A Duma Estatal decidiu reavivar a instituição de casas de habitação na Federação Russa

Deputados da Duma Estatal começaram a trabalhar em um projeto de lei para a criação de prédios de apartamentos. Na Rússia czarista, eles ocupavam a maior parte do mercado imobiliário para aluguel nas grandes cidades. O formato imobiliário revitalizado pode se tornar uma alternativa lucrativa à hipoteca se o proprietário conceder aos inquilinos o direito de comprar o apartamento após 20 a 25 anos. No entanto, as construtoras receberam a iniciativa legislativa com certa frieza.

Como explicou Vladimir Koshelev, vice-presidente do Comitê de Construção, Habitação e Serviços Públicos da Duma Estatal, o mercado imobiliário russo em breve verá o surgimento de uma instituição de prédios de apartamentos, construídos especialmente não para a venda de apartamentos, mas para o seu arrendamento civilizado. Em sua opinião, esse tipo de imóvel, difundido no Império Russo no final do século XIX e início do século XX, ajudará a melhorar as condições de vida dos russos modernos.

Atualmente, o Código de Habitação da Federação Russa não inclui o conceito de "casas para alugar", embora existam exemplos de proprietários que alugam não apenas apartamentos ou flats individuais, mas também prédios de apartamentos. Assim, alguns análogos de casas para alugar são apartamentos e apart-hotéis. Eles diferem das casas para alugar por serem imóveis comerciais e as pessoas que moram neles não podem se registrar neste endereço.

Como Sergey Smirnov, sócio sênior da rede Vysotsky Estate, disse ao MK, os prédios de apartamentos têm boas perspectivas na Federação Russa. Segundo seus dados, 5 a 6 projetos desse tipo estão sendo implementados em Moscou, mas a capacidade potencial desse segmento é estimada em 50 mil famílias. Já existem vários projetos bem-sucedidos nessa direção.

Na sua opinião, a iniciativa legislativa pode mudar o mercado imobiliário russo para aluguel. Porque se tornará mais transparente e civilizado. Esquemas duvidosos, incluindo aqueles que subavaliam taxas, desaparecerão. Além disso, a base tributável aumentará e o registro de inquilinos melhorará. É verdade que precisamos de inovações que permitam o registro de inquilinos. Como se sabe, o registro temporário abre acesso à infraestrutura social do distrito (escolas, creches, hospitais).

"As empresas privadas ficarão felizes em se envolver na construção de prédios de apartamentos. Principalmente se receberem os benefícios que os participantes do setor hoteleiro têm hoje", acredita Smirnov.

A maioria das incorporadoras entrevistadas pelo MK não compartilha desse otimismo. "Na situação atual, devido ao alto custo do financiamento de projetos, a implementação desses projetos não interessa às incorporadoras. O período de retorno do investimento para esses projetos pode chegar a 10 a 15 anos, o que é catastroficamente longo para os padrões russos. Para efeito de comparação: a construção de complexos residenciais comuns com apartamentos à venda se paga em média de 3 a 5 anos", observou Ivan Tatarinov, diretor executivo da incorporadora Glincom. Além disso, em sua opinião, as incorporadoras de prédios de apartamentos terão que lutar contra o mercado de aluguel "cinza", onde as taxas podem ser significativamente mais baixas.

O vice-diretor financeiro do Granel Group, Yuri Chernoivanov, concorda com esse ponto de vista: “Hoje, o segmento de prédios de apartamentos não desperta interesse, já que o período de retorno do investimento em imóveis para aluguel leva de 18 a 20 anos. Investimentos nesse segmento agora podem ser considerados por fundos estatais soberanos, para os quais um retorno de 4% a 5% é considerado normal. No caso de financiamento integral por fundos estatais e bancos, alguns desses projetos podem ser de interesse de incorporadoras profissionais, como consultores e gerentes de projeto (desenvolvimento remunerado).”

Segundo os empreendedores, os benefícios estatais que tornariam esses projetos economicamente viáveis ​​poderiam estimular o interesse por prédios de apartamentos. Por exemplo, o financiamento da construção com recursos dos orçamentos regionais. "Em regiões com maior déficit habitacional, o Estado poderia se tornar o cliente da obra, e tais projetos permaneceriam em seu balanço", acredita Tatarinov.

Segundo Andrey Sado, sócio-gerente da Penny Lane Realty, as autoridades estaduais ou municipais também podem isentar incorporadoras do pagamento de taxas pela alteração do tipo de uso permitido do solo, como forma de apoio. As autoridades também podem fornecer subsídios para a construção de prédios de apartamentos ou taxas de juros preferenciais em empréstimos.

"Conceder um certo status a edifícios para sua conversão em prédios de apartamentos não parece totalmente lógico, dada a presença de hotéis e apart-hotéis no mercado, oferecendo aluguéis de curta e longa duração", observou o Sr. Sado. Em sua opinião, complexos hoteleiros com aluguel diário e apartamentos do tipo apartamento com cozinha podem ser classificados como prédios de apartamentos. "Portanto, é improvável que este projeto de lei tenha um impacto significativo no mercado imobiliário no segmento de aluguel", assegura o especialista. Em sua opinião, as referências dos autores ao Império Russo também não são totalmente corretas.

— A diferença fundamental entre os prédios de apartamentos pré-revolucionários e as instalações modernas planejadas para construção reside nos propósitos para os quais foram construídos — enfatizou o Sr. Sado. — Os prédios de apartamentos pré-revolucionários foram construídos por empreendedores com o objetivo de obter lucro no contexto de um rublo estável, quando as pessoas preferiam alugar imóveis em vez de comprá-los. Atualmente, no contexto de instabilidade do rublo e inflação, as pessoas tendem a investir em imóveis, mesmo com altas taxas de hipoteca, pois isso lhes permite preservar o capital.

Segundo sua avaliação, na Rússia, a maior demanda por prédios de apartamentos pode surgir entre trabalhadores migrantes e trabalhadores temporários, que precisam viver em condições que não atendem aos requisitos de conforto modernos. Ou seja, os prédios de apartamentos provavelmente serão voltados para o segmento econômico ou de conforto.

O diretor executivo do Moscow Investors Club, Vladislav Preobrazhensky, observou: “Considerando o alto custo atual do crédito para o desenvolvedor e o valor do aluguel, pode-se dizer que os projetos para a construção de casas lucrativas (para aluguel, arrendadas) nunca darão frutos.”

Ele lembrou que, na UE, os proprietários desses imóveis são investidores institucionais que inicialmente compram prédios de apartamentos de incorporadoras na íntegra e depois os alugam. O princípio é observado: a incorporadora constrói e vende o imóvel, enquanto o comprador, o proprietário do imóvel, o aluga. Trata-se de negócios distintos e benéficos para ambos. Nos EUA, os investidores institucionais incluem fundos de pensão não estatais, seguradoras, grandes empresas e fundos de investimento e fundos de hedge.

Segundo o diretor executivo, assim que os proprietários russos "crescerem" a ponto de comprar casas inteiras, é bem possível que surjam prédios de apartamentos. "O surgimento de investidores institucionais também é possível, mas isso requer uma conjuntura econômica diferente, incluindo uma relacionada a uma mudança na política monetária do país. Esse processo não será rápido, mas os preparativos para a formação do próprio negócio relacionado a prédios de apartamentos devem ser feitos com antecedência. Portanto, iniciativas legislativas nessa área são bem-vindas", concluiu Preobrazhensky.

Publicado no jornal "Moskovsky Komsomolets" nº 29539 de 10 de junho de 2025

Manchete de jornal: Alternativa de hipoteca encontrada com histórico