Abril "frio": queda na atividade compradora no mercado imobiliário da capital

Historicamente, abril marca o pico de vendas de imóveis novos e prontos em Moscou no primeiro semestre do ano. No entanto, este ano houve uma reversão da antiga tendência. De acordo com os resultados do segundo mês da primavera, o número de transações registradas para compra de apartamentos e flats caiu tanto no mercado imobiliário primário quanto no secundário. O que aconteceu e quanto tempo durará a nova tendência?

De acordo com o escritório da capital, Rosreestr, 6,6 mil acordos de participação acionária (EPAs) foram registrados no mercado imobiliário em construção em abril passado, o que representa 17% menos do que em abril de 2024, quando 7,9 mil EPAs foram registrados. Em comparação a março de 2025, o número de acordos diminuiu 4% (de 6,9 ​​mil DDU), o que indica alguma desaceleração na atividade após o primeiro trimestre.

“A diminuição no número de instituições de educação pré-escolar observada em abril reflete várias tendências importantes”, disse David Khudoyan, CEO da Optima Development, ao MK. Em primeiro lugar, na opinião dele, no contexto de taxas altas e constantes em hipotecas tradicionais, os planos de parcelamento da construtora estão se tornando uma ferramenta de vendas fundamental. Em projetos individuais, especialmente em segmentos de preços mais altos, a parcela de transações que utilizam parcelamento pode chegar a 60%. Os desenvolvedores estão efetivamente assumindo parte do fardo financeiro ao oferecer aos compradores termos mais flexíveis.

Em segundo lugar, o mercado de construção nova da capital continua a se transformar: a participação de projetos de mercado de massa está diminuindo gradualmente, dando lugar a propriedades de classe empresarial e premium. “Mudanças na estrutura de oferta afetarão inevitavelmente a estrutura de demanda, já que lotes mais caros implicam em um público-alvo diferente”, acrescentou a construtora.

No mercado de imóveis prontos (novos edifícios e habitações secundárias que entraram em operação – MK), a atividade de compra também diminuiu em abril passado. Foram registrados 11,4 mil contratos de compra e venda, 13% a menos que em abril de 2024 (quando foram registradas 13,1 mil transações). Em comparação com março de 2025, quando o Rosreestr de Moscou registrou 12,4 mil acordos, a demanda diminuiu 7,6%. No geral, os números de abril de 2025 neste segmento foram menores que os do ano passado e de março.

“Os indicadores de abril do mercado imobiliário de Moscou indicam uma adaptação contínua às novas realidades econômicas”, afirma Ruslan Syrtsov, Diretor Executivo da Metrium. Segundo ele, historicamente, abril marca o pico de vendas no primeiro semestre do ano e reflete um aumento sazonal na demanda. No entanto, quando comparado com períodos semelhantes em anos anteriores, a atividade atual dos compradores continua moderada. O mercado ainda precisa de soluções claras e de longo prazo para as questões de suporte à demanda, principalmente em termos de crédito imobiliário. É necessário não apenas estender os programas existentes, mas também desenvolver novos mecanismos, possivelmente mais flexíveis, que possam ser combinados de forma eficaz com ferramentas de incorporadoras, como o parcelamento, acredita o especialista.

Mas as hipotecas ainda estão fazendo pouco para estimular as vendas de imóveis. Assim, em abril de 2025, foram registradas 11,6 mil operações de crédito, o que representa um aumento de 9% em relação a abril de 2024 (10,6 mil contratos) e de 11% em relação a março de 2025, quando o número de contratos entre bancos e tomadores foi de 10,4 mil.

“Um pequeno aumento nas transações de hipotecas em abril é, obviamente, um sinal positivo para o mercado imobiliário residencial”, disse Larisa Shvetsova, CEO da River Park LLC, ao MK. Segundo sua avaliação, a dinâmica positiva foi sustentada pela recusa dos grandes bancos em cobrar comissões adicionais dos incorporadores na emissão de empréstimos preferenciais, bem como pelo aumento dos limites desses programas para as próprias instituições de crédito. “Essas medidas ajudaram a estabilizar a situação do mercado imobiliário após alguma incerteza no início deste ano. Isso é especialmente perceptível em Moscou, onde ainda há alta demanda potencial de mutuários com boa solvência, prontos para aproveitar os produtos de crédito disponíveis. Isso, por sua vez, sustenta a atividade geral do mercado imobiliário”, resume a incorporadora.

De acordo com a previsão dos participantes do mercado de construção pesquisados ​​pelo MK, devido aos longos feriados de maio, não se deve esperar um aumento na atividade de compras no final de maio. Os setores primário e secundário do mercado imobiliário da capital provavelmente "reanimarão" mais perto do outono, quando a próxima temporada de negócios começa após as férias em massa em setembro.