Moskauer Neubauten sind in der Baugrube teurer geworden

Der Rückgang des Volumens neuer Projekte auf dem Moskauer Primärmarkt wirkt sich zunehmend auf die Preisdynamik aus. Insbesondere in der Anfangsphase des Baus. Im Januar-April dieses Jahres stieg der Preis für 1 Quadratmeter in Neubauten im Baugrubenstadium um 11,3 %. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum des Jahres 2024 betrug der Preisanstieg im Baugrubenstadium nur 6,8 %. Somit stieg die Preissteigerungsrate für Primärwohnungen im Baugrubenstadium in der Hauptstadt im Vergleich zum Vorjahr um das 1,7-fache.

Wie Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium, gegenüber MK erklärte, ist seit Anfang 2025 der deutlichste Preisanstieg für Neubauten in der Anfangsphase in der Premiumklasse zu verzeichnen. Lag der durchschnittliche Preis für 1 Quadratmeter in Premiumprojekten im Dezember 2024 noch bei 702.000 Rubel, so erreichte dieser Wert im April 2025 bereits 770.000 Rubel. Das heißt, in nur vier Monaten sind die Preise für Neubauten der Premiumklasse in der Anfangsphase um 10 % gestiegen. Seiner Meinung nach liegt dies am Mangel an Neubauprojekten mit Baugrubenrabatt und zum Teil auch am gestiegenen Angebot an teuren Projekten.

Eine Analyse der durchschnittlichen Kosten einer Wohnung im gleichen Segment und im gleichen Fertigstellungsgrad zeigte eine noch beeindruckendere Dynamik: Wenn Bauträger im Dezember 2024 Wohnungen und Wohnungen „in der Baugrube“ für durchschnittlich 49,2 Millionen Rubel anboten, dann stieg der Preis bis April 2025 um 19 % auf 58,5 Millionen Rubel. Dies war auf eine Zunahme der durchschnittlichen Fläche der zum Verkauf stehenden Wohnungen und ein erhöhtes Angebot an teureren Projekten in der Anfangsphase zurückzuführen.

„Premium-Neubauten gehören heute zu den begehrtesten Objekten für Endkäufer und Investoren“, räumte Liliya Artsybasheva, Commercial Director von Regions Development, gegenüber MK ein. Ihrer Ansicht nach ist das Angebot in diesem Marktsegment in den letzten drei Jahren um das Eineinhalbfache gewachsen. Die traditionelle Attraktivität hochwertiger Grundstücke wurde durch mehrere Faktoren verstärkt. Erstens verlagert sich die Nachfrage aufgrund geopolitischer Faktoren vom Ausland auf den Inlandsmarkt. Das Wachstum der Nachfrage nach Premium- und Luxusimmobilien wird auch durch die zunehmende Verbreitung von Ratenzahlungsplänen begünstigt. „Darüber hinaus erweitern hochpreisige Immobilien ihre geografische Reichweite – Bauträger bauen neue Projekte außerhalb der traditionellen Moskauer Innenstadt“, fügte die Bauträgerin hinzu.

Auch im Massensegment war ein Preisanstieg für Neubauten in der Anfangsphase zu verzeichnen. Hier stiegen die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter um 7 % – von 316.000 Rubel im Dezember 2024 auf 337.000 Rubel im April 2025. Auch die durchschnittlichen Kosten für Wohnungen in diesem Segment stiegen in der Anfangsphase deutlich: Während Bauträger solche Wohnungen im Dezember noch für durchschnittlich 13,6 Millionen Rubel anboten, stieg dieser Wert bis April 2025 um 16 % auf 15,5 Millionen Rubel.

Im Segment der neuen Business-Class-Gebäude gab es bis 2025 keine nennenswerten Preisänderungen für Immobilien in der Anfangsphase. Im Dezember 2024 lagen die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter in neuen Business-Class-Gebäuden in der „Baugrube“ bei 455.000 Rubel und sanken bis April 2025 leicht – um nur 1 % auf 450.000 Rubel. Die durchschnittlichen Kosten für Räumlichkeiten in neuen Business-Class-Gebäuden in der Anfangsphase ihrer Realisierung sanken ebenfalls um 6 % von 24,7 Millionen Rubel auf 23,3 Millionen Rubel. Diese Dynamik, so Syrtsov, sei darauf zurückzuführen, dass es in der Business-Class im Jahr 2025 recht viele Verkaufsstarts gab.

