Покупка жилой недвижимости за счет средств пенсионного фонда — вот почему залог обычно выгоднее досрочного изъятия

Цены на швейцарскую недвижимость резко выросли в последние годы. Чтобы увеличить собственный капитал для покупки и снизить требуемый годовой доход, многие покупатели используют средства из своих пенсионных фондов и счетов Pillar 3a: согласно анализу, опубликованному в конце октября ипотечным брокером Moneypark, 48% новых покупателей жилья использовали средства своих пенсионных фондов для покупки жилья. Об этом свидетельствуют данные примерно 7500 сделок купли-продажи за последние пять лет.

Это делается на основании Закона о содействии развитию жилищного строительства (WEF), который позволяет использовать средства пенсионного фонда для приобретения жилья, находящегося в частной собственности. Однако досрочное изъятие пенсионных средств имеет и свои недостатки: согласно анализу, покупатели в среднем инвестируют около 70% своей трудовой пенсии в собственное жильё. При среднем коэффициенте конвертации 5,3% это приводит к пенсионному дефициту в размере 500 франков в месяц. Этот дефицит должен быть покрыт к моменту выхода на пенсию.

При досрочном изъятии активов пенсионного фонда следует учитывать несколько моментов. Одним из распространённых вариантов является залог капитала. Ниже приведены наиболее важные вопросы и ответы, касающиеся использования пенсионных средств для покупки недвижимости.

Согласно Федеральному закону «О трудовом обеспечении по старости, по случаю потери кормильца и по инвалидности» (BVG), застрахованное лицо может частично или полностью снять средства пенсионного фонда для приобретения жилой недвижимости.

Как поясняет Федеральное управление социального страхования (BSV), эти деньги также могут быть использованы для погашения ипотеки, финансирования ремонта или инвестиций в недвижимость, повышающих её стоимость. То же самое относится и к участию в жилищном кооперативе.

Дом или квартира должны находиться в собственности владельца. Кроме того, кредит может быть предоставлен только на один объект недвижимости. Минимальная сумма досрочного снятия средств составляет 20 000 швейцарских франков. Если лицо состоит в браке или зарегистрированном партнерстве, его супруг(а) или зарегистрированный партнер должны предоставить письменное согласие.

Согласно Постановлению о содействии развитию жилищного строительства с помощью профессиональных пенсионных фондов (WEFV), досрочное снятие средств возможно только каждые пять лет. Более того, заявление должно быть подано не позднее, чем за три года до возникновения права на пенсионные выплаты, если иное не предусмотрено правилами пенсионного фонда.

Особые правила действуют с 50 лет. До этого момента весь накопленный капитал в пенсионном фонде можно использовать для покупки жилья. После этого человек может использовать либо остаток накоплений, имевшийся в пенсионном фонде на момент 50 лет, либо половину остатка на момент снятия средств, в зависимости от того, какая из двух сумм больше.

Пенсионный фонд выплачивает авансовый платеж не позднее, чем через шесть месяцев. Платеж поступает непосредственно продавцу, застройщику или кредитору, как объясняет Вилли Турнхерр, эксперт по пенсионному страхованию в Thurnherr Consulting. При этом в земельном кадастре регистрируется ограничение на отчуждение. «Это гарантирует, что в случае продажи средства пенсионных накоплений останутся целевыми», — говорит он.

Одним из последствий досрочного изъятия средств является снижение пенсионных выплат, поэтому важно тщательно спланировать, как и когда можно будет покрыть эти пробелы. «Пожилым покупателям жилья, в частности, следует тщательно обдумать возможность досрочного изъятия активов пенсионного фонда», — говорит Дэниел Хаушерр, владелец консалтинговой фирмы ConsultInFinance. С другой стороны, у молодых людей есть ещё несколько лет, чтобы пополнить свой пенсионный фонд. Однако стоит также отметить, что эффект сложных процентов менее выражен при меньшем объёме капитала в пенсионном фонде.

Более того, могут возникнуть подводные камни при снижении рисков. «Если размер пособий по риску зависит от пенсионных накоплений, а не от застрахованной заработной платы, защита от риска смерти и инвалидности снижается», — говорит Турнхерр. Чтобы избежать этого, следует оформить дополнительное страхование рисков. В любом случае, при досрочном изъятии активов пенсионного фонда следует проверить, как впоследствии покрываются риски смерти и инвалидности.

