Östliches Märchen: Wie ein ehemaliges Moskauer „Schlafviertel“ den Sprung in die Business Class schaffte

Der östliche Verwaltungsbezirk galt lange Zeit als klassisches „Schlafviertel“ in Moskau und war für seine große Auswahl an günstigen Neubauten bekannt. In den letzten fünf Jahren hat der Bezirk jedoch einen qualitativen Sprung gemacht und seine Position auf dem wichtigsten Wohnimmobilienmarkt der Hauptstadt verändert. Wie kam es dazu?

Es ist bekannt, dass die Aktivität der Bauträger ein direkter Indikator für das Potenzial des Gebiets ist. Laut Kristina Nedrya, Direktorin der Handelsabteilung von STONE, hat sich der östliche Verwaltungsbezirk in den letzten fünf Jahren hinsichtlich des Wachstums des Angebots an Neubauten zum Spitzenreiter unter den Hauptstadtbezirken entwickelt. Die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen und Apartments hat sich von Anfang 2020 bis Anfang 2025 um das 3,3-fache erhöht, während der nächste Konkurrent, der nordwestliche Verwaltungsbezirk, nur ein Wachstum von 2,4-mal verzeichnete. Die Zahl der aktiven Projekte im Bezirk stieg von 12 auf 25, und der Anteil des östlichen Verwaltungsbezirks am Moskauer Neubaumarkt erhöhte sich von 3 % auf 8 %. Derzeit werden hier fast 4.000 Gebäude aller Klassen verkauft.

Noch wichtiger sind jedoch die strukturellen Veränderungen, die auf eine Aufwertung des Bezirks hindeuten. Während Anfang 2020 85 % des Angebots im östlichen Verwaltungsbezirk dem Massensegment angehörten, sank ihr Anteil bis Anfang 2025 auf 59 %. Gleichzeitig stieg der Anteil der Business-Klasse von 14 % auf 28 %, und die zuvor nicht vorhandene Premium-Klasse erreichte 12 %. Derzeit werden im Bezirk 14 Projekte im Massensegment, neun Business-Klasse- und zwei Premium-Klasse-Projekte umgesetzt. Grundsätzlich werden Projekte im hochpreisigen Segment im östlichen Verwaltungsbezirk näher am zentralen Verwaltungsbezirk, relativ gesehen im „Gürtel“ zwischen dem Nordost-Kanal (SVH) und dem Dritten Verkehrsring (TTK), umgesetzt. Diese Verlagerung hin zu höheren Entwicklungsklassen zeigt deutlich, dass der östliche Verwaltungsbezirk in den Fokus von Bauträgern gerückt ist, die bereit sind, teurere und höherwertige Projekte in den Bezirken Sokolniki, Preobraschenskoje und Sokolinaja Gora zu bauen.

Das deutlichste Signal für eine Veränderung des Status eines Standorts ist jedoch die Preisdynamik. In den letzten fünf Jahren habe der östliche Verwaltungsbezirk ein Preiswachstum verzeichnet, das ihn von den meisten Bezirken des „alten“ Moskaus unterscheide, so die Expertin. Ihren Berechnungen zufolge gehört der östliche Verwaltungsbezirk unter den Bezirken mit einer ausgewogenen Angebotsstruktur nach Wohnungsklassen zu den drei führenden hinsichtlich der Wachstumsraten der durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter, wo sich die Preise innerhalb von fünf Jahren mindestens verdoppelt haben. An der Spitze liegt der südliche Verwaltungsbezirk (107 %, bis zu 499.000 Rubel pro m²), gefolgt vom östlichen Verwaltungsbezirk (eine Verdoppelung, bis zu 416.000 Rubel pro m²) und dem südöstlichen Verwaltungsbezirk (eine Verdoppelung, bis zu 380.000 Rubel pro m²).

Eine Analyse nach Wohnklassen zeigt den Wandel noch deutlicher. Im Massensegment wuchs der östliche Verwaltungsbezirk um 74 % (auf 346.000 RUB pro m²), womit er sich nicht von der Masse abhebt. In der Businessklasse belegte der Bezirk jedoch hinsichtlich der Wachstumsraten den zweiten Platz unter allen Bezirken der Hauptstadt: Die Kosten pro Quadratmeter stiegen um 104 % (auf 498.000 RUB pro m²), nur übertroffen vom südöstlichen Verwaltungsbezirk (+105 %). Gleichzeitig gehört der östliche Verwaltungsbezirk (rund 498.000 RUB pro m²) hinsichtlich der absoluten Preise für die Businessklasse bereits zu den drei teuersten Bezirken Moskaus, vor den meisten traditionell prestigeträchtigen Gegenden und nur übertroffen vom südlichen Verwaltungsbezirk (511.000 RUB pro m²) und dem zentralen Verwaltungsbezirk (531.000 RUB pro m²). Ein derart überdurchschnittliches Wachstum und ein hohes absolutes Preisniveau in der Business-Klasse deuten direkt auf eine veränderte Wahrnehmung des östlichen Verwaltungsbezirks als teurerer und prestigeträchtiger Standort hin.

