İspanya'nın Konut Yasası'nın başarısız olmasının beş nedeni

Konut Kanunu, Kentsel Kira Kanunu'nun bir reformuydu ve kira kontrol endeksi oluşturarak kira fiyatlarını düzenlemek, boş evi olan ev sahipleri için vergileri artırmak ve evlerini piyasa değerinin altında kiraya verenlere teşvikler yaratmak için tasarlanmıştı.

Ancak iki yıl geçti ve durum daha da kötüleşti. Emlak portalı Idealista'nın verilerine göre, İspanya'nın ortalama kira fiyatları Mayıs 2023 ile Nisan 2025 arasında aslında yüzde 24 arttı.

İspanya'da bu süre zarfında kalıcı kiralık konut piyasasındaki konut arzı yüzde 17 düştü ve son iki yılda kiralamakla ilgilenen kişi sayısında yüzde 79'luk önemli bir artış yaşandı.

Talepteki bu artış ve arzın azalması da tarihi fiyatlara yol açtı.

Bütün bunlar İspanya'nın Konut Yasası'nın feci şekilde başarısız olduğunu gösteriyor, peki neden?

İspanya'da kiralama: Ev sahibi depozito olarak ne kadar talep edebilir?

Ev sahipleri mevsimlik kiralamalara yöneliyor

Idealista'ya göre, düzenli kiralama arzı azalırken, sezonluk kiralamalar, ilk çeyrekte bir önceki yıla göre yüzde 25 artışla fırladı ve şu anda İspanya'daki tüm kiralama pazarının yüzde 14'ünü oluşturuyor.

İçinde Barselona'da listelenen evlerin yüzde 47'si sezonluk kiralıkken, San Sebastián'da bu oran yüzde 37.

Pek çok ev sahibi, standart kiralamaları çevreleyen yasal belirsizlikten bıktı ve birçoğu, özellikle şu anda bu kadar katı düzenlemelere uymak zorunda olmayan kısa süreli ve uzun süreli kiralamalar arasında yasal bir belirsizlik içinde oldukları göz önüne alındığında, geçici veya sezonluk kiralamalara yöneldi.

Ayrıca bakınız:

Arzın azalması ve talebin fırlaması

İspanya'nın önde gelen emlak portalından alınan istatistiklere göre, 2025'in ilk çeyreğinde ulusal kiralık konut arzı, son iki yılda yaşananlarla uyumlu olarak yüzde 3 düştü.

Bu arada, talep azalmaz ve daire kiralamak isteyen kişi sayısı giderek artar. Örneğin, bu yılın Ocak ve Mart ayları arasında her mülk için ortalama 35 kiracı başvuruda bulundu.

Kiralık ev rekabeti, ilan başına 61 aile ile Barselona'da en yüksek seviyede. Bunu Palma de Mallorca (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) ve Sevilla (35) takip ediyor.

Ülke ortalamasının altında Valencia (31), Malaga (28) ve Alicante (25) yer alıyor.

Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden bu yana geçen iki yılda talep yüzde 79 arttı.

Kira fiyatları artmaya devam ediyor

Kiralık piyasası, 25 eyalet başkentinin rekor seviyelere ulaşmasıyla büyük bir baskı altında. Fiyatlar aslında bu iki yılda yükselmeyi bırakmadı ve şu anda ortalama %24 arttı. En yüksek artışlardan bazıları Segovia'da (%39), Valencia'da (%35), Madrid'de (%31) ve Santa Cruz de Tenerife'de (%30) görüldü.

Büyük başkentlerde de kiralarda artış eğilimi görülüyor: Barselona (%28), Alicante (%27) ve Malaga ile Palma (%24).

Idealista'nın yayınladığı son fiyat raporuna göre, yaklaşık 25 il merkezinde kiralar rekor seviyelere ulaşarak metrekare başına ortalama 14,3 avroya ulaştı ve Nisan 2025'i kapattı.

AYRICA OKUYUN: İspanya'da insanlar maaşlarının yarısını kiraya ödüyor

Kısa dönemli kiralara uygulanan sıkı kontroller istenilen etkiyi yaratmadı

İspanyol hükümeti, Airbnb tarzı kiralamalara, kısa dönem kiralamaların kaydı gibi daha fazla kontrol getirdi; bu, tüm turistik dairelerin, sezonluk kiralamaların ve oda kiralamalarının reklam verebilmek için bir platforma kayıt yaptırmaları gerektiği anlamına geliyor. Bu, 1 Temmuz'a kadar yürürlüğe girmeyecek.

Ayrıca ev sahipleri ve kiracılar kısa dönemli kiralamalarda geçici iş sözleşmeleri, kurslar veya kısa dönem vizeler gibi gerekçeler göstermek zorunda kalıyorlar ki bu da sorunlara yol açıyor.

Nisan ayından bu yana İspanya'da ortak konutlarda daire ve apartman dairesi sahibi olan ev sahiplerinin, bu daireleri turistler için kısa süreli tatil evlerine dönüştürmeleri de zorlaştı .

Tüm bu önlemlere rağmen ev sahipleri, konutlarını uzun vadeli kiralamaya sunmuyor, birçoğu da konutlarını ya boş bırakmayı ya da geçici olarak kiralamayı tercih ediyor.

Mevsimlik veya geçici kiralamalar hâlâ Medeni Kanun ile düzenleniyor, çünkü siyasi partiler bundan sonraki süreçte nasıl bir yol izleyecekleri konusunda anlaşamıyor.

DAHA FAZLASINI OKUYUN: İspanya'daki ev sahipleri neden uzun vadeli kiralamak yerine dairelerini boş bırakıyor?

'Stresli bölgeler' planı işe yaramadı

Konut Yasası'nın büyük bölümlerinden biri 'Stresli Konut Piyasaları'nın tanıtımıydı. Bu, belirli alanlardaki yeni kira sözleşmeleri için fiyat artışını sınırlar. Fiyatlar, ilgili eyaletin Tüketici Fiyat Endeksi'ni (TÜFE) beş puan aşarsa veya aileler maaşlarının yüzde 30'undan fazlasını kira ödemeye ayırırsa, alanlar 'stresli' olarak kabul edildi.

Ülkenin her bölgesi bunu uygulamak isteyip istemediğinden sorumluydu. Katalonya, Mart 2024'te vurgulandığı gibi 140 belediyeyi ilan eden ilk bölgeydi. Bu, Ekim ayında 131 yerel bölgeyi daha içerecek şekilde genişletildi.

Sorun şu ki bunların uygulanması biraz zaman aldı. Sadece bu yılın başında birkaç Bask belediyesi 271 Katalan kasabasına katıldı. San Sebastián, Bask Bölgesi'ndeki stresli bölgelere katılan en son belediyedir.

Ayrıca bakınız: İspanya'daki kira tavanları, fırsatçı fonları ülkeden ayrılmaya ikna ediyor (ama bir sorun var)

Bilbao, Vitoria i Gasteiz, A Coruña, Santiago de Compostela ve Las Palmas de Gran Canaria gibi diğer şehirler ise şu anda bu başvuru için gereken şartları karşılayıp karşılamadıklarını araştırıyor.

Ayrıca işe yarayıp yaramadığı konusunda da sorular var. Idealista, Katalanya'nın en büyük 15 şehrinden gelen verileri analiz etti ve Konut Yasası ve kira sınırının yürürlüğe girmesinden bu yana uzun vadeli kiralama sözleşmelerinin sayısının %21,5 oranında düştüğünü gördü.

AYRICA OKUYUN: İspanya'nın konut krizine bir çözüm var mı? İşte uzmanların söyledikleri