde bulunan kiralanmayan konutların, bu taşınmazın IMU'ya tabi olması durumunda, Irpef vergi matrahının oluşumuna %50 oranında katkıda bulunacağını hükme bağlamaktadır.

2014 yılında yasa koyucu, birincil ikametgahlara ilişkin IMU kurallarıyla ilgili bazı yeni özellikler getirdi.

Bu, yukarıda belirtilen prensipte bazı değişikliklere yol açtı. Aslında şunu hatırlayalım:

• IMU, ana ikametgah ve eklentileri için ödenmek zorunda değildir, ancak bundan elde edilen gelir, genel IRPEF'in oluşumuna katkıda bulunur (yasa koyucu, toplam gelirden, taşınmazın kadastro geliri tutarına eşit bir miktarın düşülmesini öngörmüş olsa bile);
• Lüks olarak sınıflandırılan, yani A/1, A/8 ve A/9 kadastro kategorilerine giren birincil konutlar için IMU ödenmesi gerekmektedir (bu durumda bile mükelleflerin IRPEF ve buna bağlı ek vergileri ödemeleri gerekmez, çünkü birincil konuttan elde edilen gelir genel gelirin oluşumuna katkıda bulunmamaktadır).

Arazi gelirini kim beyan etmek zorundadır?

Arazi geliri, esas olarak, mülkiyet veya diğer gerçek hak ile mülke sahip olan vergi mükellefleri tarafından Form 730/2025'te beyan edilmelidir. B Kutusu, tapu sicilinde geliri olduğu kayıtlı mülklerin sahibi tarafından doldurulmalıdır.

Bunun için ayrıca aşağıdaki derslerin de alınması gerekmektedir:

• yüzey hakkının sahibi, yani başkasının arazisi üzerinde bir yapı inşa etme ve bakımını yapma hakkına sahip olan, bu yapı üzerindeki mülkiyeti elinde tutmaya devam eden, ancak üzerine yapı inşa edilen arazi üzerindeki mülkiyeti elinde tutmayan kişi;
• intifa hakkı sahibi, yani başkasının malını kullanabilen ve bundan doğan yararları elde edebilen, hatta malın ekonomik amacına saygı göstermekle yükümlü olan kişi (bu durumda mal sahibi, malı kullanma olanağından yoksun kalır ve yalnızca çıplak mülkiyet denilen şeyin sahibi olur);
• kullanma hakkının sahibi, yani başkasının malını kullanma ve bundan doğan yararları elde etme hakkının sahibi;
• oturma hakkının sahibi.

Formun doldurulması için gereken konular arasında, binalardan gelir elde eden basit ve eşdeğer şirketlerin ortakları da yer almaktadır. Bu durumda, şirket tarafından düzenlenen dağıtım beyannamesinde görüldüğü gibi brüt gelirin belirtilmesi gerekmektedir.

Binalardan elde edilen gelir nasıl belirlenir?

Kira sözleşmesi olmadığında, binalardan elde edilen gelir, değerleme oranlarına dayanan sabit oranlı bir sistemle belirlenir. Bu gelirler, gerçek algıdan bağımsız olarak, vergi mükellefinin genel gelirinin belirlenmesine katkıda bulunur.

Bunların vergilendirilmesinde, aşağıdaki şekilde belirlenen kadastro gelirinin kullanılması gerekmektedir:

• Sıradan amaçlı taşınmazlar için tapu kanununda belirlenen değerleme oranının, taşınmazın büyüklüğü ile çarpılması suretiyle uygulanması gerekir;
• Özel veya belirli amaçlı taşınmazlar için, doğrudan değer tahmini Gelir İdaresi tarafından yapılmalıdır;
• Tapu siciline kayıtlı olmayan veya kayıtlı olmasına rağmen geliri yetersiz olan yapılar için geçici gelir uygulanması gerekmektedir.

Çok pratik bir şekilde, tapu gelirinin ne olduğunu tespit etmek için, tapu senedinden ekstrapolasyon yapmak gerekir:

• sayım alanı;
• kategori;
• sınıf;
• Gayrimenkul birimine ilişkin tutarlılık.

Taşınmazın kiraya verilmiş olması halinde, kadastro gelirinin yanı sıra gerçek kira bedelinin de dikkate alınması gerekmektedir. Bu tutarın vergilendirilmesi, taraflar arasında kararlaştırılan sözleşme türüne bağlıdır.