Mieterüberprüfung kommt. Regierung startet Offensive bei Wohnungsbauvorschriften

• Für alle Mieter kommunaler Wohnungen wird eine Einkommensüberprüfung vorgeschrieben. Die Regierung plant außerdem, die automatische Vererbung kommunaler Mietverträge abzuschaffen. Dies soll die Übernahme kommunaler Mittel durch vermögende Privatpersonen verhindern.
• Der stellvertretende Minister für Entwicklung und Technologie, Tomasz Lewandowski, kündigt außerdem die Abschaffung der Möglichkeit an, kommunale Wohnungen mit Preisnachlass zu verkaufen.
• Eine weitere Sache ist die Arbeit am zentralen Wohnungsregister und die Regulierung kurzfristiger Vermietungen sowie der Leerstandssteuer. - Es besteht die Chance für eine überpolitische Einigung in wohnungspolitischen Fragen - glaubt Vizeminister Lewandowski.

Im Juni werden die Annahmen des Gesetzentwurfs bekannt gegeben, der die Kommunen verpflichtet, das Einkommen aller kommunalen Mieter zu überprüfen. Das neue Gesetz sieht Änderungen am Gesetz über das Wohnungseigentum, dem Gesetz über den Schutz der Mieterrechte und dem Gesetz über Wohngeld vor. Warum diese Überprüfung?

Tomasz Lewandowski, stellvertretender Minister für Entwicklung und Technologie: Die Kommunen überprüfen derzeit nicht, wer in kommunalen Wohnungen wohnt, weil ihnen die entsprechenden Mittel fehlen. Wir wollen ihnen diese Mittel an die Hand geben, denn das Problem ist gravierend. Kürzlich machte eine der Behörden einen schockierenden Vorfall öffentlich: Ein recht wohlhabender stellvertretender Marschall einer Woiwodschaft wohnt in einer kommunalen Wohnung und zahlt dafür sehr wenig.

Wir arbeiten seit mehreren Monaten an diesem Projekt und diskutieren diese Lösungen mit Städten, Gemeinden und der Wohnungskommission des Verbandes Polnischer Städte.

Erstens wollen wir den Kommunen die Möglichkeit geben, die Einkünfte aus allen Pachtverträgen zu überprüfen, nicht nur aus denen, die nach dem 21. April 2019 abgeschlossen wurden, wie dies derzeit der Fall ist, denn die derzeit geltende Regelung löst das Problem nicht.

Zweitens wurde damals eine Bestimmung eingeführt, dass eine solche Einkommensüberprüfung höchstens alle 2,5 Jahre erfolgen sollte, ohne dass die Gemeinde dazu verpflichtet wäre. Die Gemeinde könnte in ihrem Wohnungsressourcenmanagementprogramm angeben, dass sie dies alle 10 oder 50 Jahre überprüft. Oder sie könnte solche Einkommensüberprüfungen einfach nicht durchführen. Nun gibt es einen Vorschlag, dass die Überprüfung für die Gemeinde verpflichtend sein und mindestens alle 5 Jahre stattfinden soll.

Ein separates Thema im Zusammenhang mit der Einkommensüberprüfung ist die Frage nach der Philosophie dieser Änderung. Denn entweder erhöhen wir die Miete, um wohlhabendere Personen aus dem Pool zu drängen, oder wir erwägen eine Kündigung. Oder wir schaden niemandem, der mehr verdient, sondern lassen ihn eine Miete zahlen, die nahe der Marktmiete liegt. Diese Philosophie liegt mir am nächsten. Wenn jemand in den städtischen Pool einsteigt und erhebliche Renovierungskosten hat, die von der Kommune getragen werden sollten, können diese Kosten über die erhöhte Miete abgerechnet werden .

Wir wollen auch die in den geltenden Regelungen vorgesehene automatische Vererbung von Mietverträgen im kommunalen Bestand abschaffen . Wer heute dauerhaft bei einem Elternteil oder Ehepartner wohnt, der einen kommunalen Mietvertrag hat, garantiert im Todesfall automatisch ein Mietverhältnis. Die Gemeinde hat hier keinen Einfluss, und Wohnungen gehen oft automatisch an recht vermögende Personen. Die geplante Änderung wird diesen Automatismus beseitigen.

