Moradia com distorções: hipotecas familiares são frequentemente usadas para comprar apartamentos pequenos

Os cidadãos frequentemente contraem hipotecas familiares para apartamentos de um cômodo e até mesmo estúdios, que claramente não são adequados para pais com filhos. Isso foi afirmado no Fórum Econômico Oriental pela Primeira Vice-Ministra do Trabalho, Olga Batalina. Ao mesmo tempo, cerca de 40% das famílias não conseguem arcar nem mesmo com uma hipoteca preferencial. O MK apurou junto a especialistas o quão perigosos são os desequilíbrios no mercado de crédito imobiliário.

O Ministério do Trabalho notou uma distorção nas hipotecas preferenciais em favor da compra de pequenos apartamentos e estúdios. Essas moradias não são adequadas para famílias com crianças. As autoridades também estão preocupadas com o fato de que esses apartamentos são frequentemente adquiridos para fins de investimento, e não para moradia. "Hoje, não temos restrições nos programas preferenciais e hipotecários quanto ao uso desses fundos para a compra de moradias de diversos tamanhos", observou Batalina. Ao mesmo tempo, apesar de existirem muitos programas preferenciais diferentes na Rússia – hipotecas familiares, do Extremo Oriente, rurais, etc. –, mesmo de acordo com as estimativas mais otimistas, pelo menos 40% das famílias não conseguirão arcar com nenhum deles. Segundo Batalina, em alguns casos, uma hipoteca pode ser um fator limitante para a taxa de natalidade.

As estatísticas das plataformas de hipotecas confirmam apenas parcialmente os dados do vice-ministro. Assim, de acordo com o serviço do maior banco estatal, no âmbito das hipotecas familiares, os clientes compram com mais frequência apartamentos de um e dois quartos. Eles representam cerca de 80% das transações que utilizam o programa estatal. A principal limitação é o preço. "O custo de novos edifícios muitas vezes não permite contar com opções mais espaçosas, especialmente se esta for a primeira casa própria da família", disse Yaroslav Gutnov, fundador da SIS Development.

Especialistas divergem sobre se o fato de os russos comprarem apartamentos pequenos no âmbito deste programa estatal representa um problema para as hipotecas familiares. Segundo Oleg Repchenko, chefe do Centro Analítico de Indicadores do Mercado Imobiliário, embora o objetivo do programa seja ajudar famílias com filhos a resolver seus problemas de moradia e apoiar a taxa de natalidade, hoje essa tarefa é difícil de realizar devido ao custo da moradia. Se em 2018, no início do programa estatal, com um limite de crédito de 12 milhões de rublos e uma entrada de 20%, era possível comprar um apartamento de três ou quatro cômodos de 75 a 100 m², hoje, com esse orçamento na "antiga" Moscou, pode-se contar com, no máximo, um modesto apartamento de dois cômodos. Os preços dos apartamentos dobraram nos últimos anos, enquanto a hipoteca preferencial em massa estava em vigor. E o limite para hipotecas familiares com uma entrada mínima simplesmente não é suficiente para um apartamento confortável para uma família. As pessoas compram o que podem pagar, mas as condições de moradia, contrariamente à lógica do programa estatal, não melhoram significativamente.

No entanto, há outro ponto de vista. "Muitas famílias consideram esse formato como o primeiro passo para resolver o problema da moradia", afirma Maxim Samsonov, CEO da Tashir Estate. "Isso permite entrar no mercado com um endividamento mínimo e sem comprometer a estabilidade financeira. Além disso, a moradia é frequentemente comprada para crianças — por exemplo, perto de uma universidade — o que explica a escolha de apartamentos compactos." Nesse caso, isso não é evidência de abuso do programa, mas uma estratégia racional que corresponde às circunstâncias da vida. "É claro que é desejável que as crianças cresçam em apartamentos espaçosos, mas qualquer melhoria nas condições de moradia já é uma bênção", afirma Ruslan Syrtsov, diretor administrativo da Metrium. Às vezes, famílias com filhos que já possuem moradia própria contratam uma hipoteca preferencial para fins de investimento. Não há nada de repreensível nisso: esses investimentos também têm um efeito positivo na situação demográfica e contribuem para o cuidado da maternidade e da infância, garante o especialista. Uma hipoteca familiar é um instrumento financeiro e as pessoas a adaptam às suas necessidades. Para alguns, ter uma casa própria, mesmo que modesta, é mais importante do que a perspectiva de alugar por anos. Segundo Samsonov, para aumentar a eficácia do programa, faz sentido diferenciar seus objetivos e condições. Em vez de critérios uniformes, seria lógico introduzir diferentes produtos no âmbito das hipotecas preferenciais: comprar a primeira casa, melhorar as condições de moradia, adquirir imóveis para a educação dos filhos...

Autores: