İngilizlerin üçte biri kiralık ev sahibi olmak istiyor... ama bu hala iyi bir fikir mi?

Yeni bir ankete göre, artan vergiler, sıkılaşan düzenlemeler ve pazarın düşüşte olduğu yönündeki haberlere rağmen İngilizlerin üçte biri yatırım amaçlı mülk sahibi olmayı hedefliyor.

Kredi kuruluşu Market Financial Solutions'ın yaptığı bir araştırmaya göre, ev sahibi olma konusunda en fazla isteği gösterenler gençler.

Ankete katılan 18-34 yaş aralığındakilerin yarısından fazlası gelecekte kiralık bir mülk sahibi olmak istediğini söylerken, 55 yaş ve üzeri kişilerde bu oran yalnızca yüzde 14 oldu.

18 yaşındaki birinin mülk kiralamanın artılarını ve eksilerini tam olarak düşünmediğini iddia edebilirsiniz. 55 yaş üstü kişilerin bir kısmının zaten ev sahibi oldukları için ev sahibi olmayı hedeflemeyebileceğinden bahsetmiyorum bile.

Ancak son yıllarda finansal açıdan daha az ödüllendirici olduğu algısına rağmen, yatırım amaçlı konutlara yatırım yapma konusunda hala bir istek olduğunu gösteriyor.

Market Financial Solutions'ın CEO'su Paresh Raja şunları söylüyor: "Son on yılda, yatırım amaçlı konut satın almanın giderek daha az cazip hale geldiğini söyleyerek eleştirmek popüler hale geldi, ancak durumun bundan çok uzak olduğu açıkça görülüyor."

' Konut fiyatlarındaki artış ve borçlanma maliyetleri , kira piyasasındaki daha sıkı kurallar ve düzenlemelerle bir araya geldiğinde, şüphesiz hem mevcut hem de potansiyel ev sahipleri için zorluklara yol açtı.

'Eminim bu, bazı insanların kiralık ev sahibi olmanın onlar için doğru yol olup olmadığını sorgulamasına sebep olmuştur, ancak bu anket sonuçları İngiltere'nin geleneksel evlere olan sevgisini vurguluyor.'

Raja, önümüzdeki aylarda buy-to-let ipotek oranlarının tahmin edildiği gibi düşmesi durumunda, bunun daha fazla yatırımcının pazara girmesini teşvik edebileceğini sözlerine ekledi.

Birçok İngiliz, yatırım amaçlı ev satın almayı servet oluşturmanın bir yolu veya emekliliklerini finanse etmenin alternatif bir yolu olarak kullanıyor.

Ancak son yıllarda birçok ev sahibi iyi işler başarmış olsa da, yatırım amaçlı ev satın alma fikri her zamankinden daha fazla sorgulanıyor.

Sektör, 2016 yılından bu yana artan vergiler ve artan düzenlemelerden olumsuz etkileniyor.

Ekim ayında Hükümet, ev sahiplerinin zaten ödediği yüzde 3'lük ek ücrete yüzde 2 oranında damga vergisi ekledi ve bu da kiralık konut ve ikinci ev satın alma maliyetlerine binlerce sterlin ekledi.

İşçi Partisi'nin Kiracı Hakları Tasarısı da bu yılın ilerleyen zamanlarında yasalaşma yolunda. Bu, 21. maddedeki 'kusursuz' tahliyelere son verecek, ev sahiplerini yılda bir kira artışıyla sınırlayacak ve bir dizi başka değişikliğin yanı sıra 'kira teklifi' uygulamasını yasaklayacak.

Emlakçı Hamptons'ın analizine göre, son dokuz yılda yaklaşık 300.000 kiralık evde net kayıp yaşandı.

Ancak, ev satan yatırımcıların sayısı satın alanlardan fazla olsa da, hâlâ yatırım amaçlı ev satın almayı sağlam bir yatırım olarak gören çok sayıda yatırımcı var.

Uzun vadede gayrimenkul fiyatlarının artacağını ve artan kiraların bekleme süresince istikrarlı bir gelir sağlayacağını düşünüyorlar.

Market Financial Solutions anketinde, katılımcıların yarısından biraz fazlası 'gayrimenkulün yatırım yapmak için güvenli ve istikrarlı bir varlık olduğu' ifadesine katıldı.

Araştırmaya göre her beş yetişkinden üçü, gayrimenkul yatırımının uzun vadeli servet oluşturmanın etkili bir yolu olduğuna inanıyor. Yüzde 37'si ise hisse senetlerine yatırım yapmaktansa gayrimenkule yatırım yapmayı tercih ediyor.

