Finma bije na alarm: banki są zbyt pobłażliwe w udzielaniu kredytów hipotecznych

Banki w Szwajcarii zbyt łatwo udzielają kredytów hipotecznych. Mają tendencję do luźnej interpretacji własnych wytycznych. Do takiego wniosku doszedł Szwajcarski Urząd Nadzoru Rynku Finansowego (Finma). Dotyczy to w szczególności kryteriów zdolności kredytowej w przypadku kredytów hipotecznych.

Jak wiadomo, koszty zakupu domu obliczone przez bank nie mogą przekroczyć jednej trzeciej dochodu rozporządzalnego brutto. Ma to na celu zapewnienie właścicielom domów możliwości kontynuowania spłacania rat kredytu hipotecznego, nawet jeśli stopy procentowe ulegną zmianie. Teraz Finma radzi bankom, aby obniżyły maksymalną kwotę kredytu w przypadku nieruchomości przeznaczonych na wynajem, a jednocześnie zwiększyły wymagania dotyczące amortyzacji dla kredytobiorców.

Ostrzeżenie Finmy nie jest niczym nowym. Od lat kryzys na rynku nieruchomości stanowi jedno z największych zagrożeń dla centrum finansowego. W 2024 roku przeprowadzono kontrolę banków i towarzystw ubezpieczeniowych. Jak pisze organ regulacyjny w oświadczeniu, stało się oczywiste, że wiele banków ma tendencję do ustalania luźnych wytycznych dotyczących zdolności kredytowej w swoich wewnętrznych politykach bankowych.

Finma szczególnie krytycznie ocenia dużą liczbę wyjątków, na jakie banki decydują się przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Dotyczy to w szczególności banków kantonalnych i regionalnych, które większość swoich przychodów uzyskują z udzielania kredytów hipotecznych. Tego typu transakcje, tzw. „wyjątki od zasad”, oznaczają, że przynajmniej jeden z obowiązkowych warunków udzielenia kredytu nie jest spełniony.

Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy banki zwiększają kredyty hipoteczne na nieruchomości, zwiększając w ten sposób wskaźnik wartości nieruchomości do wartości pożyczki, lub gdy zasoby finansowe są uznawane za kapitał własny, mimo że ściśle rzecz biorąc do niego nie należą, jak np. pożyczki od krewnych. Jeśli bank udzieli kredytu hipotecznego na warunkach wykraczających poza jego własne, musi to uzasadnić i szczegółowo udokumentować.

Jeśli FINMA zidentyfikuje zwiększone ryzyko w danej instytucji finansowej, może nałożyć na bank dopłaty kapitałowe. Jak dodał organ regulacyjny, miało to już miejsce w przeszłości.

Więcej szczegółów wkrótce.