Comment Madrid envisage de diviser la ville en deux pour réguler les locations de vacances

Le conseil municipal de Madrid a approuvé mercredi un nouveau plan d'action global pour tenter de réguler les appartements touristiques dans la capitale, la grande majorité d'entre eux étant illégaux dans la ville et gonflant le marché locatif local.

Les chiffres rapportés ici par The Local montrent que 86,5 % des appartements touristiques à Madrid ne disposent pas de la licence appropriée ou, s'ils en possèdent une, ne l'indiquent pas sur leur annonce. Comme dans de nombreuses villes, le problème des pisos turísticos s'est aggravé ces dernières années.

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Les nouvelles mesures comprennent la division de la ville en deux zones en mettant l'accent sur la protection des zones résidentielles, ainsi que de nouvelles règles sur les propriétés au rez-de-chaussée et les bâtiments tertiaires.

Borja Carabante, délégué à l'urbanisme de la ville, a déclaré dans la presse espagnole que le plan d'action présente une « opportunité d'améliorer la coexistence » entre les résidents et les touristes et de « dynamiser la zone résidentielle ».

« Nous voulons qu'il y ait des appartements touristiques dans la ville », a ajouté Carabante, mais « sans pour autant expulser les locaux ».

Le Plan Reside , comme on l'appelle, divisera la ville en deux zones : le centre historique ou vieille ville - où se trouve la majorité des hébergements touristiques - et le reste de la ville.

Selon le plan, la vieille ville comprend une cinquantaine de rues, comprenant les quartiers de Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro et une partie d'Arganzuela, Moncloa et Chamartín.

De l'autre côté se trouvent les quartiers situés au-delà de la M-30 et certaines zones situées à l'intérieur du périphérique, notamment des quartiers comme Legazpi ou Atocha (Arganzuela), une grande partie de Chamartín et Moncloa-Aravaca, Tetuán ou les quartiers d'Estrella et Adelfas à Retiro.

Règles relatives aux locations de vacances dans le centre-ville de Madrid

Dans ce périmètre défini du centre historique, trois règles s'appliqueront : aucun appartement touristique ne pourra être « dispersé » dans des immeubles résidentiels – c'est-à-dire un appartement ou un groupe d'appartements touristiques dans des immeubles résidentiels – même au rez-de-chaussée. En vertu des nouvelles règles, aucun nouveau permis ne sera accordé pour des propriétés dispersées, mais des immeubles entiers pourront être utilisés à des fins touristiques.

« Nous allons évoluer vers un modèle de construction exclusif : certains pour les résidents et d'autres pour les touristes », a expliqué Carabante.

Dans les immeubles non résidentiels, ils seront autorisés sans restriction, et dans les immeubles résidentiels situés dans une rue non tertiaire (c'est-à-dire non considérés comme commerciaux), ils ne pourront être transformés en appartements touristiques dans un immeuble exclusif que pendant 15 ans, avec un permis direct lié à la réhabilitation et à la restauration du bâtiment. Par la suite, celui-ci redeviendra résidentiel.

Le plan vise non seulement à mieux réguler l’hébergement touristique, mais aussi à créer de nouvelles opportunités de logement résidentiel dans la capitale.

À cette fin, des incitations seront proposées aux propriétaires pour la conversion de bâtiments tertiaires en logements afin de rentabiliser les travaux. Une autre mesure permettra la conversion de bâtiments privés désaffectés ou classés comme couvents ou écoles en logements sociaux ou collectifs.

Règles relatives aux locations de vacances dans d'autres quartiers de Madrid

Dans le reste de la ville, le conseil municipal autorisera quelques nouveaux appartements touristiques dans les conditions actuelles (avec l'obligation d'avoir un accès indépendant via des portes séparées, par exemple) à la fois dans des bâtiments complets et dans les appartements dits dispersés qui coexistent avec un usage résidentiel.

Le plan modifie également certains aspects du Plan d'hébergement de 2019, notamment la transformation des locaux commerciaux du rez-de-chaussée en appartements touristiques – appelés « bajos » en Espagne. Ce problème est ancien en Espagne et a été soulevé à plusieurs reprises lors de la vague de mesures anti-tourisme de l'année dernière, car les appartements touristiques du rez-de-chaussée remplacent souvent les commerces locaux, souvent familiaux et établis de longue date.

Cette transformation est citée comme un exemple de la nature gentrifiante des locations touristiques à court terme dans les villes espagnoles.

Entre 2015 et 2024, 3 306 locaux commerciaux en rez-de-chaussée ont été transformés en logements et/ou appartements touristiques à Madrid. Le Plan Reside interdit désormais leur transformation en appartements touristiques dans la vieille ville et sur les voies tertiaires.