Auch die Preise für neue, hochpreisige Neubauprojekte sind leicht gesunken. So sanken die durchschnittlichen Kosten für einen Quadratmeter in der Anfangsphase des Baus in den vier Monaten des Jahres 2025 um 5 % von 2,14 Millionen Rubel auf 2,02 Millionen Rubel. Auch das durchschnittliche Budget für Investitionen in ein hochpreisiges Projekt in der Anfangsphase seiner Umsetzung ist leicht gesunken: Benötigte ein Käufer solcher Wohnungen im Dezember 2024 durchschnittlich 288 Millionen Rubel, so ist dieser Wert nun um 10 % auf 259 Millionen Rubel gesunken.

„Wohnungen im Rohbaustadium im „alten“ Moskau kosten in allen Segmenten bis Ende April 2025 durchschnittlich 46,1 Millionen Rubel“, berechnete Igor Sibrenkov, kaufmännischer Direktor des GC „Osnova“. Die durchschnittlichen Kosten für fertiggestellte Neubauten liegen seiner Meinung nach um 20,2 % höher – 55,4 Millionen Rubel. Die Preise für Räumlichkeiten in bereits fertiggestellten Gebäuden sind im Jahresverlauf um 32,1 % gestiegen, die für Gebäude in der Anfangsphase um 55,2 %. Seiner Meinung nach erklärt sich diese beeindruckende Dynamik teilweise durch Veränderungen in der Exposure-Struktur. Nämlich durch den Beginn einer Reihe von Großprojekten mit hohem Budget und die Einstellung der Inbetriebnahme neuer Wohnanlagen. Der reale Preisanstieg beträgt nach Berechnungen des Bauträgers 15–20 %. Das übersteigt die Inflationsrate. Dies deutet darauf hin, dass Angebote in zwei gegensätzlichen Phasen der Neubaurealisierung – im Rohbaustadium und schlüsselfertig – besonders liquide sind.

Die Finanzierungsmodelle der meisten Projekte sind heute so konzipiert, dass der Kauf von Wohnungen in der Baugrube zumindest Einsparungen garantiert. Bauträger bringen Wohnungen in der Regel mit einem Rabatt auf den Markt, um Treuhandkonten bereits in den ersten Tagen der Umsetzung erfolgreich zu füllen. Im Gegenzug steigen die Preise für fertige Neubauten angesichts der zunehmenden Beliebtheit von Familienhypotheken weiter an, da diese bei Käufern mit Kindern am beliebtesten sind. Darüber hinaus eignen sich Investitionen in diese Hypotheken auch für Investoren und Mieter.

„Der seit Jahresbeginn beobachtete Rückgang des Volumens neuer Projekte auf dem Moskauer Neubaumarkt ist ein alarmierendes Signal, das sich bereits in der Preisdynamik widerspiegelt. Insbesondere in der Anfangsphase des Baus“, ist Syrtsov überzeugt. Sollte sich die Aktivität der Bauträger bei der Errichtung neuer Wohnanlagen in den kommenden Monaten nicht erholen, werde sich seiner Meinung nach die Gefahr eines spürbaren Angebotsdefizits nur noch verstärken. Und zwar vor allem in den liquidesten Segmenten, wie beispielsweise dem Massenmarkt.

„Derzeit schrumpft in diesem Segment angesichts der hohen Nachfrage das Angebot rapide. Dies wird unweigerlich zu weiteren Preissteigerungen für Wohnungen und Apartments in der Baugrubenphase führen, da in dieser Phase traditionell die Nachfrage von Käufern und Investoren, die den attraktivsten Preis erzielen wollen, hoch ist“, so der Analyst. Darüber hinaus könnte der Mangel an neuem Angebot auf dem Primärmarkt indirekt die Preise auf dem Sekundärmarkt ankurbeln, wo ein Teil der Nachfrage umorientiert wird, wenn die Auswahl an Neubauten kleiner wird. Für Käufer bedeutet dies, dass das Zeitfenster, Wohnraum zu den aktuellen Preisen zu erwerben, insbesondere zu Beginn des Verkaufs, nur von kurzer Dauer sein könnte“, so Syrtsov abschließend.