Eine Person, die mit einem Anspruchsberechtigten einer Gemeindewohnung zusammenlebt, kann nach dessen Tod bei der Gemeinde einen Mietvertrag beantragen. Wie bei allen anderen Bürgern wird jedoch eine Einkommens- und Vermögensüberprüfung durchgeführt. Dies ist derzeit bei Enkelkindern der Fall, die bei den Großeltern leben.

Es wird auch einige weitere Regelungen zur Eigentumsüberprüfung geben . Heute reicht man eine Erklärung ein, dass man keinen Anspruch auf eine Wohnung in der Gemeinde hat, in der man sich bewirbt, oder in einer nahegelegenen Gemeinde. Von einem Einfamilienhaus ist jedoch keine Rede. Besitzt jemand ein Einfamilienhaus, stellt das kein Hindernis dar. Wir klären das und geben den Gemeinden die Instrumente an die Hand, um diesen Eigentumsstatus zu überprüfen. Besitzt jemand ein Einfamilienhaus, ist das ein Grund, Ihnen die Zuteilung einer Wohnung zu verweigern und, falls der Mietvertrag für eine Gemeindewohnung befristet ist, den Mietvertrag zu kündigen.

Was Investitionen angeht, dominieren Bauträger den polnischen Wohnungsmarkt, und nur ein Bruchteil der Bauvorhaben sind soziale, kommunale Investitionen. Angesichts der mageren kommunalen und TBS-Ressourcen (geschätzt rund 780.000 Wohnungen im Vergleich zu fast 16 Millionen Wohnungen in Polen) besteht ein zusätzliches Problem darin, dass Kommunen bereits vorhandenes Eigentum verkaufen, selbst mit einem Rabatt von 95 Prozent. Hat die Regierung eine Idee, wie man das stoppen kann?

Es gibt einen Gesetzentwurf der Linken zu diesem Thema im Parlament. Sollte dieser nicht verabschiedet werden, werden wir ihn der Regierung in einem der von mir erwähnten Gesetzentwürfe erneut vorlegen. Es handelt sich um einen Gesetzentwurf, der das Recht auf den Verkauf kommunaler Wohneinheiten mit Rabatt im Immobilienverwaltungsgesetz abschafft.

Das Gesetz würde am 1. Januar 2027 in Kraft treten, die bereits eingeleiteten Prozesse laufen also noch. Wir haben nicht den Willen, den Kommunen die Klärung bestimmter Situationen zu erschweren, aber wir befinden uns an einem Punkt der wirtschaftlichen und zivilisatorischen Entwicklung, an dem es keine Rechtfertigung mehr gibt, kommunales Vermögen mit Preisnachlass weiter zu veräußern.

Wenn die lokale Regierung entscheidet, dass es im Hinblick auf die Effizienz der Verwaltung dieser Immobilie und im Hinblick auf die Kosten, die sie beispielsweise für die Modernisierung von Gebäuden aufbringen müsste, vernünftig ist, ein bestimmtes Gebäude zu verkaufen, dann soll sie dies tun, jedoch ohne Preisnachlässe, und die erhaltenen Mittel für den Bau neuer Wohnungen verwenden.

Und wie steht es mit Projekten, die sich großer Beliebtheit erfreuen, wie zum Beispiel „Mieszkanie za remont“? In Krakau gibt es Warteschlangen, und auch in Posen sind sie sehr beliebt.

- Das wäre möglich. Die gesamte Ausrichtung der Änderungen in der Verwaltung der kommunalen Wohnungsressourcen zielt darauf ab, den Kommunen zahlreiche Instrumente an die Hand zu geben, um ihnen die Möglichkeit zu geben, diese Wohnungspolitik sinnvoll umzusetzen und verschiedene Formen der Wohnraumförderung zu nutzen.