Birçok yatırımcı için yatırım amaçlı gayrimenkul, emeklilik planı işlevi görüyor; bu sayede hala çalışırken portföylerini genişletebiliyor ve emekli olduklarında elde ettikleri gelirin tadını çıkarabiliyorlar.

Bir zamanlar hisse senetlerine veya diğer varlıklara yatırım yapmaya kıyasla güvenilir bir alternatif olarak değerlendiriliyordu, ancak alım satımda uygulanan daha yüksek vergiler kar marjlarını daha iyi hale getirdi.

Hamptons'ın son analizine göre, İngiltere ve Galler'deki ortalama bir ev sahibi 2024 yılında bir mülk sattığında ortalama 103.640 £ kar elde etti .

Bu, ortalama bir yatırımcının 11-12 yıl sonra bir mülkten para kazanmasıyla yüzde 70'lik bir kazanç anlamına geliyor.

Devamını oku

Elbette bir ev sahibinin yatırımından elde edeceği kazanç, satın aldığı evin değerine ve bulunduğu lokasyona bağlı olacaktır.

Örneğin, Tapu Dairesi verilerine göre, 2009 yılında Londra'da ortalama bir mülk satın alan biri, o tarihten bu yana yatırımının değerinin iki katından fazla arttığını görecektir.

Buna karşılık, Middlesbrough'daki tipik bir ev sahibi, 2009'dan bu yana yatırımının ortalama sadece yüzde 23 arttığını gördü - bunun çoğu son üç veya dört yılda gerçekleşti.

İleride, konut fiyatlarına ne olacağını ve ülke içinde değerlerin en çok nerede artacağını tahmin etmek zor. Şu anda, orta kesimlerde ve kuzeyde konut fiyatları patlama yaşıyor gibi görünüyor.

Savills, 2029 yılına kadar İngiltere'deki tipik bir evin fiyatının yüzde 23,4 artacağını öngörüyor. Bugün 300.000 sterlin değerindeki bir mülkün değeri yaklaşık 370.000 sterlin olacaktır.

Ancak, buy-to-let'in sorunu, hem satın alırken hem de satarken yüksek vergiler ödenmesidir.

Başlangıç ​​olarak, yatırım amaçlı mülk satın alan herkes, normal bir ev taşıyıcısının ödeyeceği miktarın yüzde 5 üzerinde damga vergisi ödemek zorunda kalacak.

300.000 sterlinlik bir mülk satın alan bir ev sahibi, peşin maliyet olarak 20.000 sterlin damga vergisi ödeyecek.

Bunun üstüne, ev sahipleri yaklaşık 2.500 sterlinlik tapu masrafları, mülke bağlı olarak 300 ila 1.500 sterlin arasında değişen bir ekspertiz ücreti ve ayrıca ücret talep eden bir ipotek komisyoncusu kullanmaları durumunda bir ipotek komisyoncusu ile karşı karşıya kalacaklar.

Ayrıca, evin döşenmesi ve dekore edilmesi için ücret ödeyebilir, kiracı bulması için bir emlakçıya ücret ödeyebilir ve gerekli güvenlik sertifikalarını alması için gaz ve elektrik mühendislerine ücret ödeyebilirler.

Tüm bunların ardından mülkün 'fiyatı' 325.000 £ veya daha fazla olabilir.

Eğer mülkü satarlarsa, mülkün satış fiyatının yaklaşık yüzde 1,5'i kadar bir emlakçı ücreti ve ayrıca bir avukat ödeyecekler.

Satıldığında, elde edilen herhangi bir kâr üzerinden %24 oranında sermaye kazancı vergisi ödeyecekler. Mülkün alım satımıyla ilgili tüm masrafları sermaye kazancı vergisi faturalarından düşebilseler de, mülkün değerinin ne kadar arttığına bağlı olarak bu yine de yüklü bir miktar olabilir.

Paragon Bank'ın yakın zamanda yayınladığı verilere göre, yatırım amaçlı gayrimenkuller Şubat 2011'den bu yana en yüksek ortalama kira getirisini sağlıyor.

Nisan 2025 itibarıyla ev sahiplerinin elde ettiği ortalama brüt kira getirisinin yüzde 7,11 olduğu belirtildi.