„Änderungen auf der Angebots- und Preisseite konnten sich nur auf die Nachfrage auswirken. In den letzten fünf Jahren hat sich die Verbraucherpräferenz im östlichen Verwaltungsbezirk deutlich in Richtung teurerer Segmente verschoben“, bemerkte Nedrya. Ihrer Ansicht nach machten Business-Class-Neubauten im Jahr 2019 nur 4 % der Transaktionen aus, so erreichte der Gesamtanteil der Beteiligungsverträge in der Business- und Premiumklasse bis 2024 17 %. Dies entspricht einer mehr als vierfachen Steigerung des Anteils der Käufe im Hochpreissegment.

Das wachsende Interesse an teureren Immobilien spiegelte sich im Anstieg der durchschnittlichen Kaufpreise wider. Im Massensegment stieg der durchschnittliche Kaufpreis von 8,6 Millionen auf 16,1 Millionen Rubel (87 %). In der Business-Klasse war das Wachstum sogar noch dynamischer: von 11,3 Millionen auf 22 Millionen Rubel (+95 %). Käufer sind bereit, für Wohnraum im östlichen Verwaltungsbezirk deutlich mehr zu zahlen, insbesondere in der Business-Klasse, was den steigenden Wert und das Prestige der hier erworbenen Immobilien bestätigt. Am beliebtesten innerhalb des Bezirks sind Metrogorodok im Massensegment (41 % der Transaktionen) und Sokolniki, das an der Grenze zum Bezirk Basmanny des zentralen Verwaltungsbezirks liegt, für die Business-Klasse (57 % der Transaktionen in diesem Segment). Somit zieht der östliche Verwaltungsbezirk ein zunehmend wohlhabendes Publikum an.

Branchenanalysten zufolge ist die Transformation des östlichen Verwaltungsbezirks untrennbar mit der umfassenden Entwicklung seiner Infrastruktur und der Verbesserung der städtischen Umwelt verbunden. In den letzten fünf Jahren hat sich der Bezirk zu einem der führenden Bezirke bei Investitionen in soziale Einrichtungen entwickelt. Seit 2020 wurden 37 Schulen, Kindergärten, Kliniken, Sport- und Kulturzentren gebaut und rekonstruiert. 16 Bildungseinrichtungen, darunter neue Schulen und Kindergärten, wurden in Betrieb genommen.

Ein weiterer Magnet, der die Aufmerksamkeit von Wohnungskäufern auf sich zieht, ist der grüne Reichtum des Viertels. Der Sokolniki-Park ist nur ein Beispiel. Die Nähe zu einem großen Park ist für 55 % der Moskauer Wohnungskäufer ein entscheidender Faktor.

Auch die Verkehrsanbindung des östlichen Verwaltungsbezirks hat sich dramatisch verändert. Seit 2020 wurden neue U-Bahn-Stationen eröffnet, darunter die Station BKL Sokolniki, die Teil der Nekrassowskaja-Linie ist und die Reise- und Umsteigemöglichkeiten deutlich erweitert hat. Wichtige Abschnitte der Nordost-Akkordbahn wurden in Betrieb genommen, darunter Abschnitte in der Nähe von Otkrytoje und Jaroslawskoje sowie in der Nähe von Proezd Nansena, was den Verkehr auf den Hauptautobahnen des Bezirks entlastete und die Autoanbindung verbesserte. Im Jahr 2023 wurde MCD-4 mit zwei Stationen im östlichen Verwaltungsbezirk (Kuskowo und Nowogirejewo) in Betrieb genommen, die eine direkte Bodenverbindung mit sieben Bahnhöfen und der Region Moskau herstellen. Im August 2024 wurde im Bezirk Sokolniki der neue Stadtbahnhof Mitkowo, Teil von MCD-3, eröffnet. Die Integration verschiedener Verkehrsmittel wurde durch den Verkehrsknotenpunkt Tscherkizowo verbessert, der das MCC, die U-Bahn und den Bahnhof Wostotschny vereint.

„So hat sich der Verwaltungsbezirk Ost in den letzten fünf Jahren von einem Bezirk mit dominantem Massenwohnbau zu einem vielseitigen Gebiet mit wachsendem Prestige und Komfort entwickelt“, so Kristina Nedrya. Ihrer Prognose zufolge werden die an den Verwaltungsbezirk Zentral angrenzenden Gebiete die wichtigsten Wachstumszentren im Verwaltungsbezirk Ost sein.