Mit dem erwähnten Gesetz führen wir beispielsweise die Möglichkeit ein, dass die Kommune bis zu 20 Prozent der Flächen in neu errichteten Wohnblöcken und modernisierten Mietshäusern zu Marktbedingungen vermieten kann.

Diese Flexibilität verschafft der Gemeinde erstens zusätzliche Mittel für Renovierungen und Investitionen und sorgt zweitens für eine soziale Durchmischung. Es wird nicht nur kommunale Mieter geben, sondern auch Marktmieter. Darüber hinaus werden die Einwohner der Gemeinde sehen, dass die Wohnungspolitik sie einbezieht, denn sie erhalten einen unbefristeten Mietvertrag für eine Immobilie, in der sie bis zu ihrem Tod wohnen können. Und sie haben einen zuverlässigen, öffentlichen Vermieter.

Die Grundsätze zur Finanzierung des sozialen und kommunalen Wohnungsbaus, an denen wir derzeit arbeiten, zielen darauf ab, die lokale Verwaltung aktiv zu machen und verschiedene bereits vorhandene Rechtsinstrumente zu nutzen. Wir haben den entsprechenden Gesetzesentwurf bereits fertiggestellt und werden ihn in der ersten Julihälfte der Regierung zur Bearbeitung vorlegen können.

Dies wollen wir erreichen, indem wir die Anträge auf nicht rückzahlbare Förderung für Neubauten und neue Räumlichkeiten für Kommunen priorisieren, die beispielsweise Wohnungen über Sozialwohnungsagenturen aus eigenen Mitteln erwerben, Projekte im Rahmen integrierter Investitionspläne umsetzen oder Räumlichkeiten erwerben, beispielsweise im Rahmen der „Wohnung gegen Grundstück“-Formel. Die Idee ist, dass die Kommunen aktiver als bisher eine Wohnungspolitik betreiben, die auf den Erwerb von Wohnungen ausgerichtet ist. Nicht nur auf Neubauwohnungen, sondern auch im Rahmen von Sozialwohnungsagenturen – private Wohnungen vom Mietmarkt.

Wenn Sie von sozialer Durchmischung sprechen, geht es Ihnen wahrscheinlich auch darum, das Rätsel zu lösen, was kommunaler Wohnungsbau ist und für wen er gedacht ist.

- 2016, als ich stellvertretender Bürgermeister wurde, begannen wir mit einer groß angelegten Werbekampagne, die die Verfügbarkeit von kommunalem und sozialem Wohnraum in Posen ankündigte. Zahlreiche Werbespots, Plakatwände und Citylights zeigten, wer im kommunalen Wohnungsbestand lebt. Leider ergab die Untersuchung, dass es sich dabei um Wohneinheiten für Arme handelte, die von den Befragten oft als „Pathologie, Alkoholiker und Schlaumeier“ beschrieben wurden. Wir zeigten, wie es wirklich ist, für wen es gedacht ist und welche Vorteile und Nutzen das Leben im kommunalen Wohnungsbestand bietet. Wir wollten Wohnprogramme für alle Einkommens- und Altersgruppen entwickeln.

Ein Programm zu entwickeln und große Summen aus dem Stadt- oder Staatshaushalt auszugeben, ohne überzeugend zu vermitteln, dass diese Wohnungen entgegen der landläufigen Meinung nicht für Besserwisser und Randgruppen gedacht sind, sondern für absolut jeden, der nicht von einem 30-jährigen Darlehen träumt, wird nicht funktionieren. Geleitet von dieser Erfahrung der Kommunalverwaltung bin ich der Meinung, dass wir auch in der Regierung lautstark dafür eintreten sollten, dass Sozialwohnungen für wirtschaftlich Schwächere und andere Mieter gedacht sind, die von bezahlbaren Mieten und einem stabilen Mietvertrag träumen.

Welchen Anteil sollten Mietwohnungen in Polen haben und in welcher Perspektive sehen Sie das?