Bu, bu yıl satın alınan ortalama 200.000 £ değerindeki kiralık bir mülkün, vergi ve diğer masraflar düşüldükten sonra her yıl 14.220 £ kira geliri elde ettiği anlamına geliyor.

Bu, şu anda vergi öncesi yüzde 5'in altında getirisi olan en yüksek getirili tasarruf hesaplarına para yatırarak birinin kazanabileceğinden çok daha fazla.

Son dönemdeki tarife türbülansı da, yatırım amaçlı konut satın almayı, borsa yatırımına alternatif olarak cazip hale getirebilir.

Paragon Bank'ta ipotek ticari direktörü Russell Anderson şunları söyledi: "Trump'ın gümrük vergileri tehdidinin yol açtığı son ekonomik istikrarsızlık, anlaşılabilir bir şekilde birçok sektörde iş güvenini etkiliyor. Ancak bu rakamlar, yatırım amaçlı konut satın almanın yatırımcılara güçlü getiriler sunmaya devam ettiğine dair somut kanıtlar sunuyor."

'Bu durum, özellikle ev sahiplerinin daha yüksek getiri sunan mülkleri hedefleme stratejisi uyguladıkları, bunun en belirgin örneği olarak birden fazla kişinin ikamet ettiği evler veya mülkün nispeten daha uygun fiyatlı olduğu ancak Birleşik Krallık'ın her yerinde gördüğümüz güçlü kiracı talebinden faydalanan bölgelere yatırım yaptıkları durumlarda geçerlidir.'

Ancak ev sahiplerinin, yönetim için yaklaşık yüzde 10 olan emlakçı ücretleri ve kiracı bulma, referans kontrolü ve envanter çıkarma gibi ayrı maliyetleri de hesaba katmaları gerekecektir.

Daha sonra bakım maliyetleri ortaya çıkar; örneğin, kazanda onarım yapılması gerekiyorsa veya bir boruda sızıntı varsa.

Ev sahibinin ipotekli olması durumunda faiz de kârı düşürecektir.

İpotek kullanmanın elbette riskleri var - özellikle ödeme yapamadığınızda mülkün borç veren tarafından geri alınması gibi - ancak aynı zamanda ev sahipleri için muazzam bir kazanç potansiyeli de sunuyor.

Bunun nedeni, mülkün değeri artarsa, kazancın banka ile orantılı olarak paylaşılması yerine yatırımcıya ait olmasıdır. Bu, banka nakdin çoğunu koymuş olsa bile geçerlidir.

Bu, yatırım amaçlı gayrimenkul satın almanın yatırımcılara kazançlarını diğer yatırımların çok azının başarabileceği şekilde artırma olanağı sağladığı anlamına geliyor.

Örneğin, birisinin 300.000 £ değerinde bir mülk satın almak için 100.000 £ yatırdığını ve aradaki farkı kapatmak için ipotek kullandığını varsayalım.

Eğer bu mülk on yıl içinde %50 değer kazanırsa, o zaman 450.000 £ olur. Ancak ilk yatırımları 100.000 £ olduğu için, koydukları paranın gerçek getirisi %150'dir.

Elbette fiyatlar düşerse bu durum onların aleyhine işleyebilir; ancak uzun vadede fiyatların yükselme eğiliminde olduğu bir piyasada ipotek kullanmanın faydasına karşı çıkmak zordur.

Devamını oku

Tabii ki burada dikkat edilmesi gereken nokta, her ay ipotek ödemesinin de yapılması gerektiğidir.

Tipik olarak faizsiz ipotek kullanan buy-to-let yatırımcıları, aylık ödemelerinin daha düşük olduğu ve kira gelirinin maliyeti karşılamaya fazlasıyla yeteceği anlamına gelir. Daha sonra mülkü satıp bankaya geri ödeme yaparlar.

Garrington Property Finders'ın CEO'su Jonathan Hopper, konut satın alma ve kiralama sektörünün yeniden canlanmasından bahsetmek için henüz çok erken olsa da, ipotek faiz oranlarının düşmesi ve kiraların artması sayesinde sektörün tünelde ışık görmeye başladığını söyledi.

Hopper, 'Geçtiğimiz yıl içerisinde birçok ev sahibi evlerini sattı; çok kiralanabilir bazı mülkleri piyasaya sürdü ve bu sayede hala oyunda olanlar cazip fiyatlara iyi mülkleri kapma fırsatı yakaladı' diyor.

