La legge sull'edilizia abitativa celebra il suo secondo anniversario, mentre il mercato immobiliare è sotto la massima tensione.

La legge sull'edilizia abitativa, la legge di punta del governo di coalizione, ha ormai due anni dalla sua approvazione , con il mercato immobiliare sotto pressione estrema . L'accesso agli alloggi è diventato la preoccupazione principale dei cittadini, poiché aumenta la difficoltà di trovare alloggi a prezzi accessibili e le città stanno vivendo una crisi degli affitti senza precedenti.

Leggi anche

Quest'ultima emergenza è ciò che la legge intendeva principalmente affrontare, ma in questo caso è stata chiaramente carente. Attualmente la regolamentazione degli affitti è applicata in modo generalizzato solo in Catalogna e in sette comuni dei Paesi Baschi. Le comunità guidate dal PP respingono l'intervento e continuano a ignorarlo e, anche laddove gli affitti vengono limitati, la situazione è mista, con una forte opposizione da parte del settore imprenditoriale, immobiliare e immobiliare , sia da grandi proprietari terrieri che da piccoli privati. I gruppi di difesa dei diritti degli occupanti chiedono maggiori interventi e più servizi sociali.

Nel suo ruolo di laboratorio per la legislazione in materia di edilizia abitativa, la Catalogna offre gli unici dati disponibili per misurare l'efficacia della piena attuazione della legge. E quello che dicono i numeri è che sì, i prezzi degli affitti stanno rallentando e diminuendo leggermente, ma il mercato sta anche mostrando segnali di rallentamento.

Solo la Catalogna e i Paesi Baschi hanno già regolamentato gli affitti; il PP mantiene il boicottaggio

Nei primi 140 comuni dichiarati zona di stress, tra cui la città di Barcellona e la sua grande conurbazione urbana, gli affitti sono diminuiti in media del 4% tra il secondo e il quarto trimestre del 2024 (gli ultimi dati disponibili dell'Istituto Catalano del Sole (Incasòl) sono passati da 911 euro al mese in media a 878 euro). Nel capoluogo catalano, epicentro della crisi immobiliare, gli affitti sono scesi del 6,4%, attestandosi a 1.117 euro, dopo anni di continui aumenti al di sopra dell'indice dei prezzi al consumo.

Tuttavia, il saldo contrattuale, ovvero la differenza tra nuovi contratti di locazione e nuovi contratti di locazione, è crollato del 60% tra il primo e l'ultimo trimestre del 2024, mentre gli affitti stagionali, che cercano di aggirare le normative, sono cresciuti del 45%. Nel frattempo, l'offerta disponibile è ancora insufficiente rispetto alla domanda. Solo a Barcellona, ​​ogni annuncio di affitto pubblicato riceve in media 61 contatti, secondo Idealista. Il portale, i cui dati vengono utilizzati dalla Banca di Spagna per compilare i suoi rapporti sul mercato immobiliare, indica che i quattro capoluoghi catalani sono tra i cinque mercati in cui l'offerta di affitti è diminuita maggiormente nell'ultimo anno. Girona è in testa alla lista (-42%), seguita da Ciudad Real (-39%), Barcellona (-37%), Lleida (-37%) e Tarragona (-36%).

"Non vediamo alcun miglioramento a breve termine sotto nessun aspetto; i prezzi sono rallentati, ma abbiamo bisogno di un periodo di attuazione più lungo per una valutazione accurata e la cosa più preoccupante è che l'offerta non sta crescendo", afferma Òscar Gorgues, direttore della Camera di Commercio di Barcellona. Secondo questa organizzazione, la legge sull'edilizia abitativa e altre normative della Generalitat de Catalunya hanno generato incertezza tra i proprietari di case. "Molti di loro, soprattutto i piccoli proprietari, stanno togliendo i loro appartamenti dal mercato per venderli; ecco perché le vendite stanno aumentando così tanto", afferma.

In Catalogna i prezzi degli affitti stanno diminuendo.

Per Jaime Palomera, ricercatore presso l'Istituto di ricerca urbana di Barcellona (IDRA), la normativa statale è sulla strada giusta, poiché è riuscita a frenare l'impennata degli affitti in Catalogna. Sottolinea tuttavia che presenta "alcune scappatoie", come gli affitti stagionali, che alcuni proprietari sfruttano per aggirare il tetto massimo dei prezzi. Al Congresso è in fase di negoziazione una regolamentazione degli affitti temporanei che dipendono dai Junts, e il governo di Salvador Illa si sta già preparando a regolamentare questi contratti in modo che anche i loro affitti siano limitati, oltre all'aumento delle tasse per i grandi proprietari o all'estensione dell'acquisto preferenziale da parte dell'amministrazione . Palomera, che valuta positivamente il piano della Generalitat di provare a costruire 50.000 unità di edilizia popolare, sottolinea la necessità di applicare una "tassazione chirurgica" che gravi maggiormente le attività speculative e riduca le tasse per chi costruisce unità di edilizia popolare e per le famiglie che acquistano la loro prima casa.

In risposta alle critiche dei proprietari, il governo sottolinea che il mercato degli affitti residenziali in Catalogna non è stato ridotto grazie al controllo dei prezzi. In un'intervista pubblicata oggi su questo quotidiano, la ministra per l'edilizia abitativa Isabel Rodríguez ha affermato che l'offerta di affitti è diminuita anche nelle città in cui non sono in vigore normative, come Madrid, e sottolinea un passaggio dagli affitti tradizionali a opzioni più redditizie, come gli alloggi turistici. Secondo l'ultimo rapporto della Banca di Spagna, nell'ultimo anno sono state immesse sul mercato 50.000 case turistiche.

Il buco degli affitti stagionali

In ogni caso, i dati raccolti dal supervisore indicano incrementi annui dei nuovi contratti di locazione superiori al 10% in media nel 2022, 2023, 2024 e nel primo trimestre del 2025. Tali incrementi sono maggiori nelle grandi aree urbane e nelle zone turistiche.

Le conseguenze di questo aumento degli affitti, che la legge sull'edilizia abitativa non riesce ad arginare, sono visibili tra le famiglie con i redditi più bassi, che vedono aumentare sempre di più la pressione a cui devono far fronte, nonostante l'aumento dei salari reali medi degli ultimi anni. "C'è un gruppo di persone a basso reddito che non dovrebbe affittare sul mercato; abbiamo bisogno di più alloggi sociali", ha insistito José García Montalvo, professore all'UPF, questa settimana alla fiera Construmat. Per raggiungere questo obiettivo, oltre alle leggi, hanno concordato García Montalvo e Francisco Pérez, CEO di Culmia, nella stessa fiera, è necessario un finanziamento adeguato per le politiche abitative.