Vivo in una proprietà libera volante: posso riportare una finestra murata alla normalità?
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Vivo in una casa bifamiliare del XVII secolo che un tempo era una grande fattoria.
La mia camera da letto principale ha due finestre che danno sulla facciata principale, ma una delle due è murata, e lo è sempre stata da quando ho acquistato la casa.
Di recente ho fatto eseguire dei lavori di ristrutturazione importanti a casa mia, ma la camera da letto principale, che è una stanza grande, è ancora molto buia.
Vorrei aprire la finestra murata e trasformarla di nuovo in una finestra normale.
Tuttavia, l'esterno della finestra si trova sulla proprietà del vicino. È difficile da spiegare, ma l'interno della mia camera da letto si affaccia sulla casa del vicino. Dall'esterno, la finestra sembra appartenere al vicino, quando in realtà è in casa mia.
A chi appartiene la finestra e posso riconvertirla in una finestra standard?
Dilemma: una lettrice del Daily Mail che vive in una vecchia fattoria vuole sistemare una finestra murata nella sua camera da letto (immagine d'archivio)
Jane Denton, di This is Money, risponde: Anche se potrebbe non essere applicabile al tuo caso, nel XVIII secolo e prima ancora un gran numero di finestre vennero murate per evitare la tassa sulle finestre.
Parte della tua camera da letto è costruita sopra la proprietà del tuo vicino. Questo scenario è noto come "flying freehold".
Una proprietà libera volante esiste quando una parte di una proprietà si estende, sporge o sovrasta la proprietà di un vicino.
Per fare qualche esempio, i seminterrati o le cantine che si trovano sotto le proprietà vicine, i balconi che sovrastano la casa accanto o le stanze sopra i passaggi condivisi creano tutti proprietà libere volanti.
Un altro esempio sono le case a schiera o bifamiliari in cui la linea di demarcazione tra due proprietà adiacenti non è netta e uniforme dall'alto verso il basso.
Sebbene non sia impossibile, può essere difficile convincere un creditore a concedere un mutuo per una proprietà immobiliare libera e in vendita.
Le acquisizioni libere non sono sempre semplici e mettono in agitazione alcuni avvocati.
Possono sorgere controversie tra vicini su ristrutturazioni, riparazioni e accessi. C'è anche la questione di chi pagherà i lavori necessari.
Controlla gli atti di proprietà per vedere se fanno luce su eventuali disposizioni esistenti per la finestra e l'area di proprietà libera. Prima di prendere in considerazione l'idea di rivolgerti a un avvocato, parlane con il tuo vicino per capire quanto sia disposto a ripristinare la finestra.
Poiché vivi in un edificio vecchio, valuta se sarà necessario un permesso di costruzione o di costruzione vincolata per trasformare la finestra murata in una finestra standard.
Ho chiesto a due avvocati cosa ne pensassero della tua domanda.
Jessica Barnes, avvocato presso lo studio legale SO Legal di Brighton, afferma: Le proprietà libere volanti spesso compaiono in proprietà più vecchie, come fattorie o villette a schiera.
Si verificano quando una parte di una proprietà si estende su una proprietà vicina.
Nel tuo caso, la tua camera da letto sporge sulla casa del vicino, quindi, sebbene lo spazio interno appartenga a te, il muro esterno, dove la finestra è murata, in realtà fa parte della proprietà del tuo vicino.
Le proprietà libere volanti possono sorgere in vecchie proprietà e cottage a schiera, afferma l'avvocato Jessica Barnes
Ciò crea una zona grigia dal punto di vista legale. Dall'interno, il muro sembra tuo, ma non hai automaticamente il diritto di modificarne l'esterno o di accedervi.
Ripristinare la finestra senza i diritti corretti o senza il consenso del vicino potrebbe dare origine a una controversia.
Il primo passo è controllare i titoli di proprietà. A volte, i titoli di proprietà libera sono accompagnati da diritti espliciti di mantenimento, riparazione o accesso, ma è comune che questi diritti manchino.
