Por que cada vez mais prédios de apartamentos estão sendo construídos em cidades pequenas?

Qualquer pessoa que tenha viajado pelo mundo, mesmo que pouco, provavelmente notará que o grau de desenvolvimento das sociedades é determinado não pelos centros metropolitanos, que parecem modernos mesmo em países moderadamente desenvolvidos, mas pelas periferias. Portanto, para mim, um indicador melhor do desenvolvimento da Polônia é o que está acontecendo em cidades médias e pequenas, não nos centros de Varsóvia ou Cracóvia. E nesses lugares, um fenômeno interessante pode ser observado: cada vez mais prédios de apartamentos e cortiços estão sendo construídos. Mesmo em lugares fadados ao declínio demográfico. Pode haver várias razões para esse fenômeno.

Primeiro, os dados nos quais baseio minha tese. Entre 2010 e 2024, a proporção de condados com população de até 100.000 habitantes no total de moradias concluídas na Polônia aumentou de 17% para 23%. Isso se aplica a apartamentos, excluindo moradias individuais, ou seja, casas construídas para as próprias necessidades. Olhando para os últimos 15 anos, podemos observar dois períodos em que essa proporção se acelerou: em 2016 e 2021.

É intrigante que mesmo alguns condados que vivenciaram declínios populacionais significativos tenham registrado aumentos significativos na atividade de construção. Considerando apenas a última década, a proporção de condados com um declínio populacional combinado de pelo menos 10% da área total de apartamentos concluídos aumentou de 4% para 6%. É claro que menos apartamentos estão sendo construídos per capita nesses condados do que no restante do país, mas mesmo nesses, a atividade de construção está aumentando. Isso é interessante porque mostra que, mesmo durante uma recessão demográfica, a demanda por novos espaços habitacionais pode aumentar.

O que causa isso? Há várias razões possíveis.

A principal razão para o crescimento da construção em condados menores é simplesmente o aumento da renda. As necessidades habitacionais são caracterizadas por uma alta elasticidade-renda da demanda, o que significa que a demanda por moradia e serviços relacionados cresce mais rápido do que a renda. Em outras palavras, essas são necessidades de ordem superior. Primeiro, as pessoas querem se livrar da necessidade de morar com os pais, depois querem apartamentos maiores e, ainda mais acima na hierarquia, uma casa em um bairro atraente. Portanto, a demanda por moradia pode crescer mesmo na ausência de crescimento demográfico.

Naturalmente, essas necessidades surgem mais tarde em cidades menores do que em cidades maiores, devido à renda média mais baixa. Embora seja comum em cidades grandes as pessoas morarem sem os pais, isso não é tão comum em cidades menores e áreas rurais. No entanto, um número crescente de pessoas nessas áreas está obtendo rendas que lhes permitem comprar ou pelo menos alugar seus próprios apartamentos. Além disso, um número crescente de pessoas pode estar optando por abandonar casas unifamiliares em favor de apartamentos mais acessíveis.

Não é coincidência que tenha ocorrido uma aceleração relativa na construção (em relação ao restante do país) em condados com até 100.000 habitantes em 2016, quando o aumento dos benefícios sociais começou a levar à redução das disparidades de renda em todo o país. Além disso, as mudanças em cidades menores são visíveis não apenas na construção residencial, mas também na construção comercial. Nos últimos anos, o espaço comercial moderno se desenvolveu principalmente na forma de parques comerciais localizados em cidades de médio porte, em vez de grandes shoppings em áreas metropolitanas. Isso foi acompanhado pelo crescimento de empresas varejistas, que expandiram sua oferta aos moradores desses tipos de cidades.

A segunda razão para esse fenômeno são as mudanças ocorridas após a pandemia. Alguns funcionários migraram para o trabalho remoto ou híbrido, permitindo-lhes passar mais tempo em casa. Para aqueles de cidades menores, esta é uma oportunidade de retornar às suas cidades natais, especialmente onde o acesso à metrópole é fácil. Não é por acaso que os condados com o maior aumento de espaço residencial concluído são aqueles com boas conexões ferroviárias com as metrópoles: Środa, Bielsk, Lębork, Grodzisk, Mława e Sochaczów. Isso demonstra que o transporte ferroviário reduz a distância geográfica, expande as áreas funcionais das metrópoles e pode facilitar as necessidades de moradia das pessoas.

Outra mudança causada pela pandemia foi a alta inflação, que pode ter aumentado a demanda por investimentos em moradias. Os programas de resgate do governo em 2020 levaram a um aumento nas reservas de caixa da população, especialmente entre os empresários. Essas reservas foram alocadas para investimentos em moradias, percebidos como a melhor proteção contra o aumento dos preços. Esse fator pode não ter sido o principal impulsionador do desenvolvimento da construção em cidades menores, visto que os investimentos em moradias não fazem sentido sem a demanda por espaço habitacional, mas pode ter amplificado o impacto dos fenômenos mencionados anteriormente.

O desenvolvimento futuro da habitação em cidades menores dependerá de qual fator desempenhará o papel dominante. Se for um aumento na renda da população e, consequentemente, mudanças nos padrões de moradia, essa será uma tendência de longo prazo. No entanto, se as mudanças pós-pandemia relacionadas ao trabalho remoto e à inflação desempenharem um papel mais significativo, as taxas de crescimento futuras provavelmente serão muito menores do que as dos últimos anos.