Alternatif Gayrimenkul İşlemlerinin Artıları ve Eksileri
Gayrimenkul piyasası 2000'li yıllara geri dönüyor: İkincil piyasada alternatif işlemlerin payı rekor seviye olan yüzde 85'e ulaştı. Basitçe söylemek gerekirse, eski usul ev takası geri döndü. Ruslar konut sorununun çözümünde bundan sonra hangi sorunlarla karşılaşacaklar?
Yatırım şirketi Flip'e göre , gayrimenkul piyasasında alternatif işlemlerin (insanların eski dairelerini satıp karşılığında hemen yenisini satın almaları durumu) payı, ülke genelinde 2025 Ocak-Mayıs döneminde yüzde 85'e ulaştı.
Bu, 2016'dan bu yana en yüksek değer! Oysa son dönemde bu tür alternatif işlemlerin payı yüzde 45-60’ları geçmiyor. Bu rakamlar hem ev alıcıları hem de genel olarak gayrimenkul piyasası için büyük sorunlar teşkil ediyor.
Konut borsası formatı gayrimenkul piyasasını olumsuz etkiliyor. Fotoğraf: 1MI
2024 yılının ilk yarısında bile, uygun fiyatlı imtiyazlı ipotekler sayesinde, insanların bir seçeneği vardı: Bankadan para çekmek, istedikleri daire için bir anlaşma yapmak ve ancak ondan sonra eski dairelerini satmak.
Yeni konut seçeneği daha fazla olduğu gibi, eski bir daire için indirimsiz alıcı aramak için de zaman harcayabilir, inşaat tamamlanana kadar içinde yaşayabilirsiniz. Ve eski daire satıldığında ipotek borcunun önemli bir kısmı ödenmiş oluyor.
Daha önce düşük olan ipotek faiz oranları, insanların evlerinde kalırken yeni bir binanın tamamlanmasını beklemelerine olanak tanıyordu. Fotoğraf: 1MI
Şimdi her şey farklı. Koruyucu ipotek oranları ve asgari peşinatla konut kredisi verilmesinin fiili olarak yasaklanması, aylık ödemelerde çığ gibi bir artışa yol açtı.
Moskova'da bundan bir yıl önce, tercihli program kapsamında yıllık %6 faizle 12 milyon ruble borçlanma imkânı vardı. 20 yıllık ipotek alındığında aylık taksit tutarı 85.971,73 rubleydi; bu miktar, her iki yetişkin de çalışıyorsa, büyük şehirlerdeki birçok aile için karşılanabilir bir miktardır.
12 milyon lira değerindeki dairenin ipotek bedeli bir yılda 85 bin rubleden 273 bin rubleye çıktı. Fotoğraf: 1MI
Şu anda Sberbank'ın taban faizi %27,2'dir. Bununla birlikte aylık ödeme 273.260,06 rubleye geliyor. Vay! Kesinlikle her ay bankaya vermeyi düşüneceği fazladan 200 bin rublesi olan biri vardır (önce faiz ödenir - ilk ödemeler ana borcu neredeyse hiç azaltmaz), ancak Rusya'da bu kesinlikle yaygın bir durum değildir.
Ya önce eski dairenizi satıp yeni bir ev alma ihtimaliniz belirsiz bir süre köşenizden ayrı kalacaksınız ya da aynı anda yeni bir dairenin alım satım işlemlerini yürüteceksiniz, yani alternatif bir işlem yapacaksınız. İkinci durumda ise birçok etkenin bir araya gelmesi gerekir.
Eski dairenizin yerine yeni bir daire arıyorsanız, çoğu zaman evinizi piyasa fiyatından daha düşük bir fiyata satmak zorunda kalırsınız. Fotoğraf: 1MI
Siz eski dairenize alıcı ararken, bir başkası size uygun yeni bir daire satın alabilir. İpotek onayı sona erebilir. Ve süreci hızlandırmanın tek yolu eski konutlarda indirim sunmaktır. Ayrıca yeni bina tamamlanana kadar kiralık bir dairede yaşamak zorunda kalacaksınız.
Alternatif bir işlem yapmak, daireleri birbirinden bağımsız olarak alıp satmaktan çok daha zordur. Bu da kaçınılmaz olarak yeni binalara olan talebin azalmasına yol açıyor.
Alternatif işlemlerin hakimiyeti yeni binalara olan talebin azalmasına yol açtı. Fotoğraf: 1MI
En azından bu Rusya'yı ilgilendiriyor, Moskova'yı değil. Başkentte durum çok daha istikrarlı. Alternatif işlemlerin payı ise sadece yüzde 70 civarında. Moskova nihayet nakit rezervleri olan kişilere yönelik elit gayrimenkul segmentine adım atıyor.
Moskova'da yeni binalarda ekonomi sınıfı segmenti neredeyse ortadan kalktı. Fotoğraf: 1MI
Bu durum inşaat piyasasında ciddi bozulmalara yol açıyor. Rusya Emlakçılar Birliği'ne göre Moskova'da satılan konutların inşaata hazır olma oranı yüzde 95. Bu da mükemmel bir gösterge. Yani binalar tamamlandığında, içindeki dairelerin neredeyse tamamı satılmış oluyor. Ne yazık ki başka hiçbir bölge bu kadar övünemiyor.
Yeni binaların en az satıldığı bölgeler. Fotoğraf: newizv.ru
Geliştiriciler için en zor durum Samara Oblastı (%68), Novosibirsk Oblastı (%67), Krasnoyarsk Krai (%64), Leningrad Oblastı (%61), Primorsky Krai (%59), Başkurdistan (%57), Voronej Oblastı (%53) ve oranın %49 olduğu Krasnodar Krai'dir.
Bölgelerde yeni binalar durgunluk nedeniyle yapılmaya devam ediyor ama buralardan daire satın alınmıyor. Ve bu durum inşaat sektöründe ciddi bir krizin ön koşuludur.
Uzmanlar geliştiricilerin finansal risklerinden bahsediyor. Fotoğraf: 1MI
Geliştiriciler arasında finansal sorunların varlığı, İnşaat Kompleksi Derecelendirme Kuruluşu (RASK) CEO'su Fedor Vylomov tarafından doğrulandı .
— Tahminlerimize göre, geliştiricilerin yaklaşık %20-25'i yüksek finansal risklere sahip ve bu riskler bu yıl olmasa bile gelecek yıl gerçekleşebilir.
Sonuçta her şey devletin müteahhitleri kurtarması yönünde ilerliyor. Hükümetin, Cumhurbaşkanı'nın talimatı üzerine Merkez Bankası ile birlikte 16 Haziran 2025'e kadar bir tedbir paketi hazırlaması gerekiyor.
Devlet daha önce herkese istediği konutu alabilmesi için imtiyazlı ipotek finansmanına para harcıyordu ancak bu bütçeyi aştı ve kontrolsüz fiyat artışlarına yol açtı. Artık devlet parayı doğrudan müteahhitleri kurtarmaya harcayacak.
Bütçedeki açıktan kaçış yok, sadece şimdi insanlar barınma koşullarının iyileştirilmesi konusunda büyük sorunlar yaşıyor.
newizv.ru