Talvolta l'assicurazione di indennizzo viene utilizzata per risolvere problemi di proprietà libera in transito, ma è più rilevante in caso di vendita piuttosto che quando si eseguono nuovi lavori e non risolve il problema a lungo termine.
Se il tuo obiettivo principale è far entrare più luce in casa, la soluzione più sicura è un accordo con il tuo vicino, supportato da una consulenza legale.
Un atto di mutuo patto e concessione è un documento legale comunemente utilizzato quando è presente una proprietà libera volante.
Questo documento è redatto per consentire a ciascun proprietario di cedere diritti sulla propria terra e stabilisce gli obblighi di ciascun proprietario in termini di manutenzione, supporto e protezione.
L'atto viene poi formalizzato mediante la registrazione presso l'HM Land Registry per annotare le restrizioni sul titolo e garantire che i futuri proprietari stipulino lo stesso accordo per osservare i patti restrittivi e positivi reciprocamente applicabili.
Possono entrare in gioco anche i permessi di costruzione e le normative edilizie.
Qualsiasi modifica esterna deve essere conforme alle norme edilizie e, se la proprietà è classificata o si trova in un'area protetta, potrebbero essere applicate ulteriori restrizioni.
In particolare, nel caso delle case del XVII secolo, è molto probabile che l'edificio sia oggetto di tutela vincolata, il che renderebbe essenziale il consenso dell'autorità locale prima di effettuare qualsiasi lavoro.
Quindi, puoi riaprire la finestra? Forse sì, ma non senza attenzione.
L'approccio più sicuro è quello di far esaminare i propri atti da un avvocato, parlare con il vicino e verificare se è necessario il consenso urbanistico.
Liberare una proprietà può sembrare complicato, ma con i giusti consigli è possibile trovare una soluzione che riporti la luce nella stanza senza compromettere i rapporti con i vicini.
David Lewis, socio di Laytons a Londra, afferma: La sua richiesta solleva una moltitudine di questioni e rappresenta un vero e proprio enigma legale.
In primo luogo, sembra esserci un problema di proprietà libera volante. Una proprietà libera volante si verifica quando una parte di una casa, come la camera da letto principale, è costruita sopra la casa o il terreno di un'altra persona e non si trova all'interno della sua proprietà.
David Lewis afferma che potrebbe essere necessario un consenso per la pianificazione o per l'edificio storico
Perché questo è un problema? Poiché non si è proprietari del terreno o degli edifici che sostengono la proprietà libera volante, si potrebbe non avere diritto di assistenza e di accesso per effettuare riparazioni e manutenzione. Questo può rappresentare un problema quando si ipoteca un immobile, oltre ad avere conseguenze pratiche.
Esistono però soluzioni legali, come l'assicurazione di responsabilità civile specialistica, disponibile dietro pagamento di un premio una tantum, oppure la negoziazione di un atto di mutuo godimento tra i due proprietari terrieri, per consentire l'esecuzione delle riparazioni con preavviso e la concessione di diritti di assistenza.
Il diritto di sostegno è, letteralmente, il diritto della tua parte dell'edificio a essere fisicamente sostenuta da quella del tuo vicino, impedendogli di fare qualsiasi cosa che possa destabilizzare la tua proprietà.
Dovresti anche controllare il titolo legale della tua proprietà, perché potrebbe già contenere tali diritti nel trasferimento di vendita originale.
Dato che la tua proprietà risale al XVII secolo, potrebbe benissimo essere un edificio storico.
In tal caso, sarà necessario ottenere un permesso di costruzione o un permesso di costruzione vincolato per riconvertire la finestra in una finestra aperta e utilizzabile, in linea con la natura e le caratteristiche della casa.
Potrebbe anche essere necessario che la nuova finestra sia a ghigliottina, perché una che si apre verso l'esterno potrebbe potenzialmente invadere lo spazio aereo della proprietà vicina.
Come sempre, quando si acquista un immobile, è opportuno richiedere una consulenza legale specialistica su questioni come questa.
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