Konut sıkıntısının en fazla olduğu bölgelerde inşaat durgunlaşıyor

İspanya'nın gayrimenkul piyasasında en fazla gerginliğin yaşandığı ana kent merkezlerinde yeni inşaat üretimi durgunlaşıyor, hatta düşüyor. Değerleme şirketi UVE Valoraciones tarafından Salı günü yayınlanan bir rapora göre, bunun nedeni yeni mülk arzı ile en yüksek talebin olduğu bölgeler arasındaki kopukluktur. Çalışma, geçen Kasım ayındaki resmi yeni inşaat başlangıçlarına (ev inşa etme izinleri) dayanan ve mevcut en son verilere dayanıyor ve bunları 2024'ün başındaki durumla karşılaştırıyor. Rakamlar, inşaatın Mart ve Kasım ayları arasında ülke çapında %9 artmasına rağmen, bu oranın iller arasında eşit olmadığını ve daha belirgin bir konut krizi yaşayanlar için bile elverişsiz olduğunu doğruluyor. Örneğin Madrid'de yeni konut inşa sayısında %1,47'lik düşüş yaşanırken, Barselona'da ise ancak %1,95'lik artış görüldü. Ekspertizci bunu, her iki ilde sırasıyla 107.000 ve 85.000 hanenin tahmini açığıyla karşılaştırıyor.

Son yıllardaki eğilimleri inceleyen araştırmacılar, Madrid'de 2022'de yılda 20 binin üzerinde konut inşaatına başlandığını, ancak bu sayının 2023 ve 2024'te azaldığını, bunun da üretimde bir soğuma anlamına geldiğini belirtiyor. Raporda, Barselona'nın 2022'de zirveye ulaştığı, "pandemi öncesi seviyelerin üzerine çıktığı" ancak "yeterli yeniden canlanma olmadığı" belirtiliyor.

Sorun, nüfusun en yoğun olduğu iki seçim bölgesinin ötesine geçiyor. Turizmden kaynaklanan talep baskısının en fazla olduğu ve fiyatların en yüksek olduğu illerden biri olan Balear Adaları'nda, inşaatta son dönemdeki düşüş yüzde 11,4'e ulaştı. Raporda, toplam konut stoğuna oranla en fazla konut açığının görüldüğü ilin burası olduğu vurgulanıyor. Analizin yazarları, her yıl yaklaşık 4.000 evin yerleşik olmayanlara satıldığı bir bölgede "üretimin tehlikeli derecede düşük" olduğunu ekliyor. Kanarya Adaları'nda hem Las Palmas'ta hem de Santa Cruz de Tenerife'de düşüş daha da belirginleşti ve yüzde 20'nin üzerine çıktı.

Kurtulan tek şehir Sevilla

Taşra pazarları arasında en önemlileri arasında yer alan Sevilla, tuğla sektörünün oldukça sağlıklı göründüğü tek yer. Mart-Kasım 2024 döneminde yapı ruhsatlarında %30 artış yaşandı. UVE Valoraciones'e göre bu döneme özgü olmayan bir davranış. Raporda, söz konusu eyalette inşaat faaliyetlerinin 2019'dan bu yana istikrarlı bir şekilde arttığı, Kovid-19 krizinden önceye kıyasla üç kat daha yüksek seviyelere ulaştığı vurgulanıyor. Yazarlar, "Son yıllarda biriken açığın hafifletilmesi için bu tepkinin Madrid ve Barselona gibi eyaletlerde de tekrarlanması gerekiyor" uyarısında bulunuyor.

Yabancılar tarafından yapılan konut satın alma oranının en yüksek olduğu Alicante ilinde, Mart-Kasım ayları arasında konut inşaatına başlanan konut sayısı yüzde 9 arttı. Değerleme uzmanı bu artışı yetersiz buluyor. Malaga'da ise - 15.000 konut açığının tahmin edildiği ve her yıl 10.500'den fazlasının yerleşik olmayanlara satıldığı - değişim %6 oldu ve inşaat seviyeleri 2019'daki seviyelerin altında kalmaya devam ediyor. Valencia'da toparlanma daha da kısa sürdü (%4), burada yaklaşık 64.000 konut gerekecek.

%61'i on ilde yoğunlaştı

En fazla stres yaşayan bazı bölgelerdeki marjinal artışlara rağmen, bunlar hala en fazla inşaat hacminin gerçekleştiği bölgelerdir. Özellikle iller, 2023 Kasım ayından 2024 yılının aynı ayına kadar biriktirdikleri yeni inşaat projesi sayısına göre sıralandığında, ilk onda on izinden altısı yer alıyor. Bunlar Madrid, Barselona, ​​​​Sevilla, Malaga, Alicante, Valensiya, Murcia, Balear Adaları, Valladolid ve Almeria.

Ancak raporda, bu yoğunlaşmaya rağmen, "yeni ailelerin kurulması, son birkaç yılda biriken açığı kapatma ihtiyacı veya yerleşik olmayanlardan gelen satın alma talebini karşılama" nedeniyle artan talebi karşılayacak yeni inşaatların yapılmadığı bölgelerin bu görevi yerine getiremediği sonucuna varılıyor. Bu bağlamda, UVE Valoraciones Başkanı Germán Pérez Barrio, “veriler, inşaatın etkin talepten çok arazi ve finansman mevcudiyetine yanıt vermeye devam ettiğini gösteriyor” diyor. Ve bu durum "İspanya'nın ana pazarlarındaki mülk sıkıntısını daha da kötüleştiriyor" diyor.