' Faiz oranları da yatırım amaçlı ev satın alanlar için daha uygun hale geldi. İpotekleri daha uygun hale getirirken, ev sahiplerinin birikimlerini bankada bırakmaları durumunda ödeyecekleri faizi de azalttılar.

'Giderek daha fazla kişi paralarını nasıl daha iyi değerlendireceklerini düşünüyor ve yatırım amaçlı konut satın almanın sunduğu artan getiriler, bu yöntemin akıllı yatırımcılar için daha cazip hale geldiği anlamına geliyor.'

Mülkünüzü kendi adınıza satın almak yerine, limited bir şirkette satın almak (aynı zamanda 'şirketleştirme' olarak da bilinir) ev sahiplerinin kiralık mülk satın almalarından elde ettikleri getiriyi artırmalarına yardımcı olabilir.

Hamptons'a göre, 2024 yılında rekor kıran 61.517 yeni buy-to-let limited şirketi kuruldu. Bu sayı, 2023'te kırılan rekora göre yüzde 23'lük bir artışı temsil ediyor.

Bunun nedeni, şirketlerdeki buy-to-let'lerin ve kişisel isimlerdeki buy-to-let'lerin farklı şekilde vergilendirilmesidir.

Limited şirkette mülk sahibi olmak çeşitli vergi avantajlarıyla birlikte gelir; bunlardan biri de şirket yapısı içinde ödenen kurumlar vergisinin, mülkleri kendi adlarına sahibi olan ev sahiplerine ödenen gelir vergisinden daha düşük olmasıdır.

Bu, ev sahiplerinin şirket içinde kâr elde etmelerine ve bunu kendi adlarına mülk sahibi olsalardı yapabilecekleri yatırımdan daha erken bir zamanda başka bir mülke yatırım yapmak için kullanmalarına olanak tanır.

Limited şirket sahibi olmak, gayrimenkul yatırımcılarının vergi ödemeden önce ipotek faizlerinin tamamını kira gelirlerinden mahsup etmelerine de olanak tanır.

Bu, mülkü kendi adına sahibi olan ev sahiplerinden farklıdır. Onlar sadece ipotek faiz ödemelerinin %20'sine dayalı vergi indirimi alırlar.

Bu, 2016'daki kural değişikliğinden önce ipotek maliyetlerinde yüzde 40 vergi indirimi alan yüksek oranda vergi ödeyen mükellefler için daha az cömert bir uygulama.

Aylık 1.000 sterlin kiraya verdiği bir mülk için aylık 500 sterlin ipotek faizi ödeyen yüksek oranda vergi ödeyen bir ev sahibi, artık ipotek için kullanılan 500 sterlin için yüzde 20 oranında vergi ödeyerek, toplam 1.000 sterlin üzerinden vergi ödüyor.

Aylık 1.000 sterline kiraya verdiği bir mülk için aylık 500 sterlin ipotek faizi ödemesi yapan bir limited şirkette mülk sahibi olan bir ev sahibi, bu gelirin yalnızca 500 sterlini üzerinden vergi ödeyecektir.

Basitçe söylemek gerekirse, bu, bireysel ev sahiplerinin ciro üzerinden vergilendirilirken, şirket ev sahiplerinin sadece kâr üzerinden vergilendirildiği anlamına geliyor.

Bu vergi avantajlarının bir sonucu olarak Hamptons, yeni kiralık konut satın alımlarının yüzde 70-75'inin artık şirket yapısına gittiğini ve bu rakamın giderek arttığını tahmin ediyor.

Sonuçta, bir avantaj elde edilip edilmeyeceği ev sahibinin bireysel koşullarına bağlıdır.

Örneğin, özellikle yatırım amaçlı satın aldıkları konutlar için büyük bir ipotekleri yoksa, düşük oranda vergi ödeyenler yatırım amaçlı satın aldıkları konutu kendi adlarına tutmakta daha iyi durumda olabilirler.

Son olarak, şirket yapısıyla birlikte gelen ek bir bürokrasi katmanı vardır. Şirket hesapları resmi olarak hazırlanmalı ve dosyalanmalı, kayıtlar tutulmalı ve yöneticiler atanmalıdır.

Bu durum, limited şirket yolunu seçen ev sahipleri için daha fazla iş anlamına gelirken, muhasebeci kullanmaları halinde ek bir maliyete yol açıyor.

Ayrıca, ipotekle satın alanlar için ek maliyet olması muhtemeldir. Bunun nedeni, şirket ipoteklerinin ortalama olarak daha yüksek oranlar ve ücretlerle gelmesidir.