- Es wäre ein großer Erfolg, wenn wir jährlich rund 20.000 neue Wohnungen schaffen könnten . Ich spreche von den Ressourcen, die von Kommunen, kommunalen Unternehmen, TBS, SIM und, wohlgemerkt, auch Wohnungsgenossenschaften bereitgestellt werden. Vielleicht könnte dieser Pool noch um einige Tausend erweitert werden, wenn wir renovierte leerstehende Gebäude und Wohnungen vom Markt im Rahmen von Sozialwohnungsagenturen hinzufügen würden.

In Polen werden jährlich rund 200.000 neue Wohnungen gebaut . Ein Großteil davon sind Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Rund 130.000 Wohnungen werden in Mehrfamilienhäusern gebaut. Die Zahl der Wohnungen, die in diesem sozialen, öffentlichen, also staatlich geförderten, Gebiet in Betrieb genommen werden, ist also ein echter Sprung – 10 Prozent der Gesamtsumme.

An dieser Stelle lohnt es sich auch, auf einen gewissen Mythos oder eine ungenaue Aussage einzugehen, dass in Polen ein Mangel an Wohnungen herrscht. Ist das wirklich der Fall? Ja und nein.

Heute haben wir kein statistisches Wohnungsdefizit, denn seit einigen Jahren gibt es bei uns mehr Wohnungen als Haushalte , was unter anderem daran liegt, dass es Familien gibt, die mehrere Wohnungen besitzen.

Es gibt jedoch auch Städte, in denen Engpässe sichtbar sind, da der Mietmarkt und das Wohnungsangebot noch nicht gesättigt sind. Dabei handelt es sich in der Regel um große Ballungsräume. Dennoch ist der demografische Wandel, der sich von Jahr zu Jahr fortsetzt, unübersehbar. Wir werden natürlich versuchen, diese Trends aufzuhalten, aber wir werden sie nicht umkehren können, denn in ganz Westeuropa ist die Situation ähnlich.

Angesichts des Bevölkerungsrückgangs sollte die Regierung den Bau neuer Wohnungen dort kofinanzieren, wo es an Wohnraum mangelt – in Ballungsräumen, in den Teilen des Landes, in denen wir uns auf die Entwicklung konzentrieren möchten, zum Beispiel in Kreisstädten und ehemaligen Provinzhauptstädten. Wir sollten uns dort darauf konzentrieren, aber darüber hinaus sollten wir ebenso viel, wenn nicht sogar mehr, Wert auf die Nutzung der vorhandenen Ressourcen legen. Wir sollten leerstehende Immobilien nutzen.

Auch über die bereits erwähnten Sozialwohnungsagenturen: Erwerb dieser Wohnungen, falls erforderlich – gegen Aufpreis, denn das ist heute schon möglich. Auch die Renovierung dieser Wohnungen ist mit öffentlichen Geldern möglich. Sozialwohnungsagenturen bei Kommunen und Wohnungsgenossenschaften helfen einerseits Menschen, die sich auf dem Markt keine Wohnung zu einer erschwinglichen Miete leisten können, und andererseits Eigentümern, indem sie ihnen die mit der Miete verbundenen Probleme abnehmen.

Und wie sieht es mit neu fertiggestellten Wohnungen aus, die ausschließlich zur kurzfristigen Vermietung gekauft werden? In vielen Städten sehen ganze Gebäude, ganze Treppenhäuser so aus.

Kurzzeitmieten müssen reguliert werden – daran habe ich keine Zweifel. Neue Mehrfamilienhäuser mit Kurzzeitmieten stören mich weniger, und was mich am meisten stört, ist die Situation, wenn Wohnfunktionen in Mietshäusern in Stadtzentren durch Kurzzeitmieten in Nutzfunktionen umgewandelt werden. Auf diese Weise entziehen wir dem Stadtgefüge ein sehr wichtiges Element: die Mieter. Dann gibt es dort keine Geschäfte, keine Handwerksbetriebe, sondern nur Restaurants. Darüber hinaus erzeugen wir enorme Spannungen zwischen den Nachbarn in Gebäuden, in denen solche Räumlichkeiten betrieben werden.

