Metros quadrados inacessíveis: o número de apartamentos mais baratos que 10 milhões de rublos em Moscou caiu pela metade

De acordo com especialistas da empresa Metrium , hoje há 3.983 lotes à venda no mercado imobiliário primário dentro dos limites históricos da capital, com preços de até 10 milhões de rublos. Na comparação anual, isso é quase metade dos números de 2024 e quase três vezes menos que os números de 2023.

Nos últimos anos, o número tem diminuído constantemente, mesmo durante períodos de aumento significativo no volume de exposição. Assim, no mesmo período de 2024, 6.725 apartamentos e flats foram apresentados no mercado de novos edifícios da antiga Moscou, e em 2023, 11.700 lotes", observam os pesquisadores.

De acordo com seus cálculos, na primavera de 2020-2022, a oferta total no mercado de novas construções na metrópole era muito menor, mas o número de lotes de até 10 milhões de rublos ainda excedia os números atuais, chegando a 7.502, 5.129 e 11.812, respectivamente.

Se em 2023 a parcela de apartamentos econômicos que custam até 10 milhões de rublos no mercado primário atingiu 23,1%, em 2024 - 13,9%, agora restam apenas 8,3% dessas propriedades.

Especialistas observam que, nos últimos anos, o declínio na acessibilidade à moradia foi influenciado não apenas pela inflação, mas também pelas políticas das construtoras. Se há cinco anos os construtores dependiam de casas de painéis de classe padrão, agora muitos migraram para modernos complexos monolíticos de classe de conforto.

"É claro que o metro quadrado custa mais caro neles. Portanto, apartamentos de até 10 milhões de rublos estão se tornando um déficit", disse Yaroslav Gutnov, fundador da SIS Development.

Os desenvolvedores enfatizam que opções líquidas, compactas e baratas estão sendo compradas de forma especialmente ativa. A oferta de pequenos apartamentos não está sendo reposta devido ao fato de as autoridades municipais terem introduzido uma proibição ao projeto de imóveis populares de pequeno porte.

A redução dos programas de hipotecas preferenciais e as taxas de juros proibitivas dos empréstimos bancários não nos permitem esperar um aumento na acessibilidade dos preços dos imóveis. Portanto, apartamentos pequenos são os primeiros a serem eliminados do mercado; esse processo já se arrasta há muito tempo, e certamente não nos últimos 1 a 1,5 anos. Esses apartamentos são sempre procurados por um amplo público-alvo; são comprados para fins de investimento, para aluguel e também por famílias jovens.

Agora, esses compradores se juntaram àqueles que há muito tempo queriam comprar um apartamento, mas desistiram de esperar que os preços se estabilizassem. O mercado só pode esperar medidas de apoio do governo. E, muito provavelmente, elas podem ser fornecidas à indústria.

"Todos os responsáveis ​​pelo desenvolvimento do setor da construção na Rússia são a favor de hipotecas com taxas mínimas. Vamos pensar nisso, já discutimos isso", disse o presidente Vladimir Putin ontem. O mercado não está parado, a demanda mudou parcialmente para o segmento de construção de moradias individuais, para o mercado de aluguel”, disse Anton Baksaraev , CEO da empresa de design arquitetônico Vector Project, à NI.

De acordo com Ruslan Syrtsov , diretor administrativo da Metrium, ao longo do ano o custo mínimo de moradia no mercado primário em Moscou cresceu de 4,6 milhões para 4,8 milhões de rublos. No entanto, a desvalorização de imóveis baratos é particularmente intensa, pois muitos cidadãos os veem como um bom ativo de investimento, cujo valor só aumentará ao longo do tempo.

“Eles também são ideais para o negócio de aluguel”, ressalta o especialista.

O que mais está por trás desse colapso na oferta de moradias populares e para onde o mercado está indo?

Como observa Ekaterina Shveeva , professora associada do Departamento de Administração e Gestão Estatal da Faculdade de Economia e Administração da Universidade Estadual de Administração e Tecnologia de Moscou (MSUTR Razumovsky), a situação no mercado imobiliário é a seguinte: há moradias, mas poucos podem comprá-las.