Однако следует также учитывать, что владение собственным жильём значительно снижает расходы на жильё. Более того, стоимость швейцарской жилой недвижимости за последние десятилетия значительно выросла. Многие домовладельцы, которые в прошлом рано изъяли средства из пенсионных фондов, могли получить от этого значительную выгоду.

При досрочном снятии средств с пенсионного фонда взимается налог на вывод капитала. Это означает, что средства облагаются налогом отдельно от других доходов, и применяется пониженная налоговая ставка. Физические лица, проживающие за рубежом, облагаются налогом у источника выплаты.

Согласно информационному бюллетеню страховой компании Swiss Life, если вы вернете ранее снятые средства пенсионного фонда, вы сможете вернуть уплаченные налоги в течение трех лет в соответствующий налоговый орган.

Как поясняет BVG, полученная сумма должна быть возвращена пенсионному фонду застрахованным лицом или его наследниками в случае продажи жилой недвижимости.

Чтобы вступить в пенсионный фонд, необходимо вернуть досрочно снятые средства. Минимальная сумма возврата составляет 10 000 швейцарских франков.

Согласно анализу Moneypark, средний возраст покупателей нового жилья составляет 44 года. Это оставляет им примерно двадцать лет, чтобы покрыть дефицит пенсионных накоплений.

Вместо того чтобы заранее снять деньги из пенсионного фонда, многие покупатели жилья используют в качестве залога свои пенсионные накопления, накопленные за время работы. Эти деньги затем служат обеспечением для ипотечного кредитора, к которому они могут обратиться в случае чрезвычайной ситуации.

В обмен на залог пенсионного капитала кредитор предоставляет более крупный ипотечный кредит. По словам Турнхерра, его обычно необходимо погасить в течение пятнадцати лет.

«Залог активов пенсионного фонда — довольно распространённое и частое явление», — говорит Хаушерр. Это возможно и в рамках 3-го уровня пенсионного обеспечения. Существует несколько веских причин закладывать активы пенсионного фонда вместо досрочного изъятия средств:

Неизменные выплаты пенсионного фонда: Турнхерр отмечает, что выплаты пенсионного фонда не изменятся в результате принятия обязательств. Следовательно, не будет никакого сокращения выплат и не будет никаких пробелов в пенсионном обеспечении.

Налоговые преимущества: «Хотя изъятие капитала облагается налогом у источника выплаты, в случае залога это не так», — говорит Хаушерр. Более того, до сих пор существовала возможность вычитать больше процентов по ипотеке из налоговых деклараций. Однако на референдуме 28 сентября 2025 года народ принял решение об отмене вменённой арендной стоимости. Это означает, что в будущем больше нельзя будет вычитать проценты по ипотеке на частную недвижимость, находящуюся в собственности собственника, из налогооблагаемого дохода. Предложение может быть реализовано в 2028 году.

Покупки средств в пенсионный фонд остаются возможными: хотя дальнейшие покупки средств в пенсионный фонд не допускаются при досрочном изъятии средств до момента погашения, это всё ещё возможно, если фонд находится в залоге. «В конце концов, фактически передача пенсионных активов не происходит», — говорит Хаушерр. Тем не менее, такие покупки средств в пенсионный фонд открывают значительный потенциал для налоговой экономии.

«Залог проще и дешевле», — говорит Хаушерр. «Однако это зависит от того, предлагает ли ипотечный кредитор такую ​​возможность». Более того, из-за более высокой суммы ипотеки общая сумма процентов, выплачиваемых при залоге, также выше, чем при досрочном снятии, но, учитывая нынешние низкие процентные ставки, сейчас это менее актуально, чем было бы в период более высоких ставок. «Залог предоставляется на весь срок ипотеки», — говорит Хаушерр. «После этого условия меняются». Ипотечные кредиторы обычно соглашаются на залог.

Средства из 3-го компонента (Компонента 3a) также могут быть полностью или частично сняты или заложены для приобретения жилой недвижимости. То же самое относится к ремонту дома или погашению ипотеки. Недвижимость должна находиться в собственности собственника.

Средства из 3-го уровня (Pollar 3a) можно снять или заложить каждые пять лет. Залог позволяет покупателю жилья взять дополнительную ипотеку. Деньги не выплачиваются. Хаушерр рекомендует использовать 3-й уровень (Pollar 3a) перед пенсионными накоплениями при покупке жилой недвижимости.