Allerdings handelt es sich hierbei um eine Gesetzesinitiative, die ich auf einen Zeitpunkt verschiebe, da wir die wichtigsten Gesetze zur Finanzierung, zu Änderungen in der Verwaltung der kommunalen Wohnungsressourcen und zu Wohnungsgenossenschaften bereits verabschiedet haben (ein wichtiges Gesetz zu Wohnungsgenossenschaften wird der Regierung in der dritten Juniwoche vorgelegt).

Ich denke, wir werden uns in den Ferien mit der Ausarbeitung eines Gesetzes über das zentrale Wohnungsregister befassen . Es sieht die Pflicht vor, alle Wohnräume im Land in das Register einzutragen . Daraus lässt sich ablesen, über welche öffentlichen und privaten Ressourcen wir verfügen. Es zeigt uns, ob die Wohnungen für den Eigenbedarf oder zur Vermietung genutzt werden – und wenn ja, ob langfristig oder kurzfristig. In diesem Register wird jedem Wohnraum eine individuelle Nummer zugewiesen, die Merkmale für öffentliche und private Ressourcen sowie die Art der Nutzung der Räume enthält.

Dadurch verfügen wir über umfassende Erkenntnisse darüber, wie viele Wohnungen – kurz- und langfristig – vermietet sind und ob und wo Kurzzeitvermietungen ein Problem darstellen. Wir erhalten außerdem Informationen über Leerstände im öffentlichen und privaten Wohnungsbestand, was eine rationelle Gestaltung des öffentlichen Wohnungsbaus ermöglicht. Diese Bestandsinformationen sind für die Regierung und die Kommunen von Nutzen.

Wir wollen den Kommunen die Möglichkeit geben, kurzfristige Vermietungen zu begrenzen, auch steuerliche, damit sie diese gezielt umsetzen können, etwa wenn in einem Bezirk ein Mangel an langfristigen Mietflächen besteht. In Berlin beispielsweise dürfen kurzfristige Vermietungen maximal drei Monate im Jahr dauern. Anschließend berechnet der Eigentümer, wie viel er in drei Monaten verdienen könnte, und überlegt, ob es nicht besser wäre, die Wohnung langfristig – für zwölf Monate – zu vermieten.

Vor einiger Zeit haben wir auch über eine Leerstandssteuer gesprochen. Kommunen könnten sie einführen, wenn sie feststellen, dass in den Innenstädten neue Investitionen getätigt werden, diese aber aus Spekulationsgründen zurückgehalten werden und die Wohnungen leer stehen. Oder wenn sie feststellen, dass Mietshäuser gekauft werden, in denen jahrelang nichts passiert, und diese dann zurückgehalten werden, um sie in ein paar Jahren mit einem hohen Aufschlag zu verkaufen. Wir wollen die Möglichkeit schaffen, den Eigentümern solcher Räumlichkeiten und Immobilien eine Leerstandssteuer aufzuerlegen. Dabei handelt es sich um eine lokale Steuer, und die Kommunen könnten selbst entscheiden, ob sie sie einführen. Ähnliche Lösungen gibt es unter anderem in Städten in den USA und Kanada.

Dazu muss man allerdings wissen, wie die Wohnstruktur aussieht. Und ein solches Register soll durch das Gesetz, von dem ich spreche, eingeführt werden.

Wie sehen Sie die Chance für Veränderungen in der Wohnungspolitik in der aktuellen politischen Situation – also nach der Wahl von Karol Nawrocki und damit im Hinblick auf die nächsten zwei Jahre des Zusammenlebens von Regierung und Präsident?

Ich glaube nicht, dass der Präsident ein solches Gesetz ablehnen würde. Das kann ich mir kaum vorstellen. Ich spreche auch in Parlamentsausschüssen mit PiS-Abgeordneten über verschiedene Lösungsansätze. Und ich glaube, viele dieser Lösungen finden dort große Unterstützung. Es besteht wirklich die Chance, Wohnungsfragen aus der aktuellen Politik und den Diskussionen herauszuhalten.