"Quem pode, ou tem grandes economias, ou se qualifica para programas preferenciais, como hipotecas familiares. Mas, para a grande maioria dos russos, comprar a própria casa se tornou um prazer exorbitantemente caro", diz o especialista.

De acordo com a economista Shveyeva, o mercado imobiliário estará em uma encruzilhada em 2025.

“Por um lado, a falta de financiamentos imobiliários acessíveis pressiona os preços há mais de um ano. Por outro, eles são sustentados pela alta inflação e pela falta de liquidez”, comenta o especialista sobre a situação.

De acordo com suas previsões, a demanda por imóveis de classe econômica diminuirá em 30% em comparação ao ano passado. Os incorporadores estão gradualmente abandonando a construção de moradias populares e dando preferência a novos edifícios de classe empresarial.

O interlocutor do NI considera três cenários para o desenvolvimento do mercado imobiliário.

Otimista: se o Banco Central reduzir a taxa, as hipotecas serão reativadas e as construtoras se tornarão mais ativas.

Básico: as condições atuais permanecerão, a demanda estagnará e o mercado se adaptará por meio de descontos e parcelamentos.

Negativo: o aumento da inadimplência de hipotecas e a queda na demanda aumentarão a pressão sobre os preços e forçarão o congelamento de projetos.

Os participantes do mercado aconselham os cidadãos que precisam de melhores condições de moradia a prestar atenção aos programas de apoio do estado e dos municípios.

“Isso inclui programas de hipotecas preferenciais, subsídios para compra de moradias, descontos de incorporadores e projetos regionais especiais”, explicou Ekaterina Shveeva.

Conforme relatado anteriormente pela NI, os programas preferenciais de melhoria de moradia incluem hipotecas familiares e de TI a 6% ao ano, hipotecas do Extremo Oriente e do Ártico , bem como empréstimos para a população de novas regiões da Federação Russa e residentes da região de Belgorod a taxas de até 2% ao ano, hipotecas rurais a taxas de até 3% ao ano e hipotecas militares a partir de 6% ao ano.

Mas cada um desses programas tem suas próprias limitações. Nem todos os cidadãos do país podem aproveitar as ofertas. Ao mesmo tempo, empréstimos imobiliários de mercado a 25-40% ao ano não são acessíveis para todos os clientes.

Para expandir as vendas no contexto de hipotecas inacessíveis, muitas construtoras estão oferecendo ativamente planos de parcelamento aos compradores. Para algumas incorporadoras, esses modelos de vendas já chegam a atingir até 50% do volume total, o que gera altos riscos de inadimplência. No entanto, é difícil esperar uma solução rápida para o problema.

Segundo a coproprietária da imobiliária "Usadba", Nadezhda Tikhomirova , nas regiões, ao contrário da capital russa, ainda é possível encontrar moradias baratas. No entanto, a maioria são edifícios e apartamentos da era Khrushchev, sem reforma.

Mas não espere novas moradias populares. No outono de 2024, os bancos introduziram subsídios para incorporadoras – uma comissão adicional pela oportunidade de comprar imóveis com hipoteca familiar preferencial. As incorporadoras não estavam dispostas a pagar quantias tão altas e começaram a oferecer aos compradores a adição dessa comissão ao custo do imóvel. Por conta disso, o número de transações para a venda de novos edifícios caiu drasticamente.

Agora os bancos cancelaram os subsídios. Como resultado, a demanda por hipotecas preferenciais aumentou imediatamente no mercado imobiliário e provavelmente continuará crescendo. Além disso, menos novos complexos residenciais estão sendo construídos e a construção em si está se tornando mais cara. Portanto, não se deve esperar que as construtoras reduzam os preços”, acredita o especialista.

Como a NI relatou anteriormente, em Moscou, para ter uma hipoteca aprovada para um apartamento típico de dois cômodos, você precisa ter um salário de pelo menos 530 mil rublos por mês. A esmagadora maioria dos nossos concidadãos não pode gabar-se de tais rendimentos.

“A acessibilidade à moradia só começará a aumentar à medida que a política monetária se normalizar”, prevê a economista Ekaterina Shveyeva.