Bankaların Ruslara konut kredisi vermeyi giderek daha fazla reddetmesinin nedeni ortaya çıktı.

İpotek kredisi sektörü küçülmeye devam ediyor: Ulusal Kredi Geçmişi Bürosu'nun (NBCH) verilerine göre, Eylül ayı sonu itibarıyla yeni kredi başvurularının reddedilme oranı %60'ı aştı. Bu oran, Şubat ayında %56,2, Aralık 2024'te ise %49,9 idi. Bu eğilim, yüksek piyasa ipotek faiz oranlarıyla birleşince, Rus tüketici kitlesinin konut satın alma kapasitesini düşünmesi bile imkânsız hale geliyor.

Durum, öncelikle Merkez Bankası düzenlemeleri de dahil olmak üzere bankaların risk politikalarını sıkılaştırmasıyla ilgilidir. Özellikle, borç-değer oranı (DTR) %80'in üzerinde olan borçlulara verilen ipotekler için makroihtiyati limitler (MPL'ler) 1 Temmuz 2025'ten bu yana yürürlüktedir. Mevcut makroekonomik istikrarsızlık ve %16,5 gibi hâlâ yüksek bir faiz oranı ortamında, finans kuruluşları müşterilerine karşı iki veya üç yıl öncesine göre çok daha temkinli ve ihtiyatlı davranmaktadır.

Sravni'de Mortgage Ürün Müdürü olan Ekaterina Stashkova, "Krediler, peşinat ve DTI dikkate alınarak, gerçekten ödeme gücü olan borçlulara verilir," diyor. "Daha iyi konut koşullarına ihtiyaç duyan birçok Rus, daire satın alma kararını 'daha iyi zamanlara' ertelemek zorunda kalıyor. Finansal açıdan bilgili kişiler, ödünç alınan fonların son derece pahalı olduğunu anlıyor ve bu arada, ipotekle bir ev satın almak için peşinat biriktirmeyi bekliyorlar."

Stashkova, tüm zorluklara rağmen piyasada arz-talep ilişkisinin giderek daha dengeli hale geldiğini düşünüyor.

"Merkez Bankası'nın düzenleyici önlemleri tablonun sadece bir parçası," diye açıklıyor fam Properties'in Rusya ve BDT Piyasaları Direktörü Valery Tumin. "Başka önemli faktörler de var. Bankalar, 2023'teki patlama dönemi ve 2024'ün başlarında verilen ipoteklerde artan gecikmeler görüyor. Bu yılın Eylül ayı itibarıyla sorunlu kredilerin payı %1,6'ya ulaştı ve hacmi 170 milyar rubleyi aştı. O zamanlar, borçluların gereksinimleri asgari düzeydeydi; düşük peşinatlar, yüksek borç yükü. Şimdi bu kredilerin vadesi doluyor ve bankalar çok daha temkinli davranıyor. Buna bir de enflasyon ve artan zorunlu aile harcamaları eklendiğinde, insanların mevcut gelirleriyle ipoteklerini ödeyecek yeterli paraları yok. Finans kuruluşları bu risklerin farkında ve yarın sorunlu bir varlık almaktansa şimdi reddetmeyi tercih ediyor."

İpotekler "iki yönlü" hale geldi: Tüm kredilerin neredeyse %80'i %6'lık imtiyazlı programlarla sağlanırken, piyasa ipotekleri %20-24 oranında yalnızca en zengin borçlulara sunuluyor. Bu koşullar altında, bir alternatif -müteahhitlerin taksitli planları- hızla gelişiyor. İnşaat Bakanlığı'na göre, taksitli planların payı tüm öz sermaye katılım sözleşmeleri içindeki %14,8'e yükselerek son üç yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Dahası, uzmanın da belirttiği gibi, alıcılar taksitli planları geçici bir çözüm olarak kullanıyor: borcun bir kısmını inşaatın iki ila üç yılı içinde ödüyorlar ve kalanını faiz oranları düştüğünde ipotekle kapatmayı planlıyorlar.

Tumin'e göre, piyasada bir dönüm noktası 2026'nın ikinci yarısında yaşanabilir. Konut kredisi ihraçları yaklaşık 6 trilyon rubleye, yani bu yılın bir buçuk katına çıkacak. O zamana kadar, temel faiz oranı %11-13'e düşebilir ve piyasa konut kredileri yıllık %12-15'e kadar ucuzlayabilir. Bu koşullar altında, konut kredileri tekrar yaygınlaşacak ve halihazırda taksitle ev satın alan birçok kişi standart konut kredisine geçebilecek. Piyasa, yeni bir büyümenin öncesinde esasen daralıyor; bu da sancılı ama geçici bir süreç.

"İpotek piyasası gözlerimizin önünde daralıyor, inşaat piyasası da onunla birlikte. Bu neden oluyor?" diye soruyor Rusya Bilimler Akademisi Ekonomi Enstitüsü Baş Araştırmacısı Igor Nikolaev. "Bir yandan bankalar, hem bireysel hem de kurumsal müşterilerinin reel gelir dinamiklerini ve ödeme güçlerini giderek daha sağduyulu ve dikkatli bir şekilde değerlendiriyor. Temel prensipleri kendilerine zarar vermekten kaçınmak."

Öte yandan, bankalar kredi-mevduat oranı, işletme gideri oranı, öz sermaye kârlılığı gibi kendi göstergelerini de dikkate alıyor. Bu göstergeler, dramatik olmasa da bir miktar kötüleşti. Nikolaev, genel olarak, artan ipotek reddi sayısının, kademeli ekonomik yavaşlama eğilimiyle tutarlı olduğu sonucuna varıyor.

Ekonomist ve finansal iletişim alanında kıdemli yönetici olan Andrey Loboda, "Ülke, kredi piyasasını soğutma politikasını aktif olarak uyguluyor ve bu sadece ipoteklerle ilgili değil," diyor. "Başta tüketici kredileri olmak üzere çok çeşitli kredilerin reddedilme oranı artıyor. Faiz oranlarının fahiş olması nedeniyle, bireylere ve reel sektöre verilen kredilerin şu anda asgari düzeye indirildiği görülüyor. Tek bir çözüm var: Sabırlı olun ve Merkez Bankası'nın faiz oranını kabul edilebilir seviyelere indirmesini bekleyin."