Что нужно знать о попытках Трампа сделать Fannie Mae и Freddie Mac публичными

Президент Трамп заявил на этой неделе, что он может вывести на биржу ипотечные кредиторы Fannie Mae и Freddie Mac, положив конец 17 годам федерального контроля над двумя центральными частями рынка жилья США. Этот шаг приветствовал союзник Трампа и известный инвестор с Уолл-стрит Билл Экман.

Прекращение опеки над Fannie и Freddie, которые гарантируют ипотечные кредиты на триллионы долларов, будет сложным, и критики говорят, что это рискованно. План сделать это в первый срок г-на Трампа не был реализован . Но президент говорит, что он решит «в ближайшем будущем», стоит ли попробовать еще раз, указывая на возвращение фирм к прибыльности после их правительственного поглощения в 2008 году.

«Fannie Mae и Freddie Mac чувствуют себя очень хорошо, выбрасывая много ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ, и, похоже, сейчас самое время», — написал г-н Трамп в Truth Social поздно вечером в среду, что вызвало двузначный рост акций Fannie и Freddie на следующий день, которые торгуются на внебиржевом рынке, а не на крупной фондовой бирже.

Идея сделать два спонсируемых правительством предприятия публичными получала некоторую поддержку в течение многих лет, и сторонники утверждали, что Fannie и Freddie могли бы функционировать лучше, если бы были освобождены от федерального контроля. Освобождение Fannie и Freddie также могло бы принести пользу некоторым инвесторам, которые покупали акции этих фирм на протяжении многих лет, делая ставку на возможное федеральное отделение ипотечных гигантов.

Одним из крупнейших — и наиболее громких — является Экман, чей хедж-фонд Pershing Square Capital Management инвестировал в Fannie и Freddie более десяти лет назад. Фирма является крупнейшим частным держателем Fannie, имея чуть более 115 миллионов акций по данным S&P Capital IQ — стоимостью более 1,2 миллиарда долларов по пятничной цене. Экман сказал в четверг на конференции по доходам, что Pershing Square владеет около 220 миллионов акций Fannie и Freddie в совокупности.

Другими крупными держателями двух предприятий являются Capital Research and Management Company, которая, по данным S&P Capital IQ, владеет крупнейшей известной долей в Freddie (350 миллионов долларов) и второй по величине долей в Fannie (более 1 миллиарда долларов). Компания Paulson & Co., основанная миллиардером Джоном Полсоном, также в какой-то момент инвестировала в Fannie и Freddie, как сообщал Wall Street Journal в 2021 году, хотя размер ее текущей доли неясен.

С тех пор, как г-н Трамп был переизбран в прошлом году, Экман публично настаивал на том, чтобы X прекратил федеральное опекунство над Fannie и Freddie, называя это хорошей сделкой для налогоплательщиков, которая может принести правительству до 300 миллиардов долларов. В январе Pershing Square подготовила презентацию под названием «Искусство сделки», в которой более подробно изложила суть дела.

«Трамп любит крупные сделки, и это будет самая крупная сделка в истории. Я уверен, что он ее заключит», — написал Экман в декабре на X.

Когда г-н Трамп в среду заявил, что он «очень серьезно рассматривает» эту идею, Экман ответил на X эмодзи с поднятым вверх большим пальцем. В четверг в ходе телефонного разговора о доходах Экман сказал: «Мы чрезвычайно воодушевлены заявлением президента». Экман также заявил в четверг, что фирма не знала о каких-либо планах администрации Трампа снять опекунство с Fannie и Freddie.

Известный своей стратегией инвестирования в активистов с острыми локтями и ставками на пандемию , Акман в последние месяцы произвел фурор своими политическими взглядами. Он поддержал г-на Трампа в 2024 году и нацелился на руководство Гарвардского университета за его отношение к военным протестам Израиля и ХАМАС.

Скептики, выступающие за освобождение Fannie и Freddie, такие как сенатор-демократ Элизабет Уоррен, выступили против этой идеи, предупредив, что она может принести пользу инвесторам, но может подорвать рынок ипотечных кредитов.

«[Президент] не приходил в Конгресс с каким-либо планом относительно Fannie Mae и Freddie Mac, и последнее, что нам нужно, — это приватизировать их таким образом, чтобы это вознаградило Уолл-стрит и одновременно привело к росту цен на жилье для людей, которые и так испытывают трудности с покупкой домов», — заявил Уоррен, законодатель от Массачусетса и ведущий демократ в банковском комитете Сената, в своем заявлении для CBS News.

Представитель Белого дома Харрисон Филдс заявил в своем заявлении: «Администрация Трампа стремится укрепить Федеральное агентство по финансированию жилья (FHFA) для продвижения миссии президента по возрождению мечты о владении жильем для всех американцев. Любые рассматриваемые действия будут тщательно оценены безопасным и надежным образом, чтобы реализовать историческую повестку дня президента».

Pershing Square Экмана отказалась комментировать CBS News. FHFA, которая курирует Fannie Mae и Freddie Mac, не ответила на запрос о комментарии.

Правительство создало Fannie Mae и Freddie Mac — или, более формально, Федеральную национальную ипотечную ассоциацию и Федеральную ипотечную корпорацию — в 20 веке, причем Fannie Mae появилась еще во времена Великой депрессии. По сути, они покупают ипотечные кредиты у кредиторов, таких как банки, и объединяют их в гарантированные ипотечные ценные бумаги, которые можно продавать всем видам инвесторов — пространство, известное как вторичный рынок ипотеки.

Цель этой работы — привлечь больше денег в национальную систему жилищного кредитования, что облегчит покупку жилья для среднестатистических семей. Fannie Mae называет себя «основой 30-летней фиксированной ставки ипотеки».

На протяжении десятилетий Fannie и Freddie были публичными компаниями, хотя многие наблюдатели полагали, что они действовали с «подразумеваемой гарантией» того, что правительство вмешается, если какая-либо из компаний пошатнется.

Но после того, как ипотечный кризис спровоцировал рецессию 2008 года, администрация Буша спасла Fannie и Freddie и поместила их под федеральное управление, чтобы спасти от краха. С тех пор FHFA фактически контролировала обе фирмы. Эта договоренность не обязательно должна была быть постоянной, но она длилась более десятилетия, и обе компании делали миллиардные платежи правительству .

Настойчивые требования к правительству прекратить опекунство над Fannie и Freddie назревали годами. Некоторые критики считают, что эти фирмы несправедливо доминируют в ипотечной отрасли, и считают, что они выполняют роль , которую должен играть частный сектор . Другие сторонники приватизации, такие как Экман, утверждают, что она может принести налогоплательщикам неожиданную прибыль , отчасти потому, что в качестве пережитка финансового кризиса правительство имеет право выкупить почти 80% акций обеих фирм.

Противники приватизации утверждают, что это может привести к росту ставок по ипотеке , особенно если Fannie и Freddie больше не будут рассматриваться как поддерживаемые правительством . Как это будет развиваться, может зависеть от того, как правительство решит прекратить опекунство, и будет ли оно по-прежнему предлагать какие-либо гарантии. Кредитное агентство Fitch Ratings заявило, что оно продолжит оценивать долг Fannie и Freddie аналогично долгу правительства США, если фирмы сохранят федеральную поддержку, но если нет, они будут оцениваться отдельно — и могут понизиться, если их доминирование на рынке сократится.

Риск более высоких расходов на ипотеку может стать серьезным камнем преткновения в эпоху повышенных процентных ставок. Министр финансов Скотт Бессент сказал Bloomberg в начале этого года : «Все, что будет сделано в отношении безопасного и надежного выпуска [Fannie и Freddie], будет зависеть от влияния долгосрочных ставок по ипотеке».

Отчасти по этой причине Джарет Сейберг, аналитик TD Cowen, в своей заметке в пятницу заявил, что компания ожидает, что администрация Трампа будет вносить изменения в Fannie и Freddie «медленнее и более обдуманно», чем она делала по другим вопросам, таким как тарифы.

«Тарифы могли повлиять на фондовый рынок, но они не привели к немедленному росту цен в Walmart или Dollar General. Напротив, стоимость ипотечных кредитов будет реагировать на каждое развитие событий в обзоре и выпуске», — написал Зайберг. «Это делает политические издержки более непосредственными и оставляет президенту меньше возможностей для изменения позиций, как он это сделал в торговле».

В свой первый срок Министерство финансов г-на Трампа предложило прекратить опекунство Fannie и Freddie . Хотя первая администрация Трампа в конечном итоге не пошла на этот шаг, она внесла некоторые изменения в работу двух учреждений.

Pershing Square Акмана назвала освобождение Fannie и Freddie «незаконченным делом первой администрации Трампа» в своей январской презентации. Фирма изложила возможную дорожную карту по превращению Fannie и Freddie в независимые публичные компании: она предложила провести первичное публичное размещение акций к 2026 году для Fannie и к 2027 году для Freddie, а затем разрешить федеральному правительству продать свои доли в течение пяти лет.

Но неясно, как — и сможет ли — администрация Трампа реализовать эту идею. На слушаниях по утверждению в Сенате в начале этого года директор FHFA Уильям Пулт сказал, что, по его мнению, любое прекращение государственного контроля над Fannie и Freddie должно быть «крайне продуманным».

«Хотя опека над ними не должна быть бессрочной, любой выход из-под опеки должен быть тщательно спланирован, чтобы обеспечить безопасность и устойчивость рынка жилья без повышения ставок по ипотеке», — сказал Пулте.