A Lei da Habitação comemora seu segundo aniversário com o mercado imobiliário em máxima tensão.

A Lei da Habitação, a principal lei do governo de coalizão, completou agora dois anos desde sua aprovação , com o mercado imobiliário sob extrema pressão . O acesso à moradia se tornou a principal preocupação dos cidadãos, à medida que a dificuldade de encontrar moradia acessível aumenta e as cidades passam por uma crise de aluguel sem precedentes.

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Esta última emergência era o que a lei pretendia abordar principalmente, mas aqui ela claramente não foi suficiente. Atualmente, a regulamentação dos aluguéis é aplicada de forma geral apenas na Catalunha e em sete municípios do País Basco. As comunidades lideradas pelo PP rejeitam a intervenção e continuam a ignorá-la, e mesmo onde os aluguéis estão sendo limitados, o equilíbrio é misto, com forte oposição do setor empresarial, imobiliário e imobiliário , tanto de grandes proprietários de terras quanto de pequenos indivíduos. Grupos de defesa da moradia estão pedindo maior intervenção e mais serviços sociais.

Em seu papel de laboratório para a legislação habitacional, a Catalunha oferece os únicos dados disponíveis para medir a eficácia da implementação total da lei. E o que os números dizem é que sim, os preços dos aluguéis estão se segurando e caindo um pouco, mas o mercado também está mostrando sinais de desaceleração.

Apenas a Catalunha e o País Basco já regulamentaram as rendas; o PP mantém o boicote

Nos primeiros 140 municípios declarados como área de estresse, incluindo a cidade de Barcelona e sua grande conurbação urbana, os aluguéis caíram em média 4% entre o segundo e o quarto trimestres de 2024 — os dados mais recentes disponíveis do Instituto Catalão do Sol (Incasòl), de 911 euros por mês em média para 878 euros. Na capital catalã, epicentro da crise imobiliária, os aluguéis caíram 6,4%, para € 1.117, após anos de aumentos contínuos acima do IPC.

No entanto, o saldo contratual — a diferença entre arrendamentos novos e novos — caiu 60% entre o primeiro e o último trimestre de 2024, e os aluguéis sazonais, que buscam burlar as regulamentações, cresceram 45%. Enquanto isso, a oferta disponível ainda é menor que a demanda. Só em Barcelona, ​​cada anúncio típico de aluguel publicado recebe 61 contatos, de acordo com o Idealista. O portal, cujos dados são usados ​​pelo Banco da Espanha para compilar seus relatórios imobiliários, indica que as quatro capitais catalãs estão entre os cinco mercados onde a oferta de aluguel mais caiu no último ano. Girona lidera a lista (-42%), seguida por Ciudad Real (-39%), Barcelona (-37%), Lleida (-37%) e Tarragona (-36%).

"Não vemos nenhuma melhora a curto prazo em nenhum aspecto; os preços diminuíram, mas precisamos de um período de implementação mais longo para uma avaliação precisa, e o mais preocupante é que a oferta não está crescendo", diz Òscar Gorgues, gerente da Câmara de Propriedade Urbana de Barcelona. Segundo a organização, a Lei da Habitação e outras normas da Generalitat de Catalunya geraram incerteza entre os proprietários. "Muitos deles, especialmente pequenos proprietários, estão tirando seus apartamentos do mercado para vendê-los; é por isso que as vendas estão aumentando tanto", diz ele.

Os preços dos aluguéis estão caindo na Catalunha.

Para Jaime Palomera, pesquisador do Instituto de Pesquisas Urbanas de Barcelona (IDRA), as regulamentações estaduais estão no caminho certo, pois conseguiram conter os aumentos exorbitantes dos aluguéis na Catalunha. No entanto, ele ressalta que há "algumas brechas", como os aluguéis de temporada, que alguns proprietários usam para burlar o teto de preço. Há uma regulamentação em negociação no Congresso sobre aluguéis temporários que dependem de Junts, e o governo de Salvador Illa já se prepara para regulamentar esses contratos para que seus aluguéis também sejam limitados, além do aumento da tributação para grandes proprietários ou da extensão da compra preferencial pela administração . Palomera, que avalia positivamente o plano da Generalitat de tentar construir 50.000 unidades de habitação social, aponta a necessidade de aplicar uma "tributação cirúrgica" que taxe mais fortemente a atividade especulativa e reduza os impostos para quem constrói unidades de habitação social e para as famílias que compram sua primeira casa.

Em resposta às críticas dos proprietários, o governo ressalta que o mercado de aluguel residencial na Catalunha não foi reduzido devido ao controle de preços. Em entrevista publicada hoje neste jornal, a ministra da Habitação, Isabel Rodríguez, afirmou que a oferta de aluguel também caiu em cidades onde não há regulamentação, como Madri, e aponta para uma mudança dos aluguéis tradicionais para opções mais rentáveis, como acomodações turísticas. De acordo com o último relatório do Banco da Espanha, 50.000 casas turísticas entraram no mercado no ano passado.

O buraco do aluguel sazonal

De qualquer forma, os dados compilados pelo supervisor indicam aumentos anuais em novos contratos de aluguel superiores a 10%, em média, em 2022, 2023, 2024 e no primeiro trimestre de 2025. Esses aumentos são maiores em grandes áreas urbanas e zonas turísticas.

As consequências desse aumento dos aluguéis, que a Lei de Habitação não consegue conter, são visíveis entre as famílias de menor renda, que estão sentindo uma pressão cada vez maior diante do aumento do salário real médio nos últimos anos. "Há um grupo de pessoas de baixa renda que não deveria alugar no mercado; precisamos de mais moradias sociais", insistiu José García Montalvo, professor da UPF, esta semana na feira Construmat. Para isso, além de leis, García Montalvo e Francisco Pérez, CEO da Culmia, concordaram na mesma feira que é necessário financiamento adequado para políticas habitacionais.