We hebben geruild bij de verkoop van ons huis, maar nu wil de koper 10% korting

Mijn man en ik hebben onlangs een koopovereenkomst voor ons huis getekend en zouden over twee weken naar ons nieuwe huis verhuizen.

Tot onze grote verbazing vraagt ​​de koper nu 10 procent korting op de overeengekomen prijs.

Hij zegt dat hij een second opinion heeft gekregen over het onderzoek en dat hij nu denkt dat hij een groot aantal reparaties moet uitvoeren.

Als we het niet eens worden, zegt de koper dat hij zich terugtrekt. Maar onze advocaat zegt dat het contract juridisch bindend is en dat de koper de reeds betaalde aanbetaling – 10 procent van de waarde van het huis – op zijn minst zal verbeuren.

We willen dolgraag verhuizen, omdat we al een jaar proberen te verkopen. Als onze koper zich terugtrekt, gaat onze volgende aankoop waarschijnlijk ook niet door, omdat we nog niet geruild hebben.

We zouden ons nog steeds kunnen veroorloven om te verhuizen als we 10 per maand minder voor ons huis zouden krijgen, maar we denken dat dit een vergissing zou zijn. Hoe moeten we met deze situatie omgaan?

Ed Magnus van This is Money antwoordt: Dit is een uiterst zeldzame en ongelukkige situatie.

Hoewel kopers vaak proberen om nog wat af te dingen op de overeengekomen prijs voordat er een contract wordt gesloten, gebeurt dat later zelden.

Problemen in de enquête worden vaak gebruikt om korting te krijgen. Uw kopers zijn hier echter te laat mee.

Het feit dat u erop vertrouwt dat zij uw verdere aankoop zullen voltooien, maakt het nog ingewikkelder.

Voor deskundig advies spraken we met Andrew Boast , medeoprichter van SAM Conveyancing en Mike Hansom , consultant voor vastgoedgeschillen bij BLB Solicitors.

Andrew Boast antwoordt: Het komt zelden voor dat een koper probeert de aankoopprijs opnieuw te onderhandelen nadat de contracten zijn uitgewisseld, omdat hij daar geen wettelijke grond voor heeft.

Bij de overdracht betaalt de koper een aanbetaling van 10 procent aan de advocaat van de verkoper en is hij contractueel verplicht om de aankoop op de overeengekomen datum af te ronden.

Als de koper zich terugtrekt omdat hij/zij niet langer wil doorgaan, is er sprake van directe contractbreuk.

In dat geval kan de advocaat van de verkoper een kennisgeving van voltooiing opstellen, waarin de koper 10 werkdagen de tijd krijgt om de aankoop te voltooien.

Over het resterende saldo wordt rente berekend van 4 procent boven de basisrente van de Bank of England.

Als de oplevering niet binnen die termijn plaatsvindt, vervalt de aanbetaling van 10 procent en is de koper aansprakelijk voor de overige kosten, waaronder de juridische kosten van de verkoper.

Mike Hansom antwoordt: In de meeste gevallen waarin de koper de koop niet voltooit, kan de verkoper ervoor kiezen om het contract te ontbinden. De verkoper behoudt dan wel de aanbetaling.

De verkoper zou ook aanspraak kunnen maken op compensatie voor verliezen zoals verspilde verhuiskosten, overdrachtskosten en makelaarskosten.

Als de inbreuk van de koper ertoe leidt dat de verkoper zijn koopovereenkomst verbreekt, kan de schadevergoeding aanzienlijk hoger uitvallen. Gelukkig hoeft u zich in die situatie niet te bevinden, aangezien u nog niet heeft geruild.

Het alternatief is om de koper te dwingen het contract te voltooien op basis van de oorspronkelijk overeengekomen voorwaarden, door hem aan te klagen voor specifieke uitvoering.

Vaak kiezen mensen niet voor deze optie, omdat het maanden duurt voordat een claim wordt afgehandeld en omdat de claim duur is.

Hoewel de algemene regel is dat de winnaar van een rechtszaak de redelijke en evenredige kosten kan verhalen op de verliezende partij, is er geen garantie dat de kosten ook daadwerkelijk worden verhaald.

In uw geval presenteert de koper een derde optie, namelijk het opnieuw onderhandelen over de contractvoorwaarden.

Het is niet duidelijk wat ze zullen doen als u weigert te accepteren, maar het lijkt erop dat ze geen grond hebben om een ​​claim tegen u in te dienen. Dit zou van invloed moeten zijn op uw aanpak tijdens de onderhandelingen.

Lees meer

Andrew Boast antwoordt: Als de koper nog steeds op de resultaten van een onderzoek wachtte, had hij nooit akkoord moeten gaan met de ruil.

Heronderhandeling na de ruil op basis van een negatieve taxatie is niet geldig, omdat het onroerend goed wettelijk 'verkocht is zoals gezien', en caveat emptor (let op! is niet van toepassing).

Dit houdt in dat de koper als enige verantwoordelijk is voor het controleren van de staat van de woning voordat hij tot aankoop of ruil overgaat.

Mike Hansom voegt toe: Het algemene principe van 'kopers moeten oppassen' houdt in dat de koper zichzelf moet vergewissen van de woning voordat hij een contract afsluit.

Ze namen een risico door te handelen voordat ze hadden vastgesteld dat er reparaties nodig waren. Ze konden het alleen aan zichzelf wijten.

De situatie zou anders zijn als ze beweren dat je problemen hebt verborgen of misleidende informatie hebt verstrekt, maar dat lijkt niet het geval te zijn. Hun gewijzigde financiële situatie is betreurenswaardig, maar niet relevant voor de rechtbank.

Mike Hansom antwoordt: Ik raad je aan om een ​​ferme lijn te volgen tegenover de kopers. Leg via je advocaat uit dat hun redenen voor het aanbieden van een lagere prijs geen stand zouden houden in de rechtbank.

Waarschuw hen dat als ze de opdracht niet op de afgesproken datum afronden, u hen een aanmaning zult sturen met een termijn van 10 werkdagen. Als ze dat niet doen, behoudt u zich het recht voor om de overeenkomst te ontbinden of een vordering tot nakoming in te stellen.

Wacht dan af hoe ze reageren voordat u besluit of u een kleine korting aanbiedt.

Andrew Boast antwoordt: Het is begrijpelijk dat u bang bent uw koper te verliezen, maar dat risico moet u afwegen tegen het voordeel van het behouden van de aanbetaling van 10 procent.

Als uw verkoper zijn geduld verliest, kunt u hem of haar wellicht een goodwillvergoeding aanbieden om het onroerend goed te behouden terwijl u het doorverkoopt. U kunt de aanbetaling van 10 procent van de oorspronkelijke koper dan gebruiken als financiële dekking.

Als u openstaat voor een lagere prijs en u de deal rond wilt krijgen, kan dat, maar de koper heeft dan wel een herziene hypotheekofferte nodig die past bij de nieuwe prijs. En dat moet binnen de opzegtermijn van 10 dagen gebeuren. Anders is er nog steeds sprake van een betalingsachterstand en verliest de koper zijn aanbetaling.

Omdat dit soort onderzoeks'ontdekkingen' pas op het laatste moment worden gedaan, moet u er zeker van zijn dat het daadwerkelijk om echte defecten gaat en dat het niet slechts een opportunistische poging op het laatste moment is om geld te besparen.

U moet er zeker van zijn dat er geen misbruik van u wordt gemaakt.

Om dat te doen, moet u een kopie van het kopersrapport opvragen waarin de specifieke problemen